投資風險分析方法模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資風險分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產投資風險的類型

房地產投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產投資影響較大,同時又是可以預測､規避的主要是經濟風險｡經濟風險主要包含市場風險､經營風險和財務風險等｡

1.市場風險,指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險｡其中主要有:

(1)流動性和變現力風險

由于房地產是低流動性資產,這就決定了投資在房地產上的資金流動性差､變現能力弱｡也就是說,當房地產投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產不能流動及其變現上的困難,給房地產投資者帶來了變現及收益上的風險｡

(2)購買力風險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產獲得的現金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產的消費購買,這樣即使房地產本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產實際價值的影響｡一般使用高利率折現,會降低投資者的凈現值收益;第二,對房地產債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發成本,加重其債務負擔｡

2.經營性風險,指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業內在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經濟決策的失誤),也與經濟環境因素的影響有關(如房地產市場､房地產價格､國家政策等)｡

3.財務風險,指由于房地產投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡

二､房地產風險分析方法

經濟的不穩定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產投資風險分析常用的方法是風險調整貼現率法和肯定當量法｡

(一)風險調整貼現率法

這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現率去計算凈現值,然后根據凈現值法的規則來選擇方案｡問題的關鍵是根據風險的大小確定風險因素的貼現率即風險調整貼現率｡

1.計算公式

風險調整貼現率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風險調整貼現率

i――無風險貼現率

b――風險報酬斜率

Q――風險程度

2.風險調整貼現率法的計算步驟:

(1)風險程度的計算

首先,計算方案各年的現金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現金流入的標準差(d);

再次,計算方案現金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);

最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(Q)｡

(2)確定風險報酬斜率

首先,計算風險報酬斜率(b);

其次,根據公式:K=i+b×Q確定項目的風險調整貼現率;

最后,以“風險調整貼現率”為貼現率計算方案的凈現值,并根據凈現值法的規則來選擇方案｡

例如,假設有兩個房地產項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現金流相同,只考慮一年的現金流情況,兩方案的資本支出即初始現金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當量法

這種方法的基本思路是先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支,然后用無風險的貼現率去計算凈現值,以便用凈現值法的規則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現金流量的肯定當量系數,它在0-1之間

i――無風險的貼現率

CFAT――稅后現金流量

在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數｡肯定當量系數是指肯定的現金流對與之相當的不肯定的期望現金流的比值,它代表了投資者對風險的態度｡此系數的確定有幾種方式,如根據歷史資料進行推斷､由經驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據變異系數與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數為0.21,根據變異系數和肯定當量系數的關系,肯定當量系數為0.8(經驗數據)｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風險調整貼現率法和肯定當量法的比較分析

從上表可知,運用風險調整貼現率法計算的兩方案凈現值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產投資方案的評價中,風險調整貼現率法比肯定當量法產生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調整貼現率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據此對現金流量進行貼現,意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內部管理方式的改進,現金流會逐漸趨向穩定,風險也隨之減少｡

對資金投放戰略來說,投資項目的現金流入一般發生的時間比較晚､持續時期較長｡所以,在運用風險調整貼現率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現值時,在方案持續時期內運用統一的貼現率｡而我們知道,在項目持續期間內,其風險可能會隨著認識的不斷加深和環境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現求凈現值時,不能每一個期間都采用同一個貼現率｡尤其對于戰略方案來說,在較長的時期內風險波動會更激烈,相同的貼現率會嚴重失實｡

這樣,與風險調整貼現率法相比,肯定當量法主要表現出以下兩個優點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現在不同的變異系數上,從而表現出不同的肯定當量系數,這比較符合現實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數,在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰略項目分為戰略引進階段､戰略發展階段､戰略成熟階段和戰略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數,既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉化為肯定的一元錢,將有風險的現金流轉化為無風險的現金流｡在現實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調整貼現率法夸大遠期風險的缺點,可以根據各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡

三､房地產投資風險的規避與控制

高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發現或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡

規避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風險規避｡規避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產投資項目｡房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風險轉移｡指房地產投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉給他人承擔｡如:在租賃房地產業務中,租約規定承租人負擔所有的經營費用､維修､保養費用甚至稅收,就能將經營風險轉移給承租人;在長期租約中,規定租金隨著物價指數上升而相應地變動,就能把購買力風險轉移給承租者｡在開發商與建筑商的施工合同中,規定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

篇2

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經濟的快速發展，房地產的項目開發還有待完善。為了提高房地產投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發成本的基礎上，實現房地產開發項目的經濟效益最大化。

1房地產投資項目風險分析

因房地產開發行業的特殊行業性質，其行業風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產在開發經營過程中所造成的不利影響，從而給開發商造成一定的經濟損失。

1.2財務風險。主要是指投資者在使用財務杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產投資開發造成了不確定性因素的增加，即增長的經濟效益不足以償還未來到期的債務增長。

