房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理模板(10篇)

導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控

(一)確定防控重點

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中,應(yīng)該加強工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù),就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進(jìn)行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時不時的對其進(jìn)行培訓(xùn),增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進(jìn)行溝通,不能錯過最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識,必須取得在進(jìn)行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運用中介的相關(guān)技能和知識來彌補在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險,涉及到不能夠直接和稅務(wù)機關(guān)溝通的事情時,可以和中介進(jìn)行溝通,請他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

目前,中國在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn):

[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國會計學(xué)會教育分會.中國會計學(xué)會2011學(xué)術(shù)年會論文集[C].中國會計學(xué)會教育分會:,201L6

篇2

在當(dāng)前，更加需要進(jìn)一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業(yè)的發(fā)展也會造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了全方位宏觀調(diào)控，通過宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業(yè)資金流動造成一定挑戰(zhàn)，導(dǎo)致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的增值部分稅額進(jìn)行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現(xiàn)抵扣的情況導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不降反升，對于企業(yè)發(fā)展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險類型及原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險類型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其稅務(wù)風(fēng)險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)實際核算的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會出現(xiàn)稅款應(yīng)繳未繳狀況，企業(yè)需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴(yán)重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經(jīng)濟條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅(qū)使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在實際核算的過程當(dāng)中缺乏規(guī)范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務(wù)管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據(jù)會計準(zhǔn)則核算，成本管理也相對較為混亂，導(dǎo)致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務(wù)處罰的風(fēng)險。第三，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于自身錯誤也往往會導(dǎo)致稅款多繳納。對于稅款進(jìn)行計算的過程當(dāng)中，依據(jù)是國家所頒布的各項法律法規(guī)，需要相關(guān)的工作人員能夠嚴(yán)格地按照規(guī)范進(jìn)行合理及科學(xué)操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學(xué)性和準(zhǔn)確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)過重。

（二）稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

對于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風(fēng)險問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務(wù)人員整體素質(zhì)和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務(wù)風(fēng)險。第一，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，在市場經(jīng)濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠信原則以及違背國家法律法規(guī)，導(dǎo)致稅款被少繳或者不繳。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，相關(guān)的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對于我國市場經(jīng)濟而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關(guān)的法律法規(guī)以及有關(guān)制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實際操作的過程當(dāng)中存在著諸多阻礙性因素，需要進(jìn)一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導(dǎo)致企業(yè)忙中出錯。第三，對于當(dāng)前的企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)相對較為有限，雖然我國已經(jīng)成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務(wù)會計人員來講，其綜合素質(zhì)、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對較為低下，這也是經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。第四，在當(dāng)前企業(yè)開展內(nèi)部控制過程當(dāng)中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時也難以防范風(fēng)險事件，這在很大程度上為稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生提供了相應(yīng)的條件。

二、“營改增”后稅務(wù)風(fēng)險管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風(fēng)險及控制措施

針對增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認(rèn)為一種有價證券。目前，發(fā)票方面有關(guān)的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關(guān)的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務(wù)機關(guān)需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時采取措施對于相關(guān)企業(yè)進(jìn)行處置、處罰。對于當(dāng)前的企業(yè)來講，在對發(fā)票管理的過程當(dāng)中需要采取合理及科學(xué)的措施，要從下列幾個方面進(jìn)行必要的防控：第一，對于增值稅專用發(fā)票進(jìn)行充分認(rèn)知，同時也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學(xué)的手段來獲得抵扣進(jìn)項稅發(fā)票，并且要在合適時間之內(nèi)將其交給稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行必要的認(rèn)證，保障企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強發(fā)票嚴(yán)格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當(dāng)前財務(wù)人員來講，在實際財務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中需要對于稅款和價款準(zhǔn)確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當(dāng)前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當(dāng)中，要保障按照國家的法律法規(guī)來進(jìn)行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會遭受到稅務(wù)機關(guān)嚴(yán)厲處罰，對于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進(jìn)項稅額抵扣存在的風(fēng)險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險。第一，對于當(dāng)前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴(yán)重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當(dāng)前的企業(yè)而言，購進(jìn)貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應(yīng)稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據(jù)稅法相關(guān)要求和規(guī)定將進(jìn)項稅額進(jìn)行必要處理。第三，應(yīng)稅服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進(jìn)項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當(dāng)中產(chǎn)生較多的稅務(wù)風(fēng)險，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學(xué)的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務(wù)實現(xiàn)相互的對應(yīng)，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中，也需要切實做好進(jìn)項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進(jìn)項稅額的也應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。這樣才能夠促使其符合稅法相關(guān)規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關(guān)系。第三，對于當(dāng)前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對增值稅條例進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。第四，對于當(dāng)前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學(xué)性和合理性，否則難以準(zhǔn)確有效的對于進(jìn)項稅額進(jìn)行科學(xué)的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風(fēng)險及控制措施

