商業(yè)地產(chǎn)招商方案模板(10篇)

導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)招商方案，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)版權(quán)所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運作的專業(yè)化理解，把握不準商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質(zhì)流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現(xiàn)價值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

［簡介］

北京華夏凱英管理顧問有限公司是一家專業(yè)性的顧問公司。自1993年成立以來，公司一直專注于為商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商服務(wù)、營銷推廣、商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營管理以及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計等綜合的。

憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)策劃與開發(fā)經(jīng)驗，北京華夏凱英管理顧問有限公司已在國內(nèi)多個重點城市和地區(qū)成功地籌劃了以購物中心、商業(yè)步行街、shoppingmall為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)十宗，成為國內(nèi)最卓越的商業(yè)地產(chǎn)顧問及策劃機構(gòu)之一。

［核心服務(wù)］

商業(yè)地產(chǎn)策劃

對商業(yè)地產(chǎn)項目進行定位、定性規(guī)模建議、市場策略確定、項目概念設(shè)計建議、項目商業(yè)組合建議、設(shè)計方案的市場化調(diào)整等。

商業(yè)地產(chǎn)市場咨詢

對商業(yè)地產(chǎn)項目進行市場環(huán)境分析、市場競爭分析等，從而對該項目的規(guī)模、定位、市場策略等做出基于市場調(diào)查的定量判斷，并對商業(yè)策劃的內(nèi)容進行量化修正，最終進行項目的財務(wù)評價，為開發(fā)商提供投資決策及項目設(shè)計、融資、招商等所需要的數(shù)據(jù)依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)決策咨詢

以商業(yè)地產(chǎn)項目的項目背景為基礎(chǔ)，結(jié)合開發(fā)商的資源、資金背景，為開發(fā)商提供項目投資與否，以及在何種資本框架下，進行投資的方案。

商業(yè)地產(chǎn)管理咨詢

針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、管理運營商在項目開發(fā)、運營過程中所碰到的管理架構(gòu)、erp、公共關(guān)系、人力資源等問題，提供專業(yè)管理咨詢。

商業(yè)地產(chǎn)營銷

對商業(yè)地產(chǎn)項目進行出租、出售。商鋪出租的費按照商戶租約的月租金計；商鋪出售的費，具體協(xié)商。

商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計、商業(yè)企業(yè)的ci、vi設(shè)計、dm海報制作、商業(yè)地產(chǎn)項目招商手冊的設(shè)計、印刷業(yè)務(wù)。

［接洽流程］版權(quán)所有

1、初步考察

與項目方初步接洽，對項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結(jié)論。

2、簽署工作協(xié)議

確定項目操作的總體思路后，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問服務(wù)合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務(wù)，付費標準與付款方式等。

3、實地調(diào)研

根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細的正式市場調(diào)查計劃，組成市場調(diào)研小組和策劃專家組，開赴項目所在地做正式市場調(diào)查。

4、由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議

對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理和經(jīng)營管理等各個方面提出具體意見。

5、撰寫各類報告

根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的核心報告。

6、召開方案論證會

召開合作雙方負責人及有關(guān)專家的論證會，對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進一步的完善與改進。

篇2

遠洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經(jīng)歷過遠洋大廈的開發(fā)和運營，遠洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營風(fēng)險。在過去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠洋地產(chǎn)并不為之所動。遠洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險：“應(yīng)當用更加謹慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。

商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實的情況是，國內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)證券化無法實施。

遠洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道？

早在9年前，遠洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間營業(yè)額的平衡”。2007年，遠洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。

此外，著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險分散，在進取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。

除了有選擇性銷售，在輕資產(chǎn)模式上，遠洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優(yōu)勢互補，降低風(fēng)險。在業(yè)內(nèi)看來，太古地產(chǎn)有資金實力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，遠洋地產(chǎn)熟悉國內(nèi)市場，在土地獲取、市場定位、設(shè)計實施、工程營造等大型綜合體整體開發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。

雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場檢驗。9個月后，太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔任起城市產(chǎn)業(yè)升級引擎的功能，非遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。

這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠洋太古里開業(yè)新聞會上，遠洋地產(chǎn)總裁李明動情地說，“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級政府之一”。

在“艷遇”和緣分背后，則是遠洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條。“隨著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會都變成獨立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強調(diào)功能配合，越是核心的城市越真正具有商業(yè)價值”。

具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠洋太古里的先天條件得天獨厚。

遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，遠洋地產(chǎn)并不認同快速復(fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走彎道超車模式更適合遠洋商業(yè)地產(chǎn)。

接下來的問題是，遠洋地產(chǎn)如何實現(xiàn)彎道超車。而在輕資產(chǎn)這條路上，除了銷售、合作開發(fā)，遠洋地產(chǎn)還要解決哪些問題？首個大型高端商業(yè)綜合體成都遠洋太古里又將如何才能成為遠洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車的抓手？

二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”

綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計、招商和運營上的專業(yè)能力。因此，遠洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅，通過專業(yè)化降低風(fēng)險。其中，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強調(diào)，選址一定要在主要交通運輸交匯點上，項目交通便捷，可達性強。

成都遠洋太古里先天性位置優(yōu)越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項目無縫連接。此外，成都遠洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負盛名的佛教重地。

除了外部交通便捷有要求，綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達”的感覺。“豁然開朗”背后是通過購物中心內(nèi)外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔負起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經(jīng)營成功，回頭客消費至關(guān)重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。

三、懂市場、懂商家是關(guān)鍵

矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會喪失商業(yè)個性，甚至?xí)魅踬徫镏行牡木奂?yīng)。

所以，購物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業(yè)主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據(jù)市場變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。

與租戶溝通是件細致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠洋太古里的整個商業(yè)規(guī)劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，成都遠洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業(yè)為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式，業(yè)主方才能設(shè)計出更合理的租金。

川菜是中國的菜系之一，成都遠洋太古里開業(yè)期間居然沒有引進川菜商家，這讓遠到而來的顧客非常遺憾。成都遠洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠洋太古里的高端定位。

篇3

商業(yè)地產(chǎn)的類型是多元化的，包括購物中心、步行街、復(fù)合商城、專業(yè)市場等。其中購物中心屬于其中最為常見的商業(yè)地產(chǎn)形式，一般在同一建筑物內(nèi)，面積較大，且服務(wù)設(shè)施較為健全，有統(tǒng)一的管理團隊。步行街則并不同于購物中心，它并不能實現(xiàn)統(tǒng)一性的管理，且市場定位也并不一致，主要是基于便于物業(yè)出售的目的，一般以街道作為形態(tài)。復(fù)合商城則是集步行街與購物中心于一體的商業(yè)地產(chǎn)，面積十分龐大，且必須擁有帶動市場運作的主力商家。專業(yè)市場則主要是指類別鮮明的銷售、貿(mào)易或批發(fā)市場，同樣無法實現(xiàn)統(tǒng)一管理。然而最近幾年來，為抑制房產(chǎn)過熱，國家采取了有效的宏觀調(diào)控政策，同時促使暴利的房產(chǎn)行業(yè)正朝向微利邁進。同樣商業(yè)地產(chǎn)運營模式在取得一定的成就的同時也暴露了許多鮮明的問題，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營運等方面。以下首先分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營過程中出現(xiàn)的問題，然后提出了其優(yōu)化策略。

一、商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)及運營過程中存在的主要問題

（一）開發(fā)營銷思路存在偏差

大部分地產(chǎn)運營商在開發(fā)經(jīng)營方面更偏向于擔任出售后便置之不管的角色，習(xí)慣在完成地產(chǎn)開發(fā)與出售后，放任自流，期望最大限度地縮短地產(chǎn)開發(fā)的循環(huán)周期，在規(guī)劃方面過分注重“賣”，而忽視了后續(xù)的物業(yè)規(guī)劃與管理。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營通常呈現(xiàn)出銷售火爆，而經(jīng)營日趨蕭條的現(xiàn)狀。此種開發(fā)營銷方案對后期運作是極其不利的。當大型購物中心被拆卸成零售商鋪后，便無法實現(xiàn)統(tǒng)一化的管理，因此，較難獲取根本性的成功。此外，由于地產(chǎn)開發(fā)性并不能夠?qū)崿F(xiàn)一次售空所有地產(chǎn)，一方面會導(dǎo)致銀行預(yù)借債務(wù)的拖欠，另一方面也會引發(fā)業(yè)主的爭端，觸發(fā)社會矛盾。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中對銀行貸款的依賴性過大