1.3經營風險。該風險因素主要是指在投資經營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經營狀況偏離了預先設定的期望值，這種風險因素主要包括經營不善、管理水平低下等。

1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風險。主要是指政府機關有關房地產政策的變化而給投資者造成的經濟損失，這種因素的產生主要是由法律手續、城市規劃政策、土地政策等因素的變化而產生的。

對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務風險與經營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經濟效益。

2房地產開發投資項目進行風險管理的有效措施

對于房地產投資項目而言，因其具有跨領域多、專業技術性強等特點，是房地產行業非常關鍵的經營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業生產獲得最大的經濟效益，必須采取合理的經營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強風險識別

對于該環節而言，是風險管理中的關鍵要素，指對風險發生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務報表法與現場視察法等。

2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制

對于一些房地產開發企業而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產企業的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環境、項目規劃合理性、企業實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結投資經驗，以有效避投資風險現象的出現。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關規定進行開發，以確保房地產投資項目的合法性。

2.3轉移項目投資風險，強化投資布局

為有效降低房地產開發的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉移。為此，參加項目保險是實現風險轉移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產投資合理性的同時，有效實現投資風險防范的目的。

2.4強化投資風險控制

在房地產的投資開發過程中，往往有些企業忽略了房地產行業的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現了矛盾。因此，要避免房地產投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調查與預測，對調查結果進行充分總結、分析，以在滿足社會需求的同時，實現房地產投資效益的最大化。與此同時，在房地產項目開發過程中，開發商應對工期、項目指標等內容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監督，避免因成本與質量問題而造成投資風險的產生。

3房地產投資項目在開發過程中的成本控制措施

在房地產項目投資開發過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業經濟效益。

3.1設計階段的成本控制

3.1.1實行投招標制度，選擇優秀的設計單位

篇3

我們所說的風險是指經濟活動中可能的不確定性的損失。投資項目的風險就是指，因為這種不確定性的存在，造成項目實施后偏離預期結果而造成重大損失的可能性。政府在執行經濟職能的過程中，會進行一些項目的投資，而這些項目投資在市場經濟條件下，是可能存在風險的，因此，必須要進行政府投資項目的風險分析。也就是要通過各自渠道，對所有可能對該政府項目的造成風險因素進行識別分、估計、評價以便能夠正確的提出規避風險的對策，進可能的降低或者避免風險損失。通常來說，政府投資項目的風險分析過程分為三個階段：風險辨識、風險估計和風險評價。

一、風險辨識

對影響項目的風險因素進行識別就是風險辨識，其是風險分析的基礎。風險辨識主要的任務就是：找出風險因素，定性判別風險的性質、風險因素的主次程度以及分析風險因素之間的相關層次等。基本的思路是：先判別影響項目的主要風險因素，再對主要風險因素進行分解，最后完成影響項目的風險因素層次結構圖。

（一）風險辨識涉及的主要風險因素

項目風險研究中涉及的主要風險因素主要有：市場風險、工程風險、投資風險、技術風險、政策風險、財務風險等。與一般投資項目有所區別的是，通常來說政府投資項目的產品或服務周期都很長，從需求上看，很穩定，不過通常要受較大的政策風險，如果存在地區間爭上項目的現狀，就很可能會造成項目能力的閑置。

因此，在政府投資項目中，因為項目大且復雜，而造成的投資超預算、工期延長等情況較為普遍。對政府項目建設和產生的效益盲目樂觀，是當前具有普遍性的規律。政府的相關部分，往往是需要通過追加前期投資，延長工期、對前期效益折減等辦法，來盡量減少項目決策的失誤和風險。

（二）主要風險因素的層次分析

由于政府投資項目通常都具有投資規模大、建設周期長、不確定因素多等特點，因此，項目在運作過程中也會存在多種風險，并且這些風險因素之間往往會形成錯綜復雜的關系，顯示出風險的多樣性和多層次性。

（三）風險辨識的方法

通常情況下風險辨識是通過專家調查法來完成的，主要是由風險分析人員與項目規劃、設計人員及有關專家一起協作完成。通過專家調查法的形式，主要是為了能夠發揮專家專業方面的理論與豐富的實踐經驗，在結合調查、比較、討論等方法，分析判斷項目所有可能存在的風險因素，并最終確定影響項目的主要風險因素，最后再完成研究項目風險因素的層次關系。當然，要強調的是所聘請的專家必須是熟悉該行業和所評估的風險因素，同時必須能夠做到客觀公正，專家調查法的具體操作形式主要有智暴法和德爾菲法等。

