房地產周期論文模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產周期論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、商品房地產波動理論研究

首先，關于經濟的波動與經濟的周期理論研究。縱觀整個人類社會發展史，人類經濟的發展也是上下波動的。在這種波動的作用下，人類社會的經濟或者出現了進步或者出現了災難式樣的倒退。這種關于經濟周期波動的理論，西方經濟學家在很早之前就已經有了系統的理論記載。在這種理論中所帶來的波動曲線當中，我們不難發現人類社會的經濟在不同時期增長的速度也不一樣。同時，實際的增長曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達到我們預期的穩定的經濟增長模式。特別值得一提的是經濟周期的概念從不同的角度來看可以由不同的理解，比如說有的學家按照邏輯的理論來分析，那么經濟周期的波動性就是一種偏離均衡性質的體現，也有學家從經濟的收縮與擴張角度出發，得出的結論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關于商品房地產周期與房地產波動理論研究。我們可以這么理解，商品房地產的經濟周期主要包括四個階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復蘇階段；4、蕭條階段。這四個階段放到宏觀經濟的運動過程中，就可以看出我國房地產經濟不規則的波動性。還有就是，房地產經濟波動的不規則所表現來的經濟增長狀態表現出一種連續的和動態的特點。通過對該種特點的研究我們不難發現，房地產經濟增長曲線與實際曲線的偏差程度的研究更能夠實際的反映出房地產經濟增長的特征。房地產經濟實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大，那么房地產經濟波動幅度也就越大，房地產增長的穩定程度就越差，反之，房地產增長的穩定程度就越好。最后，我們來談談商品房地產周期波動與經濟周期波動的關系。商品房地產周期波動與經濟周期波動總的發展來說是密切相關的，也可以分兩個不同層次來分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系。因為，一方面房地產周期波動是經濟周期波動這個大范疇的一部分，是房地產行業的經濟周期波動；另一方面，房地產周期波動是房地產行業運行過程中經濟周期波動，也就是說房地產周期波動是經濟周期波動在房地產行業經濟運行過程中表現出來的運動形態。

三、新時期如何防止我國商品房地產經濟大幅波動

我國房地產的周期性波動，其波動的幅度不盡相同，我國地方經濟目前是典型的土地財政經濟，因此房地產的劇烈波動會明顯降低百姓的購房意愿，造成房地產的價格上漲乏力，并最終造成政府賣地價格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財政吃緊后，又會造成地方的基礎設施投入不足，造成宏觀經濟的普遍衰退。因此，減少房地產的劇烈波動是關系到國計民生的重要課題，應盡可能的減少房地產的系統性風險和周期風險。第一，穩定房地產尤其是商品房的價格。房價作為房地產景氣程度的一個重要指標，其穩定性是房地產的重要基石，因此應該從內部和外部兩個方面減少商品房價格的劇烈波動。在供求關系出現重大轉變時，應考慮采取政策法規等強制性手段穩定房價，避免房價的劇烈下跌。同時應利用房價的波動周期，最大限度的挖掘出讓土地的價值。對土地價格和商品房價格的雙向控制也是保證降低房地產波動的必要手段，在宏觀調控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調控往往能夠起到重要的穩定效果。因此對商品房的價格的調控應堅持中長期執行國家宏觀政策，短期調控作為輔助的策略。第二，促進居民的商品房消費能力。作為商品房的購買主力，居民的購買能力和購買欲望也是房地產走向的重要因素。隨著居民消費水平的提高，購買需求會由剛需轉向改善性住房，這一改變也就帶來了房地產的二次價值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強，也減少了居民購房的盲目性和投機性，從而從根本上減少了房地產價格劇烈波動的因素之一。同時，對于低收入人群，政府應積極開發廉租房和經濟適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產行業的供求關系和供求機制，通過多點開花、多渠道解決的方式，完善房地產市場的解決方案，從而減少房地產的劇烈周期性波動。

篇2

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

我國房地產業始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區性的房地產發展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統設計三方面。

一、 房地產預警指標研究評述

房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統的功能和目標，因此，對房地產預警系統的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。

郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。

郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。

周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統作為一個復雜的大系統，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統的定量分析方法，并由此提出了系統核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯度，然后根據指標關聯度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。

綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業發展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發展趨勢。

二、房地產預警方法研究評述

預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發展，逐漸與計算機軟件融合。

（一）景氣指數法。

如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。

黃繼鴻、雷戰波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環的轉折點,但是不能明確表示經濟循環變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。