首先，由于大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)需要耗費巨大的資金，在國外，開發(fā)商擁有堅強的基金后盾支撐。但就國內(nèi)房產(chǎn)發(fā)展情況而言，大部分商業(yè)設(shè)施的建設(shè)均建立在銀行貸款支撐的前提下。一般開發(fā)商自我持有資本在開發(fā)資金中所占的比例甚微，在整個項目的開發(fā)與運營過程中，銀行貸款資金所占有的比例超過80%。若項目在預(yù)定計劃中竣工并投入運營，獲取投資回報的時間也必須超過7年以上，且如果在市場并不景氣的情況下，由于長時間內(nèi)投資盈虧達不到相對平衡，則會觸發(fā)債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致不良信用貸款的形成。同時為防止此類現(xiàn)象的產(chǎn)生，部分以銀行為主的金融部門已經(jīng)將房產(chǎn)開發(fā)上所提供的自由資金比例提升到了30%左右。由于商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中對銀行貸款依賴性較強，缺乏獨立性，此項政策的實施則對其造成了較為嚴重的負面影響。

（三）商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般存在著表層的形象問題

全國范圍內(nèi)掀起了商業(yè)地產(chǎn)熱，不少城市建立了諸多大型的商場及購物中心，較多地區(qū)的政府部門出于市政形象方面的考慮，拋開當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況，為發(fā)揮其強大的市政效果，而選擇宏觀引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，從側(cè)面忽視了商業(yè)地產(chǎn)定位布局的科學(xué)性，忽視了其商業(yè)功能的發(fā)揮，一味重視景觀要求，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項目陷入了招商困難的處境，影響了后期的運營工作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的主要策略

（一）市場推廣策略

最近幾年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)火熱，同時帶動了其他行業(yè)的良性發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營過程中，營銷方案策劃、招商、商業(yè)管理等方面的行業(yè)均得到了不同程度的配合發(fā)展，并與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)共同形成較為完整與系統(tǒng)的地產(chǎn)運營鏈條。與商業(yè)招標、管理不同，市場推廣所涉及到的內(nèi)容比較廣闊，專業(yè)性較強。一般開發(fā)商并不具備較為專業(yè)的市場推廣能力，基本上所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商均會選擇專業(yè)程度較高的營銷策劃公司來擔當?shù)禺a(chǎn)營銷推廣的角色。因此，為優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的效率，提高市場推廣的有效性，開發(fā)商必須重視市場推廣人員的選擇，首先需要確保納入選擇的專業(yè)市場推廣公司在商業(yè)零售等方面有其專業(yè)化的分析理解能力，能夠獨立提出市場推廣的不同建議，且能夠準確把握已經(jīng)開發(fā)市場的實際運營情況，做好客戶的評價處理工作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在根據(jù)條件確立合作對象后，在實際運營過程中，還需選擇具備全方位經(jīng)驗的合作公司，使其處于運營的積極地位。

確立市場推廣策略后，展開主力招商，將百貨公司作為營業(yè)的重點形態(tài)，在相對而言規(guī)模較大的以零售產(chǎn)業(yè)作為營銷核心的地產(chǎn)中入駐較為大型的百貨公司，并通過其強大的品牌輻射力度進而取得貨品銷售的渠道，并以其堅實的資金后盾作為市場開拓的主要優(yōu)勢。同時可將形象較為優(yōu)秀、實力十分強大的大型賣場引入商業(yè)地產(chǎn)的營銷規(guī)劃中，聚集強大的客流，為商業(yè)地產(chǎn)的后期運營奠定良好的客流基礎(chǔ)。此外可適當引進休閑娛樂及餐飲等附加產(chǎn)業(yè)，擔當商業(yè)地產(chǎn)運營中的關(guān)鍵角色。以中西簡單、普通快餐等作為首選主力品牌，同時可將中高檔的性價比較高的餐飲店引入商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目中。為保障環(huán)境的整潔性，還需注重對物業(yè)服務(wù)的要求。在合作前期，與主力店進行有效的交流與溝通，達到合作的雙贏，在節(jié)省建筑成本的前提下，做到盡最大可能滿足合作雙方的要求。在談判階段還需做好各項設(shè)施安裝的協(xié)調(diào)工作，完善水電供應(yīng)，避免引起后期的經(jīng)濟糾紛。在市場推廣中完成主力店鋪的招商后，還需注重中小型商鋪的引入，綜合考慮項目構(gòu)建的創(chuàng)新性與店鋪的抗風(fēng)險能力，提高商鋪的運營水平。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運營管理策略分析

首先，必須構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項目運營的管理基礎(chǔ)，包括專業(yè)化的人力資源儲備、組織機構(gòu)的構(gòu)建、團隊服務(wù)意識的樹立、信譽資金的籌備等方面。在人才儲備方面，需要注重對高級管理、專業(yè)化物業(yè)管理、招商、營銷策劃、設(shè)備維修及財務(wù)管理等方面的人才進行擇優(yōu)聘用。商業(yè)地產(chǎn)并不同于普通的房地產(chǎn)營業(yè)機構(gòu)，它并不完全以盈利作為最終目的，而商業(yè)地產(chǎn)的運營管理則需要顧全整個建設(shè)項目的穩(wěn)定運營。它的職責不僅包括幫助項目構(gòu)建優(yōu)秀的品牌形象，同樣還需為地產(chǎn)內(nèi)商鋪業(yè)主的產(chǎn)業(yè)拓展提供相對穩(wěn)定的營業(yè)環(huán)境及有效的營銷計劃方案，達到雙贏的目的。因此，必須搭建完善系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)，從上級管理部門到各級分設(shè)部門的確立均需進行嚴密的策劃與安排，明確各部門的權(quán)責義務(wù)，使組織扁平化，進而提高整體服務(wù)的質(zhì)量。

其次，重視商業(yè)地產(chǎn)項目運營初期的管理。第一，在對項目的可行性進行探究的階段，需要征求專業(yè)化、具備實戰(zhàn)經(jīng)驗的策劃公司的意見。第二，在策劃運營服務(wù)、與合作方進行商業(yè)談判時，需要明確市場推廣計劃，確立與之相對應(yīng)的營銷方案。第三，在運營初期做好項目成敗的前期分析，歸納總結(jié)出營銷的優(yōu)秀經(jīng)驗與需規(guī)避的問題。第四，在與主力商鋪進行初期的合作談判時，需要在征求商家各方面意見的同時，獲取其營銷配合的許可，確保在商業(yè)地產(chǎn)運營的初期構(gòu)建良好的品牌形象。此外，還需與之協(xié)調(diào)共同做好廣告宣傳工作。

再者，同樣需要做好商業(yè)地產(chǎn)運營后期的管理工作，保持與管理公司的良性合作，保障物業(yè)管理與運營管理的配合性，構(gòu)建完整系統(tǒng)的營銷規(guī)劃制度，做好品牌陣容的有效調(diào)整。同時由于商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人員流通比較頻繁，設(shè)備耗損情況亦十分常見，因此，還需做好設(shè)備的維護與更新工作，減少再次開發(fā)投入的費用，提高設(shè)備的使用期限，同時做到維持地產(chǎn)內(nèi)部的環(huán)境整潔與和諧，提高其運營的優(yōu)勢。