二、風險估計

風險估計是在完成風險因素識別之后，定量判別各種風險因素在一定時間內發生的幾率，以及其可能帶來損失的嚴重程度，并準確的確定風險因素概率分布。

（一）風險因素概率分布

主觀概率和客觀概率，是測定風險因素發生概率風險估計中風險發生的概率的兩種方法。基于人們主觀上對某一風險因素發生可能性的判斷值，用0-l的數據來描述，就是主觀概率。其基本前提是，判定者必須掌握的大量信息和經驗。相反，客觀概率主要是根據大量試驗數據，用統計的方法計算某一風險因素發生的可能性，其主要依賴大量的試驗數據作支持。

（二）風險因素影響程度

只有對風險因素的影響程度進行有效的劃分，才能準確的確定風險因素的概率分布。一般可以不把風險因素的影響程度分為幾個層次，如極小、小、一般、大、極大五個層次然后據此讓專家評估打分。

（三）風險因素概率分布

確定該風險因素對項目影響程度不同情況下發生的可能性，就是確定風險因素概率分布。其是一種非常直觀的表現形式，能夠清晰的反映出風險因素對項目影響程度的最可能值和可能變動情況。要客觀的確定子項風險因素概率分布，首先就必須要完成風險因素發生概率和風險因素影響程度的有效劃分，然后再由相應的專家打分法評定。

（四）風險估計方法

突出重點和全面周詳的科學計算是風險估計應遵循的基本原則。在通過專家調查打分法確定子項風險因素的概率分布后，組織進行統計運算。在運算中可能運用到的數學方法有：層次分析法、CIM模型法和蒙特卡羅模擬法等。

（1）專家調查打分法。從本質上看，專家調查打分法與上述風險辨識中所用專家調查法是一樣的，區別在于這里的專家打分處涉及定量估計，需要專家進行定量判斷，然后在完成相關項目的打分。子項風險因素的概率分布，一般是通過區分風險因素的變化區間，由專家判斷風險因素在不同區間變化的可能性，然后對專家意見進行統計而得出的。

（2）層次分析法。層次分析法利用定性與定量相結合的多準則決策進行分析的方法。它可以將一個很復雜的問題，通過有序的遞階層次結構表示出來，然后再逐層計算每一層的組合權，最后求出目標層的綜合結果。層次分析法在有明顯層次的風險因素進行綜合風險估計上，有著顯著的效果。把各子項風險因素權重與子項風險概率分析加權疊加，進而求得項目的綜合風險概率分布，是其在風險分析中運用的核心思想。

層次分析法不僅能夠可通過判斷矩陣處理同一層次風險因素的不同權重問題，還能夠通過一致性檢驗來判斷，原始評定的風險因素是否合理，這一點對建立在主觀打分基礎上的風險估計顯得特別的重要。

（3）蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅法也可以稱為隨機模擬法或者統計試驗法。這種方法主要是通過對隨機變量進行統計試驗和隨機模擬，然后采用與求解數學、物理以及工程技術等有關問題的近似的數學求解方法。因為，這種方法可以在隨機模式下，模擬各變量之間的較復雜的，同時很難用解析方法來求解的動態關系，而在風險分析中涉及的各風險因素，也同樣具有復雜的隨機變化和不確定現象，所以，這種方法在風險估計中有著重要的意義。

三、風險評價

建立風險評價指標體系和評價標準不是一成不變的，而是要根據不同類型項目的特點和項目的不同環境來決定。最基本的原則就是根據風險因素對投資項目影響程度的大小，做出風險評價的判別標準。比如說，我們可以把風險影響程度劃分為9個等級、4個層次：l-2級表示較小風險，不會對項目可行性造成影響；3-4級表示一般風險，盡管不會影響到項目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6級表示較大風險，表示風險影響大，但其影響程度還在項目可承受范圍內；7-9級為嚴重風險，通常指兩種情況，一是風險影響很大，項目由可行變為不可行，二是風險影響雖大，采取足夠的防范措施后項目還可接受。

在建立評價標準的基礎上，根據風險估計的統計結果，就可以判別項目的綜合風險大小及影響項目成敗的最為關鍵的風險因素。

四、結語

總之，在市場經濟條件下，政府投資項目面臨著較大的風險，政府相關部門只有對項目存在的風險進行分析，找出影響項目的風險因素，特別是主要風險因素，才能對風險進行有效的估計，最后在采取跟著統計方法，對項目的風險程度進行科學的判定，為項目的運行奠定好基礎，保證項目的安全運行。

參考文獻

篇4

中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產投資風險的概述

1.1房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。

1.2房地產投資風險因素分析

影響房地產投資的風險因素很多,一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統風險和非系統風險。對市場內所有投資項目產生影響,投資者無法避免或消除的風險稱為系統風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響,可以由投資者設法避免或消除的風險統稱為非系統風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區環境變化風險等都屬于個別風險）。

2房地產投資風險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系,是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構建

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上,根據指標體系構建的原則,構建房地產投資風險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究,以房地產投資風險影響因素為主要依據,建立房地產投資風險層次模型,如圖1所示。