景氣指數法經過多年的發展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設部就組織過房地產監測、預警體系的研究，所采用的方法即為統計預警法，但鑒于行業發展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對用統計預警法進行房地產預警作了較系統的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統化，明確了警情發生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統的計算機處理。

郭磊、王鋒等采用統計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。

陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區間修正后，能夠提高房地產預警系統的精度。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統計預警法要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統計預警法是靜態的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發展迅速，因此采用該方法結果往往系統精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

（三）基于模式識別的預警方法。

房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發展前景已引起人們關注。

王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統的指標處理思路，不再從簡單的統計規律出發探求發展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統。但是基于概率模式分類的預警系統的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統，并進行了實證分析。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

房地產系統是一個復雜的非線性大系統，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。

南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發展趨勢。

三、房地產預警系統設計研究評述

房地產預警系統是一個非常復雜的大系統，預警指標體系的選擇是房地產預警系統的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。

梁運斌對建立房地產預警監測系統進行了探索，提出了房地產預警預報系統應該由景氣分析、預警信號、行業監測和景氣調查四個子系統構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對房地產預警系統的框架進行了構建，他認為房地產預警系統可以細分為信息采集系統、預警信號系統和景氣分析系統三個子系統，各個系統相互獨立，其功能如下．景氣分析系統主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統主要進行數據的整合分析和。

鄭淑琴認為房地產預警系統可分為數據處理分析子系統、監測預警子系統以及排警子系統，在文中對這三個系統分別加以研究。

以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統框架的構建提出了較系統的構想。他認為房地產預警系統可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統計信息系統、預警預報系統和動態監控系統三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統是核心，統計信息系統與動態監控系統都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統，是整個系統的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。

李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發角度來看，房地產預警系統應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發展過程中可能出現的各種異常態勢發出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統，模型管理系統和數據庫管理信息系統，兩個系統之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統來調度。

總的看來，我國房地產預警系統的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態的建模技術將是房地產預警系統設計未來的發展趨勢。

此文系湖北省教育廳青年項目（239269）

（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統計學專業博士）

參考文獻：

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[3]葉艷兵,丁烈云．房地產預警指標體系設計研究，基建優化，2001（3）

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[19]鄭淑琴．，房地產市場預警系統研究，重慶大學碩士學位論文，2004（10）

[20]韓立達．我國城市房地產預警系統研究，四川大學博士學位論文，2004（10）

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一、房地產投資波動與房地產周期波動在房地產周期波動中房地產投資是一個十分重要的內生因素，由于房地產業是一種特殊的行業，在它的啟動階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產業必須的重要生產元素之一，它對房地產經濟有著重要的影響。從經濟學理論來看，投資行為具有很強的能動性，是房地產市場發展的基本要素。同時，投資又是一種能夠拉動房地產市場發展的最終需求，因為消費是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，同時，投資還能夠創造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發生波動。這是因為投資行為具有較強的預測性和隨機性，尤其是投資于房地產。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動與商品房年銷售面積增長率的波動雖然在波動幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關系。下面，我們將進一步從實證的角度出發，通過運用協整理論和因果關系檢驗等方法研究房地產開發投資額與商品房銷售面積的相互關系，來體現他們所代表的房地產投資及其波動與房地產周期波動之間的關系，進一步揭示投資對房地產周期的影響。。

圖1房地產開發投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動圖

二、投資與房地產周期波動的實證分析1、指標選擇及數據說明

在忽略區域性差別以及不同物業類型差別的條件下，考慮到數據的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標作為考察對象來研究我國房地產周期性規律，選用房地產開發投資額指標來研究我國房地產投資波動情況。本文所采用的數據均來源于中經網經濟統計數據庫，數據樣本期為1987―2005年。為減少數據波動并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產開發投資額在分析時均已取自然對數。數據分析處理所采用的計量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數據的平穩性檢驗

為避免非平穩的經濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，在建立經濟模型前首先應對經濟變量進行平穩性檢驗。本文對上述經濟變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗法，對、序列進行平穩性檢驗的結果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩序列，而的一階差分，采用有常數項且滯后2期的檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列；的一階差分，采用有常數項且滯后1期檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列。即序列、都是一階單整的。

3、協整檢驗

在上面的步驟中，已經證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢圖發現這兩個序列有大致相同的增長和變化趨勢，說明二者可能存在協整關系，本文采用E-G兩步法進行檢驗，得到回歸模型的結果，如公式（1）所示：