三、結(jié)束語

綜上所述，開發(fā)商在確立開發(fā)與營銷策略時首先需要做好環(huán)境分析及商業(yè)定位。通過對當?shù)氐南M人群進行分析，掌握當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，并對消費情況進行有效定位，同時做好對商戶的分析與調(diào)查工作，為確立市場推廣戰(zhàn)略奠定良好的現(xiàn)實基礎(chǔ)，此外還需做好商業(yè)地產(chǎn)運營過程的管理工作，科學(xué)、合理構(gòu)建實踐性較強的業(yè)務(wù)形態(tài)組合，樹立團隊服務(wù)意識，加強與主力商之間的協(xié)調(diào)配合，進而提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的成功率。

參考文獻：

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不過，與萬達高調(diào)并的行徑不同的是，嘉裕一向行的卻是保守低調(diào)路線。雖然堪稱是珠江新城最大的住宅項目地主之一，卻一直默默行事，連掌門人也甚少出現(xiàn)在公開場合。但與此截然不同的是，嘉裕旗下金逸影視傳媒股份有限公司（下稱“金逸影視”）自2004年成立以來卻一直迅猛發(fā)展，更是高調(diào)宣稱要每年新開影城20家以上（即平均18天新開一家影院，叫板平均每10天擴建一個影城的萬達院線）。

近期，金逸影視又先行申請IPO，和萬達院線爭搶A股首家院線上市公司的位子。對此，業(yè)內(nèi)有人稱這是低調(diào)保守的嘉裕另辟蹊徑的表現(xiàn)。

“影視這個行業(yè)還是有很大的潛力，因為有龐大的消費市場。傳統(tǒng)的地產(chǎn)商進軍這個領(lǐng)域，也是為了平衡風(fēng)險，開辟新的投資渠道。”仲量聯(lián)行廣州投資部負責人劉裕通對時代周報記者表示。

背靠神秘地產(chǎn)大亨

沖刺IPO的金逸影視，其發(fā)展充滿了傳奇色彩。

工商登記資料顯示：金逸影視的前身是廣州市金逸影視投資有限公司（下稱“金逸投資”），于2004年2月成立，注冊資金是2000萬元，兩大股東廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“嘉裕房地產(chǎn)”）、廣州市演出公司（下稱“演出公司”）分別出資1600萬元、400萬元，占比80%、20%。有意思的是，這家影視公司雖一直涉及影視，可當時登記的營業(yè)范圍卻是“以自有資金投資項目，批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營專控商品除外）”。

而演出公司位于廣州市東山區(qū)的建設(shè)三馬路11號二樓僅30平方米的房屋成了金逸投資最初的辦公場地。不過，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，金逸投資于當年6月就遷址廣州市天河區(qū)天河北路470號。在這個地方，金逸投資開始了長達六七年之久的運營(直至2011年才遷址嘉裕房地產(chǎn)開發(fā)的君公館)。

說起天河區(qū)天河北路470號，還頗有點來歷。

在時代周報記者獲得的一封由廣州天河區(qū)石牌街村民委員會寫的委托書上顯示，天河北470號A2棟裙樓首層至四層屬于石牌街村委會的5292平方米建筑面積，從2004年開始便委托給嘉裕房地產(chǎn)全權(quán)經(jīng)營管理，期限為25年。也就是說，這期間，嘉裕房地產(chǎn)擁有這塊場地的獨立經(jīng)營權(quán)和出租權(quán)，嘉裕正是盤踞在這里，運籌帷幄它的江山。

2006年7月25日，嘉裕房地產(chǎn)對金逸投資增資4000萬元。不到一年，2007年3月，嘉裕房地產(chǎn)再次對金逸投資注資4000萬元。至此，嘉裕房地產(chǎn)在金逸投資的股權(quán)增至96%。

不過，奇怪的是，2007年11月，嘉裕房地產(chǎn)卻將其在金逸投資的82.04%和13.96%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給李玉珍和李根長。李玉珍和李根長是兩兄妹，此前就是嘉裕房地產(chǎn)的大股東。不過，二人卻在隨后不久將他們所持的嘉裕房地產(chǎn)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給李玉珍旗下的一家投資公司。工商登記資料也顯示，嘉裕房地產(chǎn)的法定代表人一直是李玉珍。

2010年8月，演出公司將其持有的4%的股權(quán)（價值400萬元）公開拍賣，李根長以雙倍價格800萬元購得該股權(quán)。至此，金逸投資僅由李玉珍、李根長兩兄妹控股，分別占股82.04%、17.96%。

股權(quán)變更后，金逸投資開始重組。2010年11月，金逸投資改名為金逸影視，業(yè)務(wù)范圍也開始將影視傳播推廣類的項目明文納入。

力爭躋身主流院線前三

截至目前為止，金逸影視在廣州、北京、上海、深圳等30多個城市擁有近60家自營影院―“金逸國際電影城”，符合國際先進技術(shù)標準的電影放映廳300多個，總坐席超過60000個。

追溯起來，金逸影視發(fā)展史上最重要的一筆投資就是整合廣東珠江院線（下稱“珠江院線”）。

2008年4月，金逸影視傳媒整合原廣東珠江院線，成立旗下自有院線公司―“金逸珠江院線”（下稱“金逸院線”）并掛牌經(jīng)營，金逸院線目前已躋身全國38條院線前五強。

廣東珠江院線來頭不小。這條華南地區(qū)第一條跨省院線，是由金逸影視原股東之一廣州市演出公司聯(lián)合廣州市電影公司及珠江電影制片公司于2002年6月1日組建。成立當年，其便以3000萬元的電影票房進入全國十大電影院線之列。

而整合后的金逸院線為金逸影視的經(jīng)營業(yè)績創(chuàng)造了汗馬功勞。

金逸院線自2003年第一個完整年度以來，截至2011年6月就已累計實現(xiàn)票房約23億元，觀影人次達6700萬，放映場次206萬場。金逸院線除金逸系影院外，還擁有20家加盟影院，近100塊銀幕，17000多個座位。僅在2011年，金逸院線全年票房收入就達8.5億元，以80院線計算，平均一家院線的收入為1062萬元。

金逸院線官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其計劃每年新開影城20家以上。到2013年，將在全國擁有100家五星級影城，整個院線票房年收入也將達15億元以上，力爭成為中國商業(yè)主流院線的前三名。

金逸影視總經(jīng)辦的羅小姐向時代周報記者透露，僅五一期間，金逸影視就有多家影城開業(yè)。

金逸影視的優(yōu)勢與劣勢

證監(jiān)會早前公布的公告顯示，萬達院線和金逸影視兩家院線公司均有意爭當A股首家院線上市第一股。

它們有著相似的背景。不僅成立時間相近，同樣采取高速擴張的發(fā)展方式，而且背后最大的股東也均為房地產(chǎn)公司，萬達院線倚靠的是商業(yè)地產(chǎn)巨鱷萬達集團，金逸影視也是背靠在廣州商業(yè)地產(chǎn)界小有名氣的嘉裕集團。

兩家企業(yè)緣何都選擇院線先上市？這其中有著深層次的原因。

早有業(yè)內(nèi)人士表示，未來一段時間內(nèi)，中國電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依舊很大，此刻大舉跑馬圈地將有利于未來搶占市場份額。

時代周報多次聯(lián)系金逸影視，總經(jīng)辦一位負責人卻稱：“公司目前正處于上市的反饋意見階段，不便多言。”

明源地產(chǎn)研究院一專業(yè)人士向時代周報記者分析出動因所在：“首先是政策背景，十二五期間，國家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，影院傳媒業(yè)的發(fā)展有一定的政策支撐；其次，這是嘉裕和萬達多元化發(fā)展，分拆上市的表現(xiàn)；再次，打造單一產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，需要強有力的資金支撐。萬達、嘉裕都是商業(yè)地產(chǎn)公司，手中的孩子多了，要養(yǎng)大，分拆上市也是理所當然的。”

金逸影視保薦機構(gòu)中信建投一位資深保薦人曾透露，當前是傳播與文化產(chǎn)業(yè)公司上市的黃金時期，可謂天時地利占盡了，因為上有國家政策扶持和鼓勵，下有進入資本市場時可獲得高于市場平均水平的較高估值。