3房地產投資風險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學家,匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優化方法,根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統中的各種因素劃分為相互聯系的有序層次,形成多層次的分析結構,把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數,然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結構模型的建立

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時, 最重要的一步是進行投資風險辨識, 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發投資過程中的客觀系統風險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據指標因素內涵大小和指標間相關程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風險,較高風險,中等風險,較低風險,低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發一中高檔住宅小區作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時, 邀請了有關專家數十名, 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統風險,非系統風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結果。

規定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區間70～90，更接近于一般風險。因此,該投資項目風險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結論

房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應用中所得的評價結果與常規分析的結果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

［1］(美)威廉 F.夏普.投資組合理論與資本市場［M］.北京：機械工業出版社，2001.

［2］簡德三,王洪位.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，2003.

［4］ 趙世強.房地產開發風險管理［M］.北京：中國建材工業出版社，2003.

篇5

1 社會穩定風險分析之風險識別

社會穩定風險分析，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查、科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。重大固定資產投資項目社會穩定風險分析，是重大事項社會穩定風險分析關注的重點和核心。其過程如下：

風險識別即在風險發生之前，認識各種風險因素，分析風險因素的潛在原因，是重大固定資產投資項目社會穩定風險分析工作程序中關鍵的一步。根據調查結果，運用相關知識和風險分析方法，發現、列舉和描述風險因素。在風險調查的基礎上，針對群眾不理解、不認同、不滿意、不支持的事項，或在日后可能引發不穩定事件的情形，全面、全程查找可能引發社會穩定風險的各種風險因素。在風險調查和公眾參與的基礎上，查找并列出風險點，確定可能引發的主要風險因素。其根本目的就是要縮小各種風險因素可能帶來的不利后果。在識別出各種風險因素和各種風險因素的主要來源之后，全面分析各種風險因素可能帶來的后果及其后果的嚴重程度。這一階段的識別和分析主要是定性分析。

2 風險識別的環節

重大固定資產投資項目社會穩定風險多種多樣、錯綜復雜，有潛在的，也有實際存在的；有靜態的，也有動態的；有內部的，也有外部的。所有這些風險在一定時期和某一特定條件下是否客觀存在，存在的條件是什么，以及損害發生的可能性等，都是風險識別階段應予以解決的問題。社會穩定風險識別包括兩個環節即感知風險和分析風險。

2.1 感知風險

用感知、判斷或歸類的方式對現實的和潛在的風險性質進行鑒別的過程。

2.2 分析風險

按一定的程序將潛在的風險事件進行分類選擇的風險識別過程，稱為分析風險。感知風險是風險識別的基礎，分析風險是風險識別的關鍵。

3 風險識別的方法

社會穩定風險的范圍、種類和嚴重程度容易被主觀夸大或縮小，使重大固定資產投資項目社會穩定風險分析和處置發生差錯，造成不必要的損失及嚴重的后果。因此正確運用風險識別的方法顯得尤為重要，任何有助于發現風險信息的方法都可以作為風險識別的工具。以下是一些常用的方法：

3.1 從主觀信息源出發的方法

3.1.1 頭腦風暴法（Brainstorming）

頭腦風暴法從對問題的準確闡明開始。在會前確定一個目標，使與會者明確通過這次會議需要解決什么問題，同時不要限制可能的解決方案的范圍，具體的議題能使與會者較快產生設想，主持人也較容易掌握；抽象和宏觀的議題引發設想的時間較長，但設想的創造性也可能較強。一般以8～12人為宜。推定一名主持人，1～2名記錄員（秘書）。主持人的作用是在頭腦風暴暢談會開始時重申討論的議題和紀律，在會議進程中啟發引導，掌握進程。

頭腦風暴提供了一種有效的就特定主題集中注意力與思想進行創造性溝通的方式，對于重大固定資產投資項目社會穩定風險分析，不失為一種可資借鑒的途徑.使用者切不可拘泥于特定的形式，應該根據與會者情況以及時間、地點、條件和主題的變化而有所變化，有所創新。

3.1.2 德爾菲法（Delphi method）

項目風險管理專家以匿名方式參與此項活動。由組織者發給專家的第一輪調查表是開放式的，不帶任何框框，只提出預測問題，請專家圍繞預測問題提出預測事件。組織者匯總整理專家調查表，歸并同類事件，排除次要事件，用準確術語提出一個預測事件一覽表，并作為第二步的調查表發給專家。專家對第二步調查表所列的每個事件作出評價，整理出第三張調查表。發放第三張調查表，請專家重審爭論；對上下四分點外的對立意見作一個評價；給出自己新的評價（尤其是在上下四分點外的專家，應重述自己的理由）。形成第四張調查表。其重點在爭論雙方的意見。發放第四張調查表，專家再次評價和權衡，作出新的預測；是否要求作出新的論證與評價，取決于組織者的要求；回收第四張調查表，計算每個事件的中位數和上下四分點，歸納總結各種意見的理由以及爭論點。