（1）

進一步，我們對殘差序列進行平穩性檢驗。可以發現序列在ADF檢驗滯后3階時，在5%的顯著性水平下具有平穩性。由此可以得出序列、之間存在協整關系的結論。

4、因果關系檢驗

若經濟變量之間具有傳遞作用，則變量之間應該具有因果關系。根據VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優滯后期為4，對商品房銷售面積和房地產開發投資額之間進行因果關系檢驗，結果如表1所示：

表1 、的因果關系檢驗

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一、引言

做好房地產開發工作不但能促進我國城市化進程的健康發展，還可以擴大內需，提高人們的生活水平，同時還可以對區域經濟發展產生協調作用。下面就先對中小城市的特點進行分析，然后再對其房地產發展潛力進行分析研究，以便在中小城市房地產開發過程中能鞏固對其有利因素進行充分利用，揚長避短，最大化地促進房地產業的健康發展。

二、中小城市的特點

中小城市和大城市相比，具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。

三、中小城市房地產市場發展潛力分析

（一）中小城市房地產市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調控的逐漸影響下，居民的置房需求會進一步得到釋放。一方面在上世紀50年代是一個生育高峰，造成現今社會上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數量占有很大比例，這些人正處于消費和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會帶來房地產的一個新的發展階段。隨著我國對市場經濟控制力的增強，吸引了一大批國外企業來我國設立區域總部或者研發中心，這些企業的聚集，必然會吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業圈的不斷擴張，則就又為房地產市場的發展帶來了一個新的發展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結構不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現在的人們結婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢，這些都會引起住房需求的增加。

（二）中小城市房地產市場發展分析。中小城市的房地產市場需求大部分都是為了滿足當地居民的住房需求，所以說中小城市的房地產投資需求比較小。如果從建筑形態來看的話，中小城市的住宅項目大多數還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現今隨著人們生活水平的提高，人們的置業周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業周期已經是6～8年，有的更短；如果從價格方面來看的話，中小城市的房地產則具有穩中有升、趨于平穩的特點。一個樓盤從開盤到銷售，其房價的漲幅都不大，更多的時候是處于平穩狀態。甚至有些項目從頭到尾都不用進行價格調整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價格問題，其次才是交通、地段、物業等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實實在在的東西，所以中小城市的期房沒有現房好賣。總體來說，中小城市房地產市場建設項目只要能夠和城市的特點相符合，其發展還是很可觀的。

（三）中小城市房地產市場發展所面臨的機遇和風險。目前來說，中小城市房地產市場發展面臨的基于主要有：農村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機會成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發商建立自己的市場等。面臨的風險主要有：市場容量小；客戶消費能力低；政策變化比較大；區域風俗習慣比較強等。

四、結語

總體來說，只要抓好時機，認準市場，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。為了能夠最大化地減少風險，抓好機遇，一方面要算準建設周期，最好在一屆領導任期內完成，另一方面就要充分做市場調查，依照當地的風俗習慣和人文環境，做好產品定位以及戶型設計，最好還要進行適當的推廣宣傳，建立良好的商業信用，口碑相傳的效果要遠遠優于廣告的效果。

參考文獻

[1]王洪波.我國東部中小城市城市化進程中的房地產發展研究[D].碩士學位論文.東北師范大學，區域經濟學專業，2007，5.

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房地產預警是經濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產預警系統預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統的預警方法對資料的要求和我國房地產發展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。

1.房地產預警方法的選擇

房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統進行全面系統的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。

1.1景氣指數法

我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發展時間不過10多年，房地產經濟的發展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設（如正態分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發展不過十來年的時間，統計數據難免出現錯誤和遺漏，而統計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態的。統計預警方法屬于靜態預警方法，而房地產的發展本身是個動態的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經網絡法

而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統方法不具備的優點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。

但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

2.房地產預警存在的主要問題

國內學者在房地產發展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發展時間長，發展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發展不穩定，積累的歷史數據很少，統計數據不完整，統計口徑不一致，再加上房地產市場發展還不規范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態調整，目前我國房地產整體發展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統不穩定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統學習性不夠

目前的房地產預警系統研究的初步成果不具備很好的動態學習性，而“系統學習性”對于房地產預警系統，特別是我國目前的房地產預警系統構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統參數，使系統更趨完善和準確。

3.房地產預警未來發展趨勢

3.1多種預警方法協同預警

房地產是一個復雜的非線性大系統，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態與動態分析相結合，把統計分析與數學模型相結合。

3.2房地產預警指標的選擇和調整

隨著房地產業的不斷發展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態調整。

3.3建立動態的房地產預警系統

房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態的房地產預警系統將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發動態的、智能的房地產預警系統提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發先進、實用的軟件，使建立的預警系統有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

參考文獻:

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[4]李斌,丁烈云.房地產景氣預警中DI的改進及與CI的精度比較研究[J].系統工程理論與實踐,2003,23(1).