“營改增”也設(shè)置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉(zhuǎn)讓、以及相關(guān)的免稅業(yè)務(wù)等等。對于當(dāng)前的企業(yè)而言，也需要解讀相關(guān)的政策，避免錯誤的運用稅收優(yōu)惠政策而對于企業(yè)發(fā)展造成一定風(fēng)險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業(yè)務(wù)符合稅收的各項政策。尤其是對于優(yōu)惠政策當(dāng)中的內(nèi)容，要進(jìn)行熟練地掌握和了解。另外，對于當(dāng)前納稅人來講，也需要明確各項稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)之上，給稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)的資料。第三，要對于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項目之間關(guān)系進(jìn)行合理及科學(xué)的處理。

（四）偷逃稅風(fēng)險及控制措施

在當(dāng)前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤水平，實際經(jīng)營管理的過程當(dāng)中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務(wù)機關(guān)會對于偷逃漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，甚至情節(jié)嚴(yán)重的情況之下還會追究刑事責(zé)任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行合理科學(xué)的操作。

三、結(jié)語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險問題，要采取措施有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，這樣才能夠提高企業(yè)利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范［J］.科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2020（9）.

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的目標(biāo)

（一）降低企業(yè)納稅成本

企業(yè)在其稅務(wù)管理中必須要做到的就是對于其稅費的降低。企業(yè)是一個經(jīng)濟組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤，而對于稅務(wù)的降低就是對于成本的降低，能夠使得其利潤增加。所以，企業(yè)必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進(jìn)行合理避稅，從而減少其運營的成本。

（二）控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)在發(fā)展中的國家與地區(qū)中都有著非常重要的意義。但是由于稅務(wù)的復(fù)雜特性，很多企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中都會有著很多的稅費需要交納。并且稅費在各個地區(qū)各個環(huán)節(jié)中都有著不同的制度。企業(yè)往往需要承擔(dān)未按時繳稅的風(fēng)險。同時企業(yè)在其所在的環(huán)境差異中也會有著非常大的不確定性，提高其稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)所面臨的最高稅務(wù)風(fēng)險是稅務(wù)的處罰。在我國不斷完善和發(fā)展的稅務(wù)制度的情況下，政府對于稅務(wù)系統(tǒng)的管理能力越來越強，所以企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中，不僅要通過各種手段來對于企業(yè)的稅務(wù)成本進(jìn)行規(guī)避，也要通過對于市場和政府部門的不斷了解，來對于企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中存在的問題

（一）企業(yè)通過各種手段少報銷售收入

當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)有著非常多樣化的房產(chǎn)開發(fā)方式，而國家在對于每一種方式的稅務(wù)管理上有著非常大的差異，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過其中的漏洞來對于稅務(wù)進(jìn)行偷漏，主要有以下幾個方面：將商品房冠以經(jīng)濟適用房的名義，從而減少稅務(wù)的繳納；通過虛假的項目確立造成假象，使得其企業(yè)名下房產(chǎn)委托進(jìn)行開發(fā)，在銷售的過程中產(chǎn)生的稅務(wù)就會免于承擔(dān)；開發(fā)自建房產(chǎn)進(jìn)行銷售，并且不對于建安稅務(wù)進(jìn)行申報；安置房按照其他的房產(chǎn)項目進(jìn)行銷售稅費的繳納。在其實際的銷售過程中，也有些房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的方式來進(jìn)行稅款的偷逃，主要有以下幾個方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產(chǎn)，從而不申報繳稅；通過房產(chǎn)贈與的方式來逃避稅務(wù)；以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款，從而透漏稅費；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金轉(zhuǎn)移以及企業(yè)內(nèi)部優(yōu)購的方式來進(jìn)行稅款的偷漏。