3.1.3 情景分析法（Scenarios analysis）

根據發展趨勢的多樣性，通過對系統內外相關問題的系統分析，設計出多種可能的未來前景，對系統發展態勢作出各個階段的情景描述。當一個項目持續的時間較長時，往往要考慮各種技術、經濟和社會因素的影響，可用情景分析法來預測和識別其關鍵風險因素及其影響程度。目前此法在我國的具體應用還不多見，但應用于重大固定資產投資項目社會穩定風險分析的風險識別卻有其獨到之處，只是操作過程比較復雜。

3.2 從客觀信息源出發的方法

3.2.1 核對表法

社會穩定風險分析風險識別所用的核對表可以根據歷史資料，以往類似項目所積累的知識，以及項目的可行性研究報告等其他信息來源著手制訂，把風險事件及來源列成一張核對表。在項目社會風險穩定分析過程中，對風險核對表進行逐一評審改進，以供將來項目使用。

3.2.2 圖形技術法

圖形技術法即用一總流程圖與各分部流程圖展示項目實施的全部活動的一種方法。總流程圖統一描述項目工作步驟；分部流程圖顯示出項目的重點環節；能將實際的流程與想象中的狀況進行比較；便于檢查工作進展情況。運用這種方法完成的重大固定資產投資項目社會穩定風險之風險識別結果，可以為項目實施中的風險控制提供依據。

3.2.3 財務報表法

通過分析項目可行性研究報告的投資估算及財務預測分析報表，識別項目未來的所有財產、責任和損失風險，發現未來的風險，這些都是社會穩定風險分析要考慮的對象。

4 結論

風險識別是重大固定資產投資項目社會穩定風險分析的一個重要環節。本文介紹了社會穩定風險分析中六種常用的風險識別方法。任何一種風險識別的方法或途徑都不是沒有弱點的，社會穩定風險分析中風險識別的策略必須是利用最適合項目具體情況的那種方法或者是幾種方法的組合。方法的選擇取決于項目的性質、規模和參與人員的風險分析技術等因素。例如，項目負責人可應用德爾菲法列出各種意見的理由以及爭論點，然后應用頭腦風暴法制定出流程圖及核對表，從而擬出項目的風險列表。

【參考文獻】

篇6

    一.房地產投資的概念

    房地產投資屬于投資的范疇,是指投資主題{包括政府,企業和個人}為實現某種預定的目標,直接或間接對房地產的開發,經營,管理,服務和消費所進行的投資活動。毋庸置疑,房地產業在國民經濟中占有十分重要的地位 。進行房地產投資是發展國民經濟的重要渠道,當然也是個體積累財富的重要方式。

    二.房地產投資的分類

    根據房地產投資形式的不同,房地產投資可分為直接投資和間接投資。房地產直接投資是指投資主體直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作,包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式;房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產相關的投資管理,包括購買房地產開發企業的債券、股票,購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等活動。同時,根據房地產投資的用途不同,房地產投資也可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等等。

    三.房地產投資的風險和弊端

    由于房地產投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內是主要的潛在風險之一。目前,國內尚未對房地產抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施,一旦房地產市場發生大的波動,銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲戶如果大規模提現,銀行將面對資金短缺的經營風險。在當前我國還未采用資產證券化的房地產抵押貸款二級融資模式的情況下,化解上述風險相當困難,只能將其寄托在房地產穩健良性發展的良好預期上,但是這種預期是極其脆弱的。

    從邏輯上講,房地產投資是房地產價格與價值上升的原因,同樣也是結果。一般而言,房地產投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產類商業成本(包括商業設施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實際上,這兩類因素與城市競爭力相關的其他因素也有著密切的聯系,如商業成本提高,可能使某些產業和行業逐漸遷出,其結果將導致城市相關產業鏈的破壞,使聚集的產業帶、產業區分散,最終導致該類產業競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進而對城市經濟增長與發展不利。

    四.房地產投資的控制方法

    1.使用風險預警系統。

    為了有效地監測中國房地產存在的宏觀風險,建設部自2004年2月起正式啟動房地產市場預警預報信息系統,并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統將由數據采集、預警預報系統和市場監控三大塊構成,包括房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產金融數據、房地產價格數據等7種與地產相關的數據,各地將在整合這些數據的基礎上,定時相關信息。由于當前我國房地產市場發展還不平衡,一些地區住房供求結構性矛盾較為突出,一些地區房地產價格和投資增長過快,對房地產業乃至國民經濟的持續發展造成一定影響。各地區應根據發展不平衡和房地產市場區域性強的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究,設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間,建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系。因此,作為房地產開發單位,學會使用房地產市場預警預報信息系統,善于總結系統反映的信息,把握當前我國房地產業發展的總體趨勢,減少宏觀風險因素帶來的影響。另外,房地產開發企業也要建立自己的風險監控或預警系統,有效覺察計劃的偏離,一旦超出正常范圍,立即啟動整改應變程序。