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主辦單位：中國房地產業協會

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國際刊號：1002-8536

國內刊號：11-2586/F

郵發代號：82-510

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創刊時間：1986

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一、房地產投資風險概念及種類

1.房地產投資風險的含義。

房地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某房地產項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，房地產經營者就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

2.房地產投資的特點及風險種類。

（1）房產投資的特點。同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：一是房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，需要大量資金，這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程，對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。四是房地產投資具有高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產投資的風險。在房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，也就是房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。其二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。五是經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性，產生經營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。其二是投資者運用財務桿杠，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產投資風險產生的原因

1.房地產投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

2.房地產投資的宏觀形勢出現不利變化，引發多種風險。

這在經濟生活中也經常遇到，表現為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構對房地產業的支持重點轉移，不利于新開發的房地產項目。總的來說，房地產發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差；有的房地產開發商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產生重大的損失；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系發生變化，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的房地產發展商過分相信自身能力，而經營實力不足，項目運作中難于實現預期的經營業績等等都是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。

三、房地產投資風險管控的策略

房地產投資風險的規避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規避房地產投資風險，將房地產投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。

1.樹立風險價值觀念，把握政策環境，規范運行，及時應對。

樹立風險價值觀念，就是要投資者根據財務活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產投資由于與國家經濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產投資者不僅要加強對影響房地產市場相關政策的研究，還應密切關注房地產市場出現的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預見并采取靈活的措施應對政策變動的影響。現在國內的房地產形勢比較復雜，各種新型法律法規不斷推出，各種新的房屋類型的顯現，使得計劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經驗。

房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發決策有著十分重要的影響。房地產開發商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續開發中的風險。目前我國房地產市場已進入產業震蕩調整期，未來的兩年將會進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發企業要及時調整開發思路，對市場變動要有充分的預測。

3.合理分配資金，減少金融風險。

（1）投資分散策略。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內的房地產類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。（3）保險策略。對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機。

房地產周期性波動時市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經濟周期波動的組成部分。受宏觀經濟運行周期影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據房地產周期的特點和房地產開發的實質性特征，房地產的投資時機應當選在房地產周期復蘇階段的前期。選擇這個時間優點在于，一是復蘇前期正是蕭條走向復蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產的預售期、竣工實售期正是從復蘇走向高峰時，房地產售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區的投資者針對不同時期的房地產周期應靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經濟周期變化，以認識房地產周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產的政策并預測政策的變化，然后認真分析房地產需求類型和需求量并預測其變化趨勢。總之，房地產投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠審時度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻：

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一、建筑經濟

建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業的宏觀經濟問題，建筑企業的經濟問題，建筑市場的建立與發展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業發展規律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發展，更好地提升建筑行業活動的經濟效果。

二、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系

廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業相互交叉和關聯。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像。可以從以下三個方面具體論述二者之間的鏡像關系。

(一)房地產企業和建筑企業的關系

建筑企業是建筑產品生產環節的主體，而產品流通環節的主體則是房地產企業。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業項目立項、批準，之后，建筑企業進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業對建筑產品進行銷售活動。

(二)房地產經營活動和建筑生產活動的特點

房地產企業的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業更多地是從事高端經營管理，通過前期業務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發經營活動。建筑企業卻與之不同，建筑企業提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業的組織經營管理，最終構成建筑企業的日常生產活動。

(三)房地產業和建筑業緊密聯系，息息相關

房地產業和建筑業二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環節，其中，建筑業施工與房地產業開發是兩大產業的交叉點。可以這樣說，沒有建筑業的生產活動就沒有房地產業的經營活動，同時，沒有房地產業立項，也就沒有建筑業的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。