由此可見，地產(chǎn)大亨讓院線先行上市，除了瞅準政策和市場利好外，也是為集團整體上市試水，最實際的是，院線上市融資可解地產(chǎn)主業(yè)的資金之渴。

“地產(chǎn)業(yè)務(wù)證券化，這也是未來發(fā)展趨勢。金逸影視先上市對地產(chǎn)主業(yè)來說，就好比是左邊口袋的錢，放在右邊口袋。”該人士對時代周報記者如是說。

影視行業(yè)已成投資熱土。電影局公布的數(shù)據(jù)顯示：2011年，全國新建影院803家，新增銀幕3030塊，平均每天增長8.3塊銀幕。截至年終統(tǒng)計，全國城市影院數(shù)量突破2800家，銀幕總數(shù)達到9200多塊，90%影院已具備數(shù)字放映條件。

“院線發(fā)展有機遇也有風(fēng)險，影視投資市場這幾年較熱，經(jīng)營成本上升。”劉裕通對時代周報記者說。

比如，就租金而言，一線城市很多影院租金已經(jīng)達到影院票房的20%以上，高的甚至能達到25%左右，給影院的運營帶來了很大的成本壓力。

在嘉裕制作的一份推廣方案中，金逸影視總結(jié)出其發(fā)展優(yōu)勢，其中一點是：熟悉商業(yè)地產(chǎn)運營模式― 嘉裕集團公司擁有大型的現(xiàn)代購物中心，一大批專業(yè)的商業(yè)運營和電影運營的專業(yè)人才，尤其注重后備人才的培養(yǎng)。

而金逸影視強有力的競爭對手萬達院線，一直以來捆綁萬達廣場運作，其租金優(yōu)勢不言自明。廣電總局數(shù)據(jù)顯示，2011年，萬達院線86家影院票房收入17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬元，高于去年院線公司票房排名第五的金逸影視41.7%，也高于行業(yè)一線城市每家影院收入1500萬元的平均水平。另據(jù)萬達官網(wǎng)資料，萬達影院平均收入是行業(yè)的2倍，盈利是行業(yè)的3倍。因而這條高盈利路徑一直羨煞同行。相比之下，嘉裕的購物中心數(shù)量甚少，僅維家思廣場、嘉裕太陽城等。

盡管如此，金逸影視依然對前景滿懷信心。

“未來兩年內(nèi)，金逸影視傳媒將繼續(xù)保持快速前進的步伐，力爭在兩年內(nèi)擁有自主投資建設(shè)的影院超過100家，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。同時，金逸還積極拓展院線發(fā)行、投資制片領(lǐng)域，未來將打造一個集制片、發(fā)行、放映于一體，具有完整產(chǎn)業(yè)鏈的多元化的影視集團，成為中國具有影響力的電影投資商和運營商之一，為華語電影事業(yè)的發(fā)展增光添彩！”金逸在其官網(wǎng)上爆出了其在影視行業(yè)的雄心壯志。

招商囤“殼” 圖謀分拆商業(yè)地產(chǎn)上市

本報記者 黃蒂娟 發(fā)自深圳

招商地產(chǎn)欲分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，又有了進一步的實質(zhì)性進展。

5月2日，招商地產(chǎn)發(fā)出公告稱，通過旗下控股子公司瑞嘉投資實業(yè)所屬的全資子公司成慧投資有限公司，以1.98億港元的作價購得香港東力實業(yè)控股有限公司（00978.HK）70.18%的股權(quán)。據(jù)了解，此次的收購工作醞釀了數(shù)月，最終于2012年4月27日完成了股份買賣協(xié)議的簽署，股份交割于5月7日完成。

招商地產(chǎn)在公告中指，由于被收購公司標的金額較小，對招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤、負債率等關(guān)鍵財務(wù)指標均不會有重大影響。但對于收購這家香港上市公司作何意圖，招商地產(chǎn)并沒有在公告中明確指出。

自招商地產(chǎn)分立商業(yè)地產(chǎn)公司以來，市場對其要分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的猜測就源源不斷。此次，招商地產(chǎn)收購一家從事消費電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)“風(fēng)馬牛不相及”的香港上市公司，與此前市場論斷變得越來越接近。

對于諸多猜測，時代周報記者均未能獲得招商地產(chǎn)方面的證實。

盡管招商地產(chǎn)對“借殼”一事不置可否。但從2011年開始，招商地產(chǎn)一系列的高層更迭，緊接著以分立形式成立商業(yè)地產(chǎn)公司。此番快速跨行業(yè)收購香港上市公司，為分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的意圖，已經(jīng)呼之欲出。

近年來“掉隊”的招商地產(chǎn)，正試圖通過“A+H”股的資本雙平臺運作，尋求更快的發(fā)展速度重回“第一梯隊”。

效仿華僑城亞洲模式

一切的猜測皆出有因。

在收購東力實業(yè)以前，2011年招商地產(chǎn)分拆旗下的住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩塊業(yè)務(wù)，并單獨為商業(yè)地產(chǎn)的運作成立新平臺。

時代周報記者尋得招商地產(chǎn)發(fā)自去年3月12日的一份公告。公告中稱，公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司―深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”）。

招商商置總經(jīng)理張林曾表示，成立新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平臺，一方面因為招商地產(chǎn)多年來已經(jīng)積累大量持有型物業(yè)，且仍以每年幾十萬平方米的速度擴張，新的市場變化要求打造更強的專業(yè)化管理團隊和平臺。而另一方面，招商地產(chǎn)希望塑造一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理品牌。

資料顯示，分立后，招商商置由招商地產(chǎn)100%控股，法定代表人為賀建亞。根據(jù)公告披露的財產(chǎn)分割清單，分立后招商商置分得的總資產(chǎn)為41.62億元，總負債為20.86億元，凈資產(chǎn)達20.76億元，占分立前全部凈資產(chǎn)的比例為82%。

親自操盤招商商置的賀建亞，為現(xiàn)任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，于2011年初招商地產(chǎn)高層一系列人動中“上位”。從賀建亞的履歷上看，此前一直負責招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)中心，具有多年商業(yè)項目運營管理的經(jīng)驗。

從招商地產(chǎn)了解到，盡管在一年前已對外宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，但內(nèi)部構(gòu)建工作進行將近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式舉行了揭牌儀式。

國泰君安判斷，收購“殼”公司之后，招商地產(chǎn)可能會效仿華僑城亞洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通過注入資產(chǎn)做大香港公司的模式，達到在港融資甚至部分業(yè)務(wù)分拆上市。

“從東力實業(yè)的凈資產(chǎn)值和銷售額看，屬于資產(chǎn)規(guī)模較小的公司，預(yù)計未來招商地產(chǎn)在資產(chǎn)注入上會進行得較為緩慢。”一位不愿具名的投行人士向時代周報記者表示，按照香港交易所的規(guī)定，限制收購方在收購超過30%的普通股后的24個月內(nèi)，累計注入資產(chǎn)的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，該項交易則可能要以IPO的標準來處理。

商業(yè)地產(chǎn)加速

盡管介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)長達20年，涉及購物中心、酒店、公寓、倉庫等多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，但并沒有過多地對商業(yè)地產(chǎn)品牌進行打造。

從2011年起，招商地產(chǎn)似乎才下定決心，為企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型和未來增長行動，開始押寶商業(yè)地產(chǎn)，進行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)資料顯示，2011年招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模占公司總資產(chǎn)的20%，相較分立之前比例有較大提升。目前，已經(jīng)運營的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模超過100萬平方米，這些項目在2011年為招商地產(chǎn)貢獻超過6億元的租金收入。