（二）計稅營業(yè)額申報不真實、不準(zhǔn)確

還有很多人對于其銷售的營業(yè)額進(jìn)行有意的縮減，從而對于稅款進(jìn)行偷逃。主要有以下幾個方面：在銷售過程中，對于房產(chǎn)以外的其他費用不進(jìn)行收錄，如有線電視安裝費用，管理費用，物業(yè)費用等的一些其他費用。也就是在其房產(chǎn)的銷售過程中，使得其營業(yè)額只收錄房產(chǎn)的成本費用，對于其他的費用不計入在內(nèi)，從而使得營業(yè)額得到減少，對于稅款進(jìn)行偷逃；以房換地，以房抵債，其費用就可以不對于營業(yè)額進(jìn)行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對于房產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中產(chǎn)生的其他費用不計入其銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)額內(nèi)，進(jìn)行稅款的偷逃；將房產(chǎn)的預(yù)售房款計入其他的應(yīng)付款賬目中，對于其所進(jìn)行的銷售不進(jìn)行稅款的申報，從而偷逃稅費。更有甚者將房產(chǎn)銷售款項放置在企業(yè)的銷售部門中，從而對于款項進(jìn)行隨意的挪用，對于銷售業(yè)績進(jìn)行虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴(yán)重

某些社會關(guān)系極廣的個人（個體戶）開發(fā)項目立項后掛靠正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按開發(fā)項目的一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納管理費和營業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費和營業(yè) 稅及附加之后并沒有將該開發(fā)項目納入本單位的財務(wù)核算，而這些掛靠包工頭也沒有建賬。等開發(fā)項目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴(yán)重。而當(dāng)稽查局查處時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）做好按項目結(jié)算檢查工作，督促企業(yè)及時申報納稅

房地產(chǎn)在項目已經(jīng)完成并且進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)之后，稅務(wù)部門應(yīng)該對于其房產(chǎn)項目進(jìn)行檢查，以監(jiān)督企業(yè)的銷售的申報情況。稅務(wù)部門在對于企業(yè)進(jìn)行檢查時，應(yīng)該采取一些有效的辦法來對于企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，對于其銷售過程中的業(yè)績和成本費用進(jìn)行有效的審核。在特殊情況下，要對于企業(yè)所上報的銷售情況和稅務(wù)部門掌握的實際情況進(jìn)行有效的比對，對于企業(yè)賬目進(jìn)行嚴(yán)格審查，以使得企業(yè)能夠按照相關(guān)的規(guī)定來對于發(fā)票進(jìn)行開具，及時申報其銷售情況和繳稅情況。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機結(jié)合，提升稅收管理水平

在開發(fā)初期，做好基礎(chǔ)工作，加強日常監(jiān)管；項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分?jǐn)傓k法，同時要求企業(yè)按季度上報《季度存量房產(chǎn)盤點表》，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。對存在問題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補征；依托計算機技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評估；通過日常評估，對賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實行查賬征收，對賬務(wù)不健全企業(yè)，實行核定征收管理辦法。