    2.成立風險專管機構。

    目前,投資風險已經越來越被人們所重視,但是在企業內部成立專門的房地產開發風險管理機構的開發企業卻很少,投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開,缺少在投資全局范圍內、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理,造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產投資風險,應從機制上、制度上加以落實,成立專門的房地產管理機構顯得十分必要。房地產投資風險管理機構的任務就是加強對投資過程中風險的管理,來實現投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制。風險的轉移和處理。

    3.房地產開發投資組合。

    房地產開發的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風險;組合的各方相關度越小,則這種組合越能降低風險。在房地產產品中,一般來說,替代性物業之間、配套緊密性強的物業之間相關度較高,它們組合在一起分散風險能力較弱;非替代性物業之間、配套緊密性較弱的物業之間相關度較低,它們組合在一起較能分散風險。因此,從風險分散的角度看,在同一投資項目中盡量避免替代物業、配套緊密性較強的物業組合在一起。對于那些非結合在一起不可的配套物業,應只按主體物業的容量進行配套開發,不可超容量的配套。

    4.建立財務預警系統。

篇7

（上海海事大學 經濟與管理學院，上海 200135）

[摘要]戰略性新興產業具有高風險、高投入、高收益特征，并在成長與發展過程中存在潛在的不確定性，但其對經濟社會的發展具有重要作用。傳統的風險投資價值評估方法如風險因素、折現現金流量、比率評估都無法對戰略性新興產業的投資做出準確預測和價值評估。運用實物期權方法契合了戰略性新興產業投資潛在不確定的特征，適合戰略性新興產業無形資產的價值評估，能更好地體現戰略性新興產業種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發展階段的特性，有利于實現風現投資項目的價值最大化。

[關鍵詞]戰略性新興產業；風險投資價值評估；實物期權

[中圖分類號]F [文獻標識碼]A

當今世界新技術、新興產業迅猛發展，孕育著新一輪新產業革命。新興產業正在成為引領未來經濟社會發展的重要力量，世界主要國家紛紛調整發展戰略，大力培育新興產業，搶占未來經濟科技競爭的制高點。對于我國來說加快培育和發展戰略性新興產業更是時不我待，意義重大。2010年10月國務院出臺了《關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，確定了戰略性新興產業將成為國民經濟的先導產業和支柱產業，為我國戰略性新興產業發展指明了方向。

一、戰略性新興產業的定義與特征

戰略性新興產業是以重大技術突破和重大發展需求為基礎，對經濟社會全局和長遠發展具有重大引領作用，知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產業，主要包括節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個戰略性新興產業 ，具有3個特點：

一是成長性，新興產業往往有著良好的成長預期，發展速度一般快于傳統產業；二是新穎性，技術新、形態新、結構新（包括產品結構、產業結構、組織結構等）；三是不確定性，因為用戶的需求市場條件、未來的進步等尚存在著很多未知因素，新的業態新的技術能不能形成規模，能不能成為未來的主導產業，存在著很大的不確定性，而且前期的高額投入具有較大的風險。因此，戰略性新興產業具有高風險、高投入、高收益的特征。在未來的發展具有不確定性。其在發展過程中需要投入大量資金的同時，也面臨著巨大的風險，傳統的信貸方式根本無法滿足企業對資金的需求。風險投資作為一種新興的投融資工具，成功解決了這一問題。所以，在現實環境下，風險投資的定位與功能正好契合了戰略性新興產業的特點。而項目價值評估是風險投資過程中非常重要的一個環節，準確的估計可以為風險投資家的投資決策提供強有力的支持。

二、傳統風險投資價值評估方法及在戰略性新興產業應用中存在的缺失

傳統的風險投資價值評估方法有很多種，比如：投資回收期法，會計收益率法，內部收益率法，風險因素評估法，折現現金流量法和比率估價法等，本文主要介紹風險因素評估法、折現現金流法和比率估價法在戰略新興產業應用中存在的不足。

（一）風險因素評估法

風險因素評估法是一種定性的方法，通過評估投資項目的風險因素指標用合理的方法賦予權重比例以期從總體上把握投資項目的風險因素指標的高低次序，并評估與項目價值的聯系。

新興產業在發展過程中，會受到各種風險因素的影響，從產品的研發到投入生產都要面臨各種投資風險，而風險投資的各個階段其風險特征也不相同，這就需要風險投資者有效地評估各種風險因素并建立相應的價值評估體系。而風險因素評估法是一種定性的風險投資價值評估方法，指標的選取和權重的確定需要較多的人為判斷，這對新興產業的價值評估不利；而且風險因素評估法的評價體系中的許多數據來源于歷史數據，而新興產業具有高風險、高投入、高收益的特征，它的許多數據都需要預期而無歷史數據可查，且其未來的發展具有極大的不確定性，所以風險因素評估法在實際運用中很難對新興產業的投資作出準確的預測不利于新興產業的風險投資價值評估。