同時，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)上開始提速。2011年，招商地產(chǎn)同時開展多個商業(yè)項目，其中包括兩個五星級酒店、三個服務(wù)式公寓、三個LOFT產(chǎn)品、兩個購物中心，另外還有5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)―蛇口網(wǎng)谷、TCL產(chǎn)業(yè)園、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、清華科技園、金山谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。據(jù)招商地產(chǎn)數(shù)據(jù)，預(yù)計即將進入招商或運營期的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模超過了200萬平方米。

值得一提的是，招商地產(chǎn)為實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，同時考慮眾多項目開發(fā)帶來的資金壓力，正在嘗試各種各樣的合作開發(fā)模式。如TCL產(chǎn)業(yè)園，是與高科技集團合作開發(fā)；清華科技園，是與大學(xué)合作開發(fā)；光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，則與當?shù)卣献鳌?/p>

“我們要看看哪種方式能做得有特點、可復(fù)制、可持續(xù)發(fā)展。”招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞認為，招商地產(chǎn)可以通過各種嘗試摸索可復(fù)制的合作模式。

此外，按照招商局集團和地產(chǎn)控股的指示，招商商置要對重點項目品牌進行打造，尤其是海上世界、花園城等品牌。眾所周知，“海上世界”是建筑面積達70萬平方米的城市綜合體項目，是招商局集團整個“再造蛇口”規(guī)劃中的重頭戲。

招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)正在試圖走出深圳，想在全國范圍內(nèi)復(fù)制拓展。除了在深圳的商業(yè)地產(chǎn)項目，招商地產(chǎn)在北京、南京、重慶、漳州的商業(yè)項目亦開始進入實質(zhì)性階段。

張林表示，商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)中所占的比例會進一步提高，希望5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模可提高到30%的比例。

借力雙平臺重歸第一梯隊

招商地產(chǎn)跌出“第一梯隊”的尷尬，使得對企業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、謀求增速發(fā)展的愿望變得迫切。一旦能夠?qū)⑸虡I(yè)地產(chǎn)分拆上市，招商地產(chǎn)便有了雙平臺的驅(qū)動。

2011年，招商地產(chǎn)因為中高端產(chǎn)品的戰(zhàn)略路線，在限購政策之下產(chǎn)品去化率非常不理想，存貨超過500億元。同時，招商去年全年共花了106.65億元拿下15幅地塊。銷售受限回籠資金慢，同時還大規(guī)模拿地，兩項占用的大量資金，勢必對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)造成掣肘。

“招商地產(chǎn)定位在‘城市綜合體’的開發(fā)，就單個項目而言所占用的資金就非常大。商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)會積壓資金，如果想要更快的發(fā)展，則需要尋求更大的資金空間去支持。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)的研究人士說道，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市，是做大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模必然之舉。

上述這位人士分析認為，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，香港資本市場對于有持續(xù)增值潛力的商業(yè)物業(yè)公司都較為追捧，如新鴻基地產(chǎn)。因為，商業(yè)物業(yè)為主的上市公司多數(shù)采取公允價值變動準則，也使得投資者能夠不斷享受到公允價值變動帶來的收益。而“招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)背后有招商局集團的支持，于資本市場而言有巨大的想象空間”。

賀建亞在接受媒體采訪時曾談到，如果加上持有型物業(yè)的市值估量，招商地產(chǎn)的復(fù)合增長率會大很多。招商的持有型物業(yè)隱含的價值很大，但沒有得到金融市場的充分重視。

此外，除了資金瓶頸，招商地產(chǎn)還面臨商業(yè)地產(chǎn)運營的難題。對于招商而言，登陸香港資本市場除了融資需求外，還可以吸收香港較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，借此平臺可提高自身在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)和管理水平。這不僅是招商地產(chǎn)亟需的，同時也是目前內(nèi)地房企在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中普遍存在的一個短板。

房企繞道海外市場尋求新的融資平臺，建立A+H股的資本雙平臺發(fā)展模式，也是有例可循。

招商地產(chǎn)可借力資本雙平臺，加快步伐重歸“第一梯隊”。

新聞速遞：萬科香港并購試水國際化

5月14日，萬科公告，其全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司已于5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達成收購南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議。永泰地產(chǎn)、南聯(lián)地產(chǎn)均為在香港聯(lián)合交易所上市的公司。

根據(jù)協(xié)議，永泰地產(chǎn)將對其控股的南聯(lián)地產(chǎn)進行重組。重組完成后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited以約10.79億港幣收購永泰地產(chǎn)持有的191,935,845股南聯(lián)地產(chǎn)股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的73.91%,收購價格相當于5.6197港幣/股。

南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開曼群島注冊成立，主營業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理、倉庫業(yè)務(wù)及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。

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中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)模可達幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目較其他地產(chǎn)項目風(fēng)險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策過程中的風(fēng)險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險

一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險永遠是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險就是指商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風(fēng)險進行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項目也要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。

1.3 選址風(fēng)險

一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。

一個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項目引上了一條高風(fēng)險之路。因為規(guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。

1.5 銷售風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風(fēng)險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中的招商風(fēng)險。每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險。目前商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。

篇6

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A？搖 文章編號：1674-9324（2013）21-0266-02

近年來，隨著國家屢次針對住宅房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，不少以往以住宅為主的開發(fā)商為規(guī)避政策性風(fēng)險，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，逐年增加對商業(yè)地產(chǎn)的投入，萬科、世茂、龍湖、萬達等一些較大的地產(chǎn)商在近年迅速擴張，同時一些外資也不斷加大在國內(nèi)商業(yè)城市綜合體的投資力度，如中信、凱德置地等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目管理同一般住宅、辦公樓開發(fā)建設(shè)同樣遵循項目管理的規(guī)律和基本程序。一般情況下在項目完成可行性研究、立項、決策定位、規(guī)劃、施工審批之后就進入了開發(fā)建設(shè)管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)管理與一般房地產(chǎn)項目在項目管理上有一定的區(qū)別。其主要區(qū)別在于：①項目設(shè)計需要多個專業(yè)的整合與項目招商定位相互結(jié)合。②市場招商與市場推廣作用突出。③明確商業(yè)地產(chǎn)項目的目標體系，運用目標管理進行有效控制及實現(xiàn)。④經(jīng)營戰(zhàn)略與策略決定項目的方向。⑤與政府有關(guān)部門（商委部門等）關(guān)系密切。⑥資金資本運作要求更高等方面。下面，重點介紹商業(yè)地產(chǎn)項目管理的幾個主要方面：項目設(shè)計、項目定位與招商合作、項目目標體系的有效控制及實現(xiàn)在實際商業(yè)地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目中的設(shè)計管理

商業(yè)地產(chǎn)項目各專業(yè)的整合設(shè)計管理，并與項目招商定位有效的結(jié)合是項目成功的關(guān)鍵。

1.項目整合設(shè)計管理的團隊對項目的實施非常重要。目前在國內(nèi)的大城市如上海、北京等，少數(shù)外資投資的商業(yè)項目一般委托專業(yè)的管理顧問公司來實施，當然要求專業(yè)的管理顧問公司具有整合大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施設(shè)備運行管理、招商經(jīng)營等方面有豐富的管理經(jīng)驗。如果沒有委托專業(yè)的管理顧問公司，發(fā)展商應(yīng)籌建自己的項目設(shè)計管理團隊，這對團隊的成員應(yīng)有一個較高的要求，并充分征詢專業(yè)顧問的意見建議，否則在規(guī)劃設(shè)計管理的過程中將會出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。在本公司（外資）之前投資一個項目設(shè)計管理中，由于外資開發(fā)商剛進入內(nèi)地，來不及組建自己的設(shè)計管理團隊，就聘請了一家專業(yè)的顧問管理公司，在項目規(guī)劃、設(shè)計中起了非常大的整合相互關(guān)聯(lián)專業(yè)之間的作用（如建筑功能與分布、機電設(shè)施配置），避免了許多建設(shè)與之后招商使用之間的矛盾。