（三）改進(jìn)稽查方法，加大處罰力度

對于房地產(chǎn)項目的審核以年度為其檢查時限是不能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開發(fā)和銷售情況進(jìn)行有效的勘察和監(jiān)督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務(wù)部門應(yīng)該對于其檢查的力度和措施進(jìn)行改善，將其年度為時限的檢查方法與房地產(chǎn)的項目的具體內(nèi)容相結(jié)合，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)項目進(jìn)行有效的把握和衡量，對于出現(xiàn)的問題能夠及時調(diào)整和糾正。同時，稅務(wù)部門應(yīng)該和監(jiān)督部門進(jìn)行有效的協(xié)作，提高其稅務(wù)檢查的力度和能力。對于檢查的力度的擴大能夠?qū)τ诙惪钔堤拥膯栴}有效解決。對于重大的偷逃稅款的問題，可以根據(jù)其事件的發(fā)展程度，聯(lián)合各個相關(guān)部門加大力度進(jìn)行執(zhí)法。對于偷逃稅款數(shù)目較大，并且情節(jié)非常嚴(yán)重的，要及時予以處罰，并且要利用法律的手段來對其進(jìn)行制裁。同時，監(jiān)督部門要將此類事件通過社會發(fā)起的輿論來達(dá)到對于企業(yè)震懾的目的，并且應(yīng)該提高納稅人的意識，提高其綜合素質(zhì)，從而使得納稅人可以做到依法，誠信經(jīng)營，最終使得企業(yè)可以積極納稅，達(dá)到稅務(wù)按時繳納，按量繳納的最終目的。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)對于其稅務(wù)管理的工作的加強，是有利于其經(jīng)濟效益的提高，有利于其社會聲譽的增強，有利于國家的發(fā)展和企業(yè)長期目標(biāo)的最終實現(xiàn)的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)管理可以使得其經(jīng)營的成本降低，最終實現(xiàn)其經(jīng)濟效益；也可以使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險降低，對于企業(yè)在社會中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長一段時間中，房地產(chǎn)企業(yè)都有著非常嚴(yán)重的透漏稅款的行為存在，在國家和政府對于此事重視以來，變本加厲的稅收管理和監(jiān)督的政策也越來越使得企業(yè)的經(jīng)營成本提高，最終使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險提高，降低了企業(yè)的效益。通過稅務(wù)管理，能夠使得企業(yè)依法，誠信進(jìn)行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進(jìn)行有效的合理避稅，能夠讓企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險得到降低，使得企業(yè)在社會中有著更高的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙秋立.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題與對策[J].經(jīng)濟生活文摘（下半月），2011，（12）

篇4

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因為其涉稅行為與相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險作為一種風(fēng)險類別，它也具有一般風(fēng)險的特點，主要有五個方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險存在于每一個企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險是不會隨著其企業(yè)或者個人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險常會使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產(chǎn)生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險會存在于企業(yè)的經(jīng)營活動當(dāng)中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國家審計署2004年第四號審計結(jié)果公報公布了對785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識是房地產(chǎn)企業(yè)的一個主觀態(tài)度。每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時、足額、依法納稅?？墒窃趯嶋H日常的經(jīng)營運作中，由于繳納的稅款對于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會把企業(yè)的利潤降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險。而且房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅行為的重視意識不強也是其風(fēng)險產(chǎn)生的一個非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險也應(yīng)該由財務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項目，這些都會讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務(wù)的行政機關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。我國的稅法給予稅務(wù)機關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警指的是在風(fēng)險產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)則是一個自己組建起來的組織，它是風(fēng)險預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的評分評級制度，同時進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實際狀況，算出每個企業(yè)自己的總得分，再評價該企業(yè)的風(fēng)險情況。

2.預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對稅收的預(yù)測不僅會在稅務(wù)機關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預(yù)測是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學(xué)的測算與預(yù)計。對房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測的意義在于：第一，預(yù)測一個項目或者它將來的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測定各個項定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的一個非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個系統(tǒng)工程。因為房地產(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風(fēng)險。依照對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計劃的一個重要預(yù)期的財務(wù)效果，并沒有得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個相反結(jié)果。

（三）加強企業(yè)與外部機構(gòu)的溝通合作

加強房地產(chǎn)企業(yè)與外部機關(guān)的一個溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機關(guān)，在國家稅務(wù)總局等機關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時候會制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補充的政策經(jīng)常會被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險。