三、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析

房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。

(一)優質資源有限，循環資源無限

一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區只值3千;水資源是循環的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環。與水資源類似，房地產產品類同。大規模開發銷售可能會導致某個區域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環;水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩。這個經濟規律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩上升，上漲。

(二)打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值

打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業生產活動也具有同樣的性質，建筑企業通過勞動創造了建筑產品，創造了價值，同時這種勞動是創造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現;通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢?可以這樣說，雖然優質水資源稀缺，但即使發洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規律，并受到價值規律的支配和調節。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規律這兩只無形的手。

關于房地產經濟學論文范文二：小議房地產經濟與國民經濟的作用因素

在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環節，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環節，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環節，購進新的設備擴展生產規模等。所以說在整個經濟發展的全過程，各個環節都是環環相扣的，每一個環節的發展變動都會引起其他環節的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。

當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發展到一定程度的時候，就會發展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續。其中阻礙擴張發展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現為以下幾個方面：

1核心因果鏈自身結構的變化

在經濟發展的過程中，各個環節的發展擴張共同組成了因果鏈，各個環節之間都是相互影響相互制約的，每個環節的發展都會其他環節產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發展的過程中，發生在各個環節上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環節都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發生逆反現象。所以說在因果鏈發展的過程中，如果作用在一個環節上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續發展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。

2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環

在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環節在波動后期惡性競爭現象出現。以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環節影響因果鏈的基本波動。

在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：

1政策波動的影響

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一 、風險識別的主要方法

風險識別是風險管理中十分重要的步驟，是許多學科的研究者早就在研究人類辨識風險和危機的方法。房地產開發項目的風險識別就是周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。論文參考，經營過程。

1.1專家調查法

專家調查法是利用專家知識和經驗進行風險識別的方法，各領域的專家運用自己的專業理論知識和實踐經驗，找出開發經營過程中的各種潛在風險并進行分析其成因。該方法的優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計。

1.1.1專家個人判斷法

征求專家個人意見的優點是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創造力，且費用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機構蘭德公司于上世紀五十年代初提出，已經得到了廣泛應用。德爾菲法采用了一種專家估計法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計算機系統。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創造性、產生新思想的方法。

智暴法可以在一個小組內進行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進行分析和分解，然后再采用此法進行討論。

對智暴法的結論還要進行詳細地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監測—診斷技術

篩選時指風險管理者對企業內部和外部的潛在風險因素進行分類，確定哪些因素明顯地會引起風險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進一步研究。通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監測是根據某種風險及其后果，對設計到這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業的風險癥狀或其后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進入仔細檢查。

在栓選、監測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。故障樹作為一種有效地風險識別方法，故障樹實際上變成了風險樹。此時可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分解，排除無關的因素，從而準確的找到對企業真正的產生影響的風險及原因。

故障樹經常用于技術性強、較為復雜，直接經驗較少項目的風險識別，其優點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內、外所有失效機理;比較形象化，直觀性較強。不足之處是用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風險的動態分析法。使用流程圖分析法時，首先應根據企業的開發經營情況。建立反映企業開發經營過程的流程圖。論文參考，經營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產開發經營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風險。

流程圖類型很多，有反應整個開發過程的總流程圖;有專門反應某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業務和部門活動的流程圖。在風險識別時，可根據特定需要建立流程圖。而后對每個環節、每個過程進行分析，以達到識別開發過程中所有風險的目的。

1.5財務報表分析法

風險造成的損失以及進行風險管理的各種費用都會在財務報表上顯示出來，財務報表分析法就是基于這一點用來識別和分析各種風險的。論文參考，經營過程。

二、房地產開發項目風險識別

房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和租售管理階段。就房地產開發商而言，開發的各個階段的風險表現為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。論文參考，經營過程。

2.1 投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性?房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價?房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面?

2.1.1投資決策階段的任務

投資決策階段是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的房地產開發策略，以確定房地產開發經營的區域、類別和時機。即確定在何時、何地，開發何種房地產。論文參考，經營過程。

2.1.2開發區域與風險

開發區域風險可能來源于開發區域的政治環境、政策環境、社會環境和經濟環境風險。論文參考，經營過程。

2.2開發物業類型與風險

房地產開發存在著風險，但并非任何類型開發項目的風險都是相同的。各類開發項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性，因而具有不同的風險。

2.3開發時機與風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險?由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素?所以說,風險與開發時機的選擇密切相關?

2.4土地獲取階段的風險

在土地獲取階段，房地產開發者承擔的主要風險有：土地風險、征地安置風險、籌資風險。

三、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設計施工等過程?此階段將面臨具體的風險因素?