2.設(shè)計與項目的招商對接是項目成功與否的關(guān)鍵。如果項目定位確定后，項目的招商及定位策略應(yīng)融入項目的規(guī)劃、設(shè)計之中，貫徹進入建筑方案設(shè)計、施工圖紙設(shè)計之中。一般大型商業(yè)建筑應(yīng)按最終用戶的商家的要求進行設(shè)計、施工的，如萬達商業(yè)地產(chǎn)的“訂單式”發(fā)展模式。在本人之前經(jīng)歷的一個商業(yè)項目（上海外灘三號樓），是一個商業(yè)改造項目，大樓從四層到七層分別是港式餐廳、法國餐廳、意大利餐廳及美國餐廳，這個項目就是典型的定單式設(shè)計裝修，在設(shè)計之前，發(fā)展商已與上述各家餐廳直接簽定合同，按照他們各自的要求進行設(shè)計，將他們各自要求的建筑布置、機電配置、運營管理的要求貫入到設(shè)計施工中。如果在招商延后，未明確最終用家的情況下，規(guī)劃設(shè)計要保持一定的靈活性。比如公司現(xiàn)在開發(fā)的項目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項目），與政府職能部門溝通后，先用“毛胚房標準”進行設(shè)計施工，只是按市場一般要求進行設(shè)計配置，商場區(qū)域基本毛胚狀態(tài)，機電設(shè)施預(yù)留接口到每層設(shè)施井道，以待今后招商租戶確定后再進行末端到位設(shè)計施工。

二、項目開發(fā)與招商合作

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，招商工作尤其重要。開發(fā)商應(yīng)從下面幾個方面入手。

1.根據(jù)市場對項目進行準確商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)之前，應(yīng)對當?shù)氐慕?jīng)濟水平、商業(yè)形態(tài)以及項目周邊市場需求等進行調(diào)查，以做到深入了解，進而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標市場等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷售、出租不順利的情況。同時應(yīng)考慮主力店的設(shè)置，一般商場主力店將起到一定的引導(dǎo)、市場推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場調(diào)研及商業(yè)定位，進行后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計及施工。

2.在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應(yīng)該進行招商。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，先開展招商工作，可以為開發(fā)商將要開發(fā)的地產(chǎn)開拓商業(yè)市場，可以避免開發(fā)商項目的商業(yè)建筑布置不能滿足商業(yè)客戶的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問題。前述公司開發(fā)的項目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項目），目前項目將進行“毛胚房標準”竣工驗收，招商工作一直沒有開展，因為招商工作的嚴重滯后，將會給招商工作帶來很大的難度。

3.是否請專業(yè)招商顧問值得考慮。招商可借助國際知名專業(yè)顧問的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶資源庫，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時因商業(yè)合同關(guān)系，招商招來的租戶的可持續(xù)性值得關(guān)注。在公司之前經(jīng)歷中的一個商業(yè)項目，經(jīng)過招商一年的招商與談判，項目商鋪基本滿租，但是大部分租戶的經(jīng)營業(yè)績不能持續(xù)，導(dǎo)致許多租戶退租或經(jīng)營不下去的情況，到后來不得不進行商業(yè)重組及二次招商。當然，開發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團隊，對招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢。

三、項目目標體系的有效控制及實現(xiàn)，是項目管理的核心

商業(yè)地產(chǎn)項目的成功實施是工程開發(fā)項目管理的總目標。其中項目質(zhì)量（功能）目標、工期（進度）目標，成本（費用）目標、安全（現(xiàn)場施工文明安全管理）目標，共同構(gòu)成了項目管理的目標體系。

1.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量目標。根據(jù)利益相關(guān)方的需求，合理利用各種有效資源，保證項目質(zhì)量及功能的完善。商業(yè)項目竣工完成，首先應(yīng)滿足有關(guān)的驗收規(guī)范，在此基礎(chǔ)上具備應(yīng)對商業(yè)市場靈活性，能使招商工作順利進行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶入住，或多或少都要求發(fā)展商進行配合整改。

2.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的工期目標。在預(yù)定的時間內(nèi)完成商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、不拖延項目的進度。在實施過程中充分利用周例會、專題會議合理控制進度中的各個關(guān)鍵點：如打樁完成節(jié)點，基礎(chǔ)施工完成節(jié)點，結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點，幕墻裝修完成節(jié)點，機電設(shè)施完成節(jié)點等關(guān)鍵進度節(jié)點，一個一個地落實，確保整體進度目標的完成。

3.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的成本目標。在質(zhì)量不降低，進度不拖延的前提下盡可能降低成本，使項目在建設(shè)、使用過程中能夠經(jīng)濟、安全、高效地運行。

4.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的安全目標。在施工前期、施工中間及完成后確保項目內(nèi)部的安全及外部（對周邊居民、單位或其他建筑物）的安全。要千方百計避免安全事故的發(fā)生及盡最大可能消除不安全因素。

在商業(yè)項目實施的過程中，根據(jù)現(xiàn)場情況合理確定上述各個目標及子目標的優(yōu)先性，采取有效的措施確保項目總目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

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[2]蔡少文.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011，（10）.

篇7

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學(xué)的使用項目管理的先進辦法使

得商業(yè)市場與房地產(chǎn)的開發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠?qū)⑵髽I(yè)利潤最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經(jīng)成為越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，對商業(yè)地產(chǎn)管理在項目開飯中的作用做出探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項目管理探究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

1、前言

近些年里，國家對于房地產(chǎn)住房市場的調(diào)控力度越來越大，很多以開發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產(chǎn)公司為了將政策風(fēng)險規(guī)避過去，多數(shù)開始向商業(yè)地產(chǎn)進行

轉(zhuǎn)型，大大增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，國內(nèi)一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如

萬達、世貿(mào)、萬科等在近些年來的擴張速度繼續(xù)增強，與此同時，類似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開始不斷的加大在我國的商業(yè)城市綜合體當中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開發(fā)建設(shè)類似，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目管理也尊旭項

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來說，在項目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項審批等任務(wù)完成后就正式進入開發(fā)建設(shè)的管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的

開發(fā)建設(shè)管理同普通房地產(chǎn)項目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計需要項目招商定位與多個專業(yè)相互協(xié)調(diào)配合。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項目市場的招商與地產(chǎn)項目市場的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項目要明確自身的目標，綜合運用目標管理來對項目進行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關(guān)的政府機

關(guān)，特別是商委部門的聯(lián)系更加緊密，同時對于資金運作的要求也比不同房地產(chǎn)

項目的要求更高。本文就商業(yè)地產(chǎn)項目管理中的項目設(shè)計、定位、招商引資、目

標體系的有效控制、項目管理的意義以及商業(yè)地產(chǎn)項目管理中的具體應(yīng)用展開討

論。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目管理中的設(shè)計管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵所在就是各專業(yè)的整合設(shè)計能否與項目招商的定

位有機的結(jié)合在一起。

2.12.12.12.1項目整合設(shè)計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設(shè)計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設(shè)計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設(shè)計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用

對于國內(nèi)國內(nèi)諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項目時都會委托專業(yè)的顧問管理公司來幫助其實施，專業(yè)的顧問管理公司在商業(yè)

地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、工程設(shè)備運行的管理以及招商經(jīng)營方面具有極為科學(xué)的管理辦法

和整合設(shè)計的管理經(jīng)驗。如果不希望委托專業(yè)的顧問管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項目設(shè)計管理團隊來為公司更好的發(fā)展提供保障，設(shè)計團隊的成員

必須要具有一個較高的水平，結(jié)合專業(yè)顧問的意見和指導(dǎo)辦法來實施，否則就有

可能會出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進入內(nèi)地，還來不

及去建立一支屬于本公司的專業(yè)管理設(shè)計團隊，就會選擇聘請一些較為專業(yè)的顧

問管理企業(yè)來幫助其整合相關(guān)專業(yè)之間作用，避免了建設(shè)工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對項目設(shè)計具有相當重要的作用。