在加強與外部機關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險之上，應(yīng)該主動、積極地尋求稅務(wù)機關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動積極與稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導(dǎo)。

篇5

在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期間，營改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對國民經(jīng)濟與社會之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財務(wù)管理的工作成效，財務(wù)管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業(yè)財務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級。[1]

一、營改增政策的概況

營改增政策是我國稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動產(chǎn)業(yè)等。在營改增政策實施以前，我國房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營業(yè)稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據(jù)財政部與國家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。其具體影響從以下兩個方面進(jìn)行分析，即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。

二、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動。從營改增政策實施以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會提升。同時，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，營改增政策的實施還推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響

從現(xiàn)階段來看，營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業(yè)發(fā)展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險隱患，反而會逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。

三、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個方面進(jìn)行分析：

（一）對采購房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產(chǎn)建筑材料時，不僅要注意采購的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針對大型建筑材料的采購?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購，則無法開具出相關(guān)增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對稅務(wù)的增值稅情況實行進(jìn)項扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料時，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專用發(fā)票的情況下再對建筑原材料的質(zhì)量和價格提出自己具體的要求。

（二）對房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時，離不開人力資源?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務(wù)公司對其負(fù)責(zé)，其流動性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對此，可通過人力外包機構(gòu)來獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過其出具相關(guān)專業(yè)發(fā)票來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響

營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬元，而生產(chǎn)成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業(yè)稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項金額大于營業(yè)收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競爭力的同時，對于企業(yè)未來長期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。

四、結(jié)語

本文通過對營改增政策進(jìn)行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對財務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個方面，即對企業(yè)負(fù)債表，利潤表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個方面，即對房地產(chǎn)建筑材料的采購，對房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對策措施。

（作者單位為成都地鐵實業(yè)有限公司）

[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務(wù)管理工作。]

參考文獻(xiàn)

[1] 高涵.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國商情（經(jīng)濟理論研究）， 2015（21）：84-85.

篇6

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協(xié)議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償?shù)姆懂牐菫榱双@取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中?？稍凇巴恋卣饔眉安疬w補償費”科目下設(shè)安置及動遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價補償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設(shè)置和會計核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會計核算同“作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建O補償。如果所補償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應(yīng)按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價格對評估該產(chǎn)品的價值，以此為依據(jù)對拆遷補償費確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，或者在獲得利益權(quán)利的時候都要對所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序為：按照房地產(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式、作價補償?shù)牟疬w補償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式和作價補償相結(jié)合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

篇7

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會計信息失真等；納稅風(fēng)險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計機構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

（二）財務(wù)管理機制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。

1、財務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財務(wù)核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性比較差；財務(wù)上的內(nèi)部控制機制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。

2、財務(wù)管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段；財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。

3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。

我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，加強財務(wù)管理工作。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。

1、完善財務(wù)會計體系。（1）科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細(xì)科目、前期費用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費用項目，細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。同時，設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

3、健全預(yù)算會計體系，實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為定性約束，以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為進(jìn)行定量約束的格局。

4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應(yīng)逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。

篇8

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動涉及資金量大、投資周期長、資金回籠慢，作為國家經(jīng)濟建設(shè)重要支撐力量的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正面臨著市場的考驗。提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力無疑是提升企業(yè)競爭力的有效措施。房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大戶產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的20%用于交各種稅費，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中25%為企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅種之一，做好我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃工作是非常必要的。

一、所得稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

稅務(wù)籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內(nèi)，通過稅務(wù)籌劃手段，對房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒邮孪然I劃和謀略，最大限度地獲取“節(jié)稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業(yè)性和風(fēng)險性。所得稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)有重要意義。

（一）合理的所得稅籌劃使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化

高投入、高風(fēng)險、高回報是房地產(chǎn)企業(yè)資本運作的主要特點。一方面，在合法的前提下進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃能緩解企業(yè)所得稅清算時間，增加企業(yè)周轉(zhuǎn)的資金量，減少現(xiàn)金流壓力，擴大企業(yè)資金運作的經(jīng)濟收益。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收歷來備受有關(guān)部門關(guān)注，而且國內(nèi)所得稅管理越來越規(guī)范化。提前合理進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃可以保障企業(yè)依法納稅，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