3.1工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失?信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費?

3.2項目質量風險

開發項目質量主要體現在項目的適用性?可靠性?經濟性?美觀性與環境協調性五個方面?承包商施工技術水平落后?偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面?

3.3開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段?建設前期對項目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規劃設計中,方案陳舊?深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工?工程質量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險?

結語：本文論述了風險識別的一般方法，在此基礎上對房地產開發項目風險的識別進行了研究，給出了房地產開發的風險分析調查表，并對房地產開發項目的不同階段的風險識別內容進行了論述。

參考文獻:

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[3]徐莉等.風險決策方法進一步研究[J].武漢水利電力大學學報，1999，04：P49~52

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1引言

工程項目的建設是一個周期長、投資規模大、技術要求高、系統復雜的生產消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設中，設備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進度、數量和質量對工程建設影響最大，能否保證設備材料“適時、適量、適質、適地、適價”地供應，是能否保證項目建設進度、費用和質量的重要基礎。無論是對于業主還是總承包商來說，一個工程項目進入實質性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規避采購風險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風險進行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產項目風險管理理論

2.1住宅房地產項目風險內涵

房地產項目風險是指由于隨機因素的影響所引起房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復雜等特性，房地產項目投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素所引起的后果也特別嚴重。房地產投資的特點決定房地產項目風險呈現如下特征：(1)客觀性房地產項目風險是客觀存在的，因為引起房地產項目風險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風險、經濟風險還是政治風險都具有客觀性。(2)多樣性房地產項目過程涉及社會、經濟、技術等方面，與政策法規、金融動向、宏觀經濟形勢、區域供求現狀、產業技術變革、需求消費傾向息息相關，易受各因素波動的影響，不同因素導致的風險也就多種多樣。

2.2住宅房地產項目風險分類

在房地產項目活動中，風險的具體表現有以下幾種形式。

(1)按照風險的來源分類房地產項目風險可以分為國家風險、市場風險、自然風險和公司風險四類。

(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產項目風險可以分為項目投資前期風險、項目開發建設風險、項目經營風險和項目管理風險四類。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險，借鑒到房地產項目中，也可以將風險劃分為系統風險和非系統風險，結合我國房地產市場狀況，劃分原則是：這種風險是否影響到市場內所有的投資項目，能否設法避免或消除。對整個市場所有投資項目產生影響，本項目無法避免或消除的風險為系統風險；只對市場內個別項目產生影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險為非系統風險或個別風險。

3住宅房地產項目風險識別與分析

3.1住宅房地產項目風險識別程序與方法(1)項目風險分解項目風險的分解途徑：

①目標：識別影響項目費用、進度、質量和安全目標實現的風險；②時間：識別項目不同進展階段的風險；③結構：按照項目結構組成、相關技術群的關系進行分解；④環境：是指自然環境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環境中一切同項目建設有關的環境。⑤因素：按照項目風險因素分解。

(2)建立初始項目風險清單就是建立項目存在風險的一覽表，由項目風險的編碼、因素、事件、后果構成。

(3)風險識別分析對初始建立的項目風險進行風險因素、風險事件及風險后果分析，剔除一般性風險，保留值得關注并進而作詳細研究對象的風險。風險識別分析的依據是已積累的經驗（數據）及有針對性的風險調查的資料。

(4)確立項目風險清單項目風險清單是進一步進行項目風險分析與評估的基礎。

3.2住宅房地產項目風險分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產項目在一定時期內開發面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系。各種不確定因素的變化會影響項目的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導致經濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運用概率來預測不確定性因素和風險因素對項目經濟效果影響進行定量分析，計算數學期望值和方差，確定方案失敗的風險程度，以獲得某種效益或達到某種目標的可能性大小。

結束語

房地產作為一個相關性行業比較多的行業對國民經濟的影響越來越大，作為一個行業收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產自身的特點，開發周期長、資金量大、專業人士多的特點，具有高風險性，與此同時由于房地產中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產市場進行調控，這對于房地產企業經營中的風險增大。在當今市場經濟環境條件下，房地產項目開發面臨著許多不確定性，并且在開發過程中存在著巨大的風險。如何識別和度量房地產項目風險以及如何制定風險應對措施，有效規避投資風險，降低風險損失，提高房地產投資風險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預期的經濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。

參考文獻：

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