（二）折現現金流量法

折現現金流量法是由美國西北大學的阿爾弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一種定量的方法，其核心是凈現值法（NPV）。 所謂凈現值是將整個壽命周期內發生的現金流入量和現金流出量的差額，按照一定的貼現率分別折現而得到的凈現值。計算凈現值的公式為：凈現值NPV=未來現金流入的現值—未來現金流出的現值。

折現現金流量法考慮資金的時間價值，但是戰略性新興產業大都處在成長階段，其未來發展存在巨大的不確定性，如果項目經營失敗，運用折現現金流量法就要選擇放棄，這會帶來很大的損失；其次折現現金流量法從項目開始時就開始預測未來各年的現金流，并根據事先確定好的折現率對未來各年的現金流進行折現。新興產業的新穎性決定了很難對未來的現金流其準確的預測；最后新興產業無形資產比重大，而這些無形資產多半在賬面上體現不出來，具有隱形性，按照折現現金流量法無法準確評估戰略性新興產業無形資產的價值，這樣就很容易造成項目價值被低估，將可能導致投資者錯過投資機會。

（三） 比率評估法

比率評估法是一種定量的方法，對于經過綜合指標計價法評價的風險投資項目，可進一步進行評價。其中，市盈率估價法是評價風險投資項目的有效方法。市盈率以企業所屬行業平均市盈率來評估該企業的價值，即：

修正的市盈率=可比企業實際市盈率/（可比企業預期增長率*100）；

每股價值=修正市盈率*目標企業預期增長率*100*目標企業每股收益。

但是由于戰略性新興產業的創新性，很多項目都是近幾年才發展起來的，很難找到具有相同特征的可比企業；而且市盈率指標無法反映戰略性新興產業潛在的增長能力，也無法反映戰略性新興產業所面臨的風險程度，所以采用比率估價法也很難對戰略性新興產業進行準確的價值評估。

三、實物期權法再戰略性新興產業中的應用

綜上所述，傳統的風險投資價值評估方法很難適應處于不確定環境中的戰略性新興產業的風險投資價值評估，而運用實物期權法正好契合了戰略性新興產業發展的特點。實物期權的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工學院所提出的，他提出一個投資方案其產生的現金流所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個未來投資機會的選擇。戰略性新興產業的價值就等于凈現值與實物期權價值之和。凈現值部分可以運用傳統的凈現值法，實物期權價值部分可以運用B-S模型或二叉樹模型。與傳統方法相比，實物期權法應用于新興產業風險投資的價值評估中，有不可比擬的優勢。

（一）更加符合新興產業不確定性的投資環境。新興產業具有高度的不確定性，這些不確定性給新興產業風險投資帶來風險的同時，也帶來了投資機會。由于不確定性的存在，對戰略性新興產業的風險投資可以看作看漲期權，即：投資者獲得了一項對未來進行投資的權利，為下一階段的投資創造了機會。在投資環境好的情況下，可以選擇執行期權，否則就不執行。這樣即使前期投資不產生現金流，也為后期的投資創造了投資機會。

（二）有利于對戰略性新興產業無形資產的價值進行評估，新興產業擁有很多無形資產，而按照傳統的價值評估方法會低估企業的價值，運用實物期權法，新興產業擁有的這些無形資產，使得企業擁有了一種在未來使用這些無形資產的權利，同時也擁有放棄使用這些無形資產的權利，企業考慮這些權利時，項目的價值就能公正地體現出來。

（三）能更好地體現新興產業多階段的特性。新興產業一般有種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發展階段，中國創業風險投資項目所處階段的總體分布（見表1）：

從表1可以看出風險投資機構的投資重心主要集中在后期，對種子期投資的金額僅為10.2%，投資項目僅占19.9%。這說明在種子期風險比較大，風險投資的價值評估也比較困難，許多評估都是基于經驗判斷，這樣用傳統的價值評估方法對其作出的評估就會不準確，忽視了項目后期投資者的選擇權，而實物期權法考慮到了各個階段投資所具有的選擇權，這樣更能體現新興產業多階段的特性，從而更好地預測新興產業的價值。