（二）所得稅稅務(wù)籌劃是提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有效途徑

當(dāng)前市場競爭已經(jīng)越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展正面臨著巨大的市場風(fēng)險。未來房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間在市場機制和政府調(diào)控的影響下將越來越窄。向管理要效益將是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向，所得稅稅務(wù)籌劃企業(yè)財務(wù)管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業(yè)帶來效益的。所得稅稅務(wù)籌劃能力在很大程度上將提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，因此是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并積極實踐的重要管理內(nèi)容。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的問題

正是企業(yè)所得稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著積極影響力，企業(yè)所得稅籌劃備受國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)歡迎，但從國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的現(xiàn)狀來看，還存在一些問題。

（一）對企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃認(rèn)識不夠

首先，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員的重心還是以地產(chǎn)開發(fā)及銷售為主，對企業(yè)經(jīng)營利潤的重視往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理層忽視稅務(wù)籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃顯有成績，越來越不被重視。其次，在國內(nèi)還有很多的房地產(chǎn)企業(yè)管理層對稅務(wù)籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務(wù)籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業(yè)甚至偷換概念，借“稅務(wù)籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實，最后稅務(wù)稽查的結(jié)果是補繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃缺乏專業(yè)性

稅務(wù)籌劃對企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求比較高，專業(yè)過硬的稅務(wù)籌劃人員缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財務(wù)工作量非常大，開展房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更加需要既懂財務(wù)又懂房地產(chǎn)開發(fā)流程的相關(guān)人員。國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中都感嘆高級財務(wù)人才匱乏，受其影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)了稅務(wù)籌劃思路不清晰、目標(biāo)不明確的問題，缺乏稅務(wù)籌劃的大局意識和整體意識。稅務(wù)籌劃的方法不熟練也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃暴露出的問題。對一些具體的所得稅稅務(wù)籌劃的方法不熟練，沒有建立起完善的稅務(wù)籌劃體系，導(dǎo)致所得稅稅務(wù)籌劃狀況百出，反而增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

三、做好國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的策略

做好國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)未來能走更遠(yuǎn)的有效措施?，F(xiàn)以A集團股份公司的所得稅稅務(wù)籌劃為例，結(jié)合本人多年的相關(guān)工作經(jīng)驗，對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃提出以下幾點建議。

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的內(nèi)部建設(shè)

A集團股份公司是一家集合房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理和服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)上市股份制企業(yè)，在全國多個區(qū)域設(shè)有子公司。A公司非常重視企業(yè)管理層的培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)幫助管理層對稅務(wù)籌劃的必要性和安全性有充分的認(rèn)識，引起房地產(chǎn)企業(yè)管理層對稅務(wù)籌劃工作的支持，保障企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時，A公司還加大投入建立一支高效的稅務(wù)籌劃專業(yè)團隊，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力。不斷加強企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體系，明確企業(yè)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，成立稅務(wù)籌劃統(tǒng)籌部門，對所得稅這樣的重要稅種的稅務(wù)籌劃指定專業(yè)人員專門負(fù)責(zé)，實現(xiàn)系統(tǒng)與細(xì)節(jié)籌劃的科學(xué)管理和統(tǒng)籌。為調(diào)動員工積極性，還建立相關(guān)考評機制，通過績效考評評估確保財務(wù)人員的工作熱情與工作責(zé)任心。以上內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)為A公司的稅務(wù)籌劃有效開展提供了保障。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系