2.22.22.22.2項目招商與設(shè)計能否有機結(jié)合直接決定項目能否成功項目招商與設(shè)計能否有機結(jié)合直接決定項目能否成功項目招商與設(shè)計能否有機結(jié)合直接決定項目能否成功項目招商與設(shè)計能否有機結(jié)合直接決定項目能否成功

在項目的定位設(shè)計明確之后，項目的招商定位策略就要盡快的融合到項目的

規(guī)劃以及設(shè)計中去，深入貫徹到建筑方案的設(shè)計圖紙以及施工圖紙的具體細節(jié)

中。通常來說，大型的商業(yè)建筑都需要嚴格的按照商家的要求來進行設(shè)計施工，

比如萬達商業(yè)地產(chǎn)管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號樓的商業(yè)項目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設(shè)計成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設(shè)計裝修的典型特征，在設(shè)計項目之初，開發(fā)商

就會與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會依照商家的具體要求來進行科學(xué)

的布置和設(shè)計，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運營管理方法都體現(xiàn)

在設(shè)計施工的圖紙中。在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計沒有最終確定使用商家或是招商時間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發(fā)新的地

產(chǎn)項目時，都會在和政府職能部門相溝通的基礎(chǔ)上，用毛坯房的標準設(shè)計來進行

施工建設(shè)，僅僅按照市場的一般需求來進行基本的配置和設(shè)計，在商場部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設(shè)施要預(yù)留在樓層的設(shè)施管道中，在所招的商戶確定

后再開始進行尾端的設(shè)計和施工。

3、地產(chǎn)項目開發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，招商工作的好壞對于最終結(jié)果的影響非常大，開

發(fā)商可以從以下幾個方面來著手進行。

（1）對項目的精準定位要依據(jù)市場來判斷。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目之

前，首先要對當?shù)氐慕?jīng)濟收入水平、商業(yè)意識形態(tài)和周邊項目市場的需求量等方

面進行詳細的調(diào)查，對周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開發(fā)商的開發(fā)面積以及

目標市場的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷售等不順

等情況。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮主力店的設(shè)置問題，一般商場中主

力店都會對消費者產(chǎn)生一個引導(dǎo)的作用，推動市場的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開發(fā)商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)

計。

（2）在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前，開發(fā)商首先應(yīng)為該工程項目進行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開發(fā)商開拓市場，保證資金的收入，同時還可以有效的避免

商業(yè)客戶對于商業(yè)建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問題。很

多商業(yè)地產(chǎn)項目直到毛坯標準房竣工時也為開展招商工作，這種嚴重滯后的現(xiàn)象

一定會為招商工作的開展帶來極大的難度。

（3）是否需要聘請專業(yè)的招商團隊是一件非常值得思考的問題，如果

聘請團隊那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國際知名的專業(yè)顧問的

招商資源，比如當今國外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業(yè)客戶資源，可以為開發(fā)商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來的租戶的持續(xù)時間需要

重點關(guān)注，很多公司在招商之后結(jié)果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經(jīng)營利潤低或是業(yè)績不好而導(dǎo)致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來進行再招商。

4、項目管理的核心即是項目目標體系的控制能力

工程開發(fā)項目管理的最終目標就是保證商業(yè)地產(chǎn)項目的成功實施。項目管理

的目標體系是由項目質(zhì)量、工期進度、成本費用、安全運行等四大目標共同構(gòu)成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量安全

項目質(zhì)量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學(xué)合理利用各種資源來保

證質(zhì)量的安全以及項目功能的健全。商業(yè)項目在竣工前，應(yīng)仔細檢查項目的質(zhì)量

安全，保證其滿租相關(guān)的驗收規(guī)定，同時應(yīng)具備應(yīng)對市場多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會對原有布局進行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目管理的工程進度

在整個項目的實施過程中，企業(yè)應(yīng)該充分得利用每周例會、專題會議等來科

學(xué)控制進度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進度、基礎(chǔ)設(shè)施的完成情況、幕墻裝修

進度、電氣設(shè)備完成的節(jié)點問題等要進行逐一的落實，保證整體施工進度達到預(yù)

期目標。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的成本

商業(yè)地產(chǎn)項目的管理成本要在保證質(zhì)量，正常施工進度的基礎(chǔ)上來盡量降

低，使得施工項目的建設(shè)和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項目的管理安全

在施工過程的前中期以及項目竣工之后都要確保整個項目中的內(nèi)部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設(shè)法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產(chǎn)項目管理的意義

隨著經(jīng)濟全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項目已經(jīng)成為企業(yè)增長利潤的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項目管理方式的同時也都面臨著來自內(nèi)部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來自外部的壓力時，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領(lǐng)域中去參與競爭，所以企業(yè)應(yīng)不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手

企業(yè)的優(yōu)勢特長以及短板，掌握外部環(huán)境的競爭標尺。在面臨內(nèi)部壓力時，企業(yè)

就需要認清自身的問題，科學(xué)客觀的給自身企業(yè)定位，一個企業(yè)若想在市場經(jīng)濟

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競爭優(yōu)勢，沒有內(nèi)部壓力與外部壓力標準和科學(xué)的

商業(yè)地產(chǎn)項目管理手段是無法行得通的。

商業(yè)地產(chǎn)項目管理的目標就是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供認清自身，提升企業(yè)競爭

力的手段，使得企業(yè)的項目與未來發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結(jié)合在一起。項目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎(chǔ)來掌握項目的發(fā)展法相，用來綜合系統(tǒng)的控制項目進度狀

況并制定出相應(yīng)的改進計劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過科學(xué)的管理手段，提高企業(yè)的工程進度，同時明確自身的發(fā)展優(yōu)勢

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動力，提升企業(yè)在市場中的核心競爭力。商業(yè)地

產(chǎn)項目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項目主導(dǎo)型企業(yè)的綜合競爭實力，給企業(yè)發(fā)展帶來

了巨大的效益。我國目前的商業(yè)地產(chǎn)項目管理水平仍處于初級階段，多數(shù)企業(yè)在

項目管理中還欠缺完整的管理理論和指導(dǎo)思想，我國的企業(yè)應(yīng)盡快提高項目管理

水平，科學(xué)及時的解決項目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應(yīng)用項

目管理模型，通過大量的實踐不斷的完善項目管理應(yīng)用，這對于我國商業(yè)地產(chǎn)主

導(dǎo)型企業(yè)的能力提升以及綜合競爭力的加強都具有重要的積極作用。

6、結(jié)語

本文從商業(yè)地產(chǎn)項目管理的設(shè)計環(huán)節(jié)、地產(chǎn)的開發(fā)與招商工作、項目體系的

控制能力以及項目管理的意義等方面，對商業(yè)地產(chǎn)的項目管理做了簡單的分析，

在實際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識，同時還需要現(xiàn)場人員依據(jù)不同的情

況來合理確定項目管理各目標的優(yōu)先性，采用科學(xué)的辦法來保證項目施工的完美

進行。

7、參考文獻：

[1]崔光慶.淺析商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)項目管理[J].教育教學(xué)論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)

向,2011,(10)

篇8

1．防范開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營。首先，開發(fā)商必須建立商業(yè)管理運營的觀念，增加人才儲備。商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特性，需要跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。其次，統(tǒng)一運營管理使項目具有商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運營包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管；其中統(tǒng)一招商管理是基礎(chǔ)。最后，制定適宜的運營戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇項目適合的運管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結(jié)合的組合模式等。

篇9

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業(yè)業(yè)態(tài)與項目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項目定位錯誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目時，首先應(yīng)當結(jié)合項目所在地的實際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行市場調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導(dǎo)向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(shù)(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營理念不同，很難達成統(tǒng)一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對于經(jīng)驗較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項目的盤活成本較低；對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營團體機構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經(jīng)營困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續(xù)經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理。盤活由于經(jīng)營模式不當而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結(jié)果。

四、項目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目定位進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。