所得稅的稅務(wù)籌劃可以從收入、成本、其他費用、其他行為四個方面構(gòu)建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司通過對同一項目分期開發(fā)合理規(guī)劃施工工期，分期預(yù)售，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第八條、第九條的有關(guān)規(guī)定，以及地方稅務(wù)局對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計計稅毛利率和實際計稅毛利率的有關(guān)規(guī)定，實現(xiàn)前期少交所得稅后期多交所得稅的目標(biāo)。這種稅務(wù)籌劃處理所交所得稅的金額沒有變，但為企業(yè)爭取到了資金時間價值，減輕了企業(yè)前期的資金壓力。成本方面A企業(yè)常用的籌劃方法通常采用預(yù)估成本的稅務(wù)籌劃方法。即通過預(yù)估確認(rèn)成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費用方面，待攤費用、福利費、工會經(jīng)費和教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、廣告費業(yè)務(wù)宣傳費、公益性捐贈支出等等都會影響企業(yè)的所得稅納稅額度，及時核算、分期取得發(fā)票、按照稅法規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動等等都是稅務(wù)籌劃過程中要慎重處理的。如A公司在西北某區(qū)域的同一開發(fā)片區(qū)有多家子公司，共享公共配套，捐贈西北某大學(xué)教育基金會款項由其中一家當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過成立公司轉(zhuǎn)移利潤、虧損彌補、會計處理行為、借款行為的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司成立的物業(yè)公司盈利情況不太理想，但通過一定會計處理將房地產(chǎn)公司的利潤轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司卻起到節(jié)稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨的。國稅發(fā)[2006]3號規(guī)定的關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本的50%的，前后的稅務(wù)處理是不一樣的?；诖艘?guī)定，A公司在企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃過程中設(shè)立了借款警戒線的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，由集團資金部統(tǒng)借統(tǒng)籌，根據(jù)需要為各子公司籌得資金，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動。結(jié)合A公司所得稅稅務(wù)籌劃的成功經(jīng)驗，建議所得稅稅務(wù)籌劃系統(tǒng)建設(shè)要合法合理，系統(tǒng)要完善全面，同時還要兼顧各個稅務(wù)籌劃方面的相互影響，使稅務(wù)籌劃系統(tǒng)科學(xué)有效。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉及資金量大，同時企業(yè)所得稅方面的規(guī)定也非常多，重視并做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃對提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的稅務(wù)籌劃水平有重要意義。同時，做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃也是比較容易有成效的稅務(wù)籌劃。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點有針對性地開展企業(yè)房地產(chǎn)所得稅籌劃，構(gòu)建一套完善的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系，并重視企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃環(huán)境的打造，相信在廣大財會人員還有房地產(chǎn)企業(yè)管理層共同的努力下一定能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理更大發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]霍曉蓉.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略[J].黑龍江科技信息，2010（36）.

篇9

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險。隨著我國稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分。基于稅務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風(fēng)險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務(wù)風(fēng)險的科學(xué)管理，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準(zhǔn)備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)規(guī)模與實際要求來進(jìn)行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強的人才來進(jìn)行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機構(gòu)來有效管理稅務(wù)風(fēng)險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構(gòu)可以加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對稅務(wù)風(fēng)險控制活動進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務(wù)風(fēng)險的識別與應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險評估辦法、應(yīng)對策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險進(jìn)行有效應(yīng)對的內(nèi)部控制機制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務(wù)風(fēng)險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預(yù)計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認(rèn)拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預(yù)估這些費用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理責(zé)任制度。通過這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實，其中相關(guān)工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

四、加強內(nèi)部審計與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進(jìn)行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)來進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負(fù)債也會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構(gòu)貸款，比如說向非金融機構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險所涉及到的各項工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強溝通，要及時全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務(wù)機關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，降低稅務(wù)風(fēng)險所帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

篇10

在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點。針對當(dāng)前政府對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項進(jìn)行減稅謀劃，實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的錯誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會將納稅籌劃作為財務(wù)部門來進(jìn)行會計處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機關(guān)處罰的情況，這不僅是因為財務(wù)人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道，但是財務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機關(guān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險。其實在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟形勢之下，金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國家政策對企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經(jīng)濟風(fēng)險的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動以及財務(wù)活動中關(guān)于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價值

在我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會相對越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益。

（三）靈活運用稅收政策的特定條款

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語

由上可知，在我國當(dāng)前的社會經(jīng)濟形勢之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)稅費負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財務(wù)管理部門中對稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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