篇10

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，全國各地自2008年開始至2010年一直是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的主要時期，其中大量的房地產(chǎn)投資建設(shè)都是我國建國以來之最，造成這種發(fā)展情況的因素是多樣化的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和崛起要從2008年的經(jīng)濟危機說起，2008年我國遭遇了美國次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟危機，造成了我國經(jīng)濟發(fā)展受阻，經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性受到了影響，我國為了積極響應(yīng)國際拯救計劃和經(jīng)濟重組計劃，政府拿出4萬億元人民幣進行投資與融資發(fā)展，擴大我國內(nèi)需與經(jīng)濟市場的發(fā)展，政府的目的是為了擴大內(nèi)部融資能力，擴大內(nèi)需，刺激消費。但是這些資金的主要流向是從銀行進入了國有大型企業(yè)，因為這些大型企業(yè)的償債能力較強，對銀行來說追回貸款利息與貸款本金較為有利，銀行害怕將資金貸款給中小企業(yè)，中小企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和資金償還能力較差，信用等級較低，造成了銀行資金流向的過分偏激。資金進入國有大型企業(yè)后，主要用于了房地產(chǎn)的建設(shè)與投資，國內(nèi)4萬億的投資大多數(shù)用于房地產(chǎn)建設(shè)，全國兩年內(nèi)蓋成的商品房可以支撐中國十幾年的居民購買數(shù)量。我國房地產(chǎn)雖然可以在產(chǎn)業(yè)鏈條中帶動60多個產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動力，但是當前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，價格居高不下，不能快速的收回成本，面臨銀行加息的次數(shù)逐漸提高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力下降，降低了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展競爭力和資金收回的有效性。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展特點主要是單位價格高、建設(shè)數(shù)量多、成本投入大、資金回收時間長。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可持續(xù)性價值較低，房地產(chǎn)業(yè)的投資能力正在逐漸下降，而大量的房地產(chǎn)業(yè)投資虧空嚴重，拖欠銀行的貸款利息對國家政府造成了一定的負擔。

二、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析

首先，人們可支配收入增加，促進了消費需求強勁增長。作為商品交易的載體，商業(yè)地產(chǎn)的投資也隨之增加。另外，從恩格爾系數(shù)看，我國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)不斷下降，這在一定程度上催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構(gòu)的發(fā)展。

其次，地產(chǎn)政府認識到商業(yè)對一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要性，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上給予了一定支持，鼓勵城市商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。此外，我國正面臨著新一輪的城市建設(shè)和改造的興起，這也為城市大型商業(yè)項目的發(fā)展創(chuàng)造了機遇。

再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性、長期性和穩(wěn)定性吸引了大量資本進入該行業(yè)。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、長期規(guī)劃等，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。最后，勞動制度促進了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。從勞動制度看，休假天數(shù)已占全年時間的三分之一。休假時間的增加，為居民從事休閑活動創(chuàng)造了條件，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場空間。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題

（一）融資渠道單一，資金融通困難

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商從銀行融資貸款將資本轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)，利用地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展帶動了幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中包括水泥、運輸、礦石加工、家具、裝潢裝飾等，但是房地產(chǎn)業(yè)的最終目的還是收回成本為主，如果成本在一定時間限度內(nèi)無法回收則會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔，影響最終的開發(fā)收益，也有可能造成資金鏈的斷裂而導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展失衡，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理與融通資本的問題是影響其自身發(fā)展的首要問題。

（二）招商選定的模式不合理， 成為后續(xù)經(jīng)營隱患

不少開發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局論證分析，卻在招商上煞費苦心，急功近利，帶“病”招商，不惜重資招聘人員以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式招商，給后續(xù)經(jīng)營帶來了隱藏的麻煩。由于經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離，不少產(chǎn)權(quán)式商鋪容易造成中小業(yè)主各自為政，各租戶都重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性，另外很多房地產(chǎn)業(yè)的開局怪異，為了節(jié)省原料所采用的各種建設(shè)標準和建設(shè)類型也千奇百怪，導(dǎo)致了很多消費者不滿意的現(xiàn)象產(chǎn)生，降低了社會信譽和好評。

（三）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商忽視了營銷方案的設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到銷售就是一個投資到獲取利潤的過程，如果開發(fā)商建設(shè)完成后開始銷售之前，沒有清晰合理的市場定位和市場營銷方案設(shè)計，會造成后期銷售的障礙和困難。開發(fā)商開發(fā)的商鋪一樣要尋求合理的營銷戰(zhàn)略發(fā)展決策，如果營銷發(fā)展存在一定的問題，最終會造成整個項目的虧損甚至企業(yè)資金鏈斷裂而造成企業(yè)的破產(chǎn)。

四、解決我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)發(fā)展機制，解決房地產(chǎn)空間與時間失衡

我國房地產(chǎn)業(yè)在時間與空間上的發(fā)展存在一定的不均衡性，從地域上分析我國南方中大型城市的房地產(chǎn)業(yè)比內(nèi)部中小型城市要好很好，從發(fā)展規(guī)模和發(fā)展資本上分析要更加龐大，更多的投資商愿意支付更多的資金投資在南方和旅游性城市的房地產(chǎn)開發(fā)中。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根據(jù)時間的不同也有所不均衡的體現(xiàn)，我國1978-2008年的三十年發(fā)展時間內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)力度一直保持在平穩(wěn)增長的態(tài)勢，而自2008年經(jīng)濟危機后期開始就一直保持在規(guī)模性和大力開發(fā)的階段，影響著我國普遍地區(qū)開展房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，房地產(chǎn)的加價現(xiàn)象非常普遍，各大投資商和企業(yè)開始不斷的圈地和買地。另外，我國商業(yè)地產(chǎn)伴隨著城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展沒有考慮到城市人民可持續(xù)發(fā)展能力和城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的問題，隨著我國經(jīng)濟逐漸向著綠色經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型，更多的主題是關(guān)注低碳經(jīng)濟為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國對城市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)如果長期只重視經(jīng)濟收益而忽視了建筑建材的綠色化和低碳化因素，則面臨著長期性危機。未來我國房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)不僅要家里健全房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機制，做好各項措施的協(xié)調(diào)工作，還要解決好房地產(chǎn)業(yè)空間與時間失衡的關(guān)系，加強對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動向的了解，積極開展綠色化和低碳化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，走可持續(xù)發(fā)展道路。

（二）要使融資渠道多元化， 構(gòu)筑多資本循環(huán)系統(tǒng)

我國房地場也金融市場發(fā)展不完善，房地產(chǎn)各企業(yè)無法利用金融融資獲取資本，除了銀行融資渠道，從社會中根本沒有相應(yīng)的辦法取得資金，房地產(chǎn)業(yè)的融資發(fā)展欠缺金融公司的引導(dǎo)動力，金融融資渠道過于狹窄對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用太小，房地產(chǎn)業(yè)市場的資金匱乏不能高效實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需求，因此目前大力推進金融資本多元化發(fā)展渠道是當前發(fā)展的主要目的，企業(yè)要從單一的銀行貸款資金來源發(fā)展到多元化的融資渠道，如股權(quán)、海外基金、債券融資、信托基金、私幕融資等方式，積極推進資產(chǎn)證券化進程; 不斷鼓勵支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如將商用物業(yè)實行“證券化”，構(gòu)筑“多資本循環(huán)系統(tǒng)”，即構(gòu)筑一種資本流通的渠道和平臺。同時，進入單個項目的資本也都需要構(gòu)筑一個資本微循環(huán)系統(tǒng)， 使進入微循環(huán)系統(tǒng)的各類資本之間相互交融、相互作用。最終實現(xiàn)最優(yōu)安排、最大收益。要采取科學(xué)的招商管理，當前招商管理過程中存在很多失誤，采用錯誤、短期行為招商，造成產(chǎn)權(quán)分離、核心競爭力不突出等弊病，影響商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營， 因此在招商過程中應(yīng)該瞻前顧后，整體發(fā)展才能有堅實的支點和發(fā)力點。

參考文獻

[1] 霍亞坤.基于模糊數(shù)學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)地段價值影響因素研究[J].商場現(xiàn)代， 2010（03）:40-42.