（四）有利于實現風險投資項目的價值最大化。風險投資項目的價值是由未來的增長權決定，而不是由現在的現金流所決定。對于新興產業來說，企業進行的投資活動并不能立即獲得收益，而投資的目的不是為了獲得短期的收益，從長遠來看企業前期投入的資本是為了占有更多的市場份額，取得某種專利權或者進入市場的潛力。傳統的風險投資價值評估方法，忽視了風險投資項目的期權特性，使得投資者低估了項目的價值，導致投資者會做出不利于企業的決策，不利于實現風險投資項目的價值最大化。

四、結語

戰略性新興產業是目前我國大力發展的產業，也是提升我國綜合國力的關鍵，對其進行風險投資價值評估具有重大的意義。而實物期權方法正好與戰略性新興產業的特點相吻合，這不是對傳統的風險投資價值評估方法的否定，而是在傳統方法的基礎上，找出更適合戰略性新興產業價值評估的方法。如果能同時正確的使用實物期權法與傳統的價值評估方法，將會得到更好的效果。

[參考文獻]

篇8

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：

投資風險 是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。為獲得不確定的預期效益而承擔的風險。

風險管理 決定如何對待并規劃項目風險的管理活動。

一、風險管理的內容

風險管理在內容上一般包括風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等:

1.風險識別

風險識別是從系統的觀點出發，橫觀工程項目所涉及的各個方而，縱觀項目建設的發展過程，將引起風險的極為復雜的事物分解為比較簡單的、容易被識別的基木單元。從錯綜復雜的關系中找出因素之間的最根木最木質的聯系，在眾多的影響因素中抓住主要因素，并且‘分析’它們引起投入產出變化的嚴重程度。這包括識別出風險的來源、類型、影響及后果。

2.風險分析

確定了項目的風險列表之后，接卜來就可以進行風險分析了。風險分析的目的是確定每個風險對項目的影響大小，一般是對已經識別出來的項目風險進行量化估計。所謂風險分析與評估，其實質就是找出所有可能的選擇方案。

3.風險應對

完成了風險分析后，就己經確定了項目中存在的風險以及它們發生的可能性和對項目的風險沖擊。此后就可以根據風險性質和項目對風險的承受能力制定相應的防范計劃，即風險應對。制定風險應對策略主要考慮以下四個方而的因素:可規避性、可轉移性、可緩解性、可接受性。風險的應對策略在某種程度上決定了采用什么樣的項目開發方案。對于應“規避”或“轉移”的風險在項目策略與計劃時必須加以考慮。

4.風險監控

風險監控包括兩個層面的工作:其一是跟蹤己識別風險的發展變化情況，包括在整個項目周期內，風險產生的條件和導致的后果變化，衡量風險減緩計劃需求。其二是根據風險的變化情況及時調險應對計劃，并對已發生的風險及其產生的遺留風險和新增風險及時識別、分析，并采取適當的應對措施。對于已發生過和己解決的風險也應及時從風險監控列表調整出去。

二、建筑工程風險識別方法

建筑工程項目風險識別就是組織相關人員，運用各種方法，盡可能全面找出影響項目目標實現的風險事件。為了識別風險，必須搜集和處理大量的初始數據，以獲得下步進行分類和評估的風險事件。所以風險識別是為以后各步提供信息基礎。分析建筑工程項目投資風險管理，對建筑工程項目投資風險的識別是基礎，為了更好的識別建筑工程項目投資風險，必須首先掌握投資風險識別方法，目前國內外常用的方法主要有：

1. 德爾菲方法

德爾菲法是一種集中眾人智慧的風險識別方法，該方法通過通信或會議的形式征詢風險專家的意見，風險專家們彼此匿名，征詢分多輪進行，每一輪都要把風險專家意見匯總整理，然后作為參考資料發給各位風險專家，供他們分析判斷，提出新的論證，如此多次反復，風險專家們的意見漸趨一致，最后得出結論。

2. 頭腦風暴法

所謂頭腦風暴法，就是以專家的創造性思維來索取未來信息的一種直觀預測和識別方法。此法是由美國人奧斯本于 1939 年首創的，從 50 年代起就得到了廣泛應用。我國 70 年代末開始引入頭腦風暴法，很快就受到有關方面的重視和采用，按照頭腦風暴法來組織專家預測和識別風險。

3. 分解分析

分解分析是指將大系統分解成小系統，將復雜的事物分解成簡單的容易被關注和操作的事物，從而識別大系統和復雜事物風險的風險識別方法。采用分解分析對建筑工程項目風險進行識別，可以按照建筑工程項目的結構將建筑工程項目分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程，然后，從最小單位開始，逐步找出建筑工程項目中存在的風險。

4. 問卷或核查表法

問卷或核查表法，一般是借用保險行業或有關風險管理團體所設計的風險分析表格來發現項目的潛在風險的。用它進行風險識別時，將項目可能發生的潛在風險列于一個表上，供識別人員進行檢查核對，用來判斷是否存在表中所列或類似的風險。

5. 流程圖法

流程圖法以作業流程為分析風險的依據，屬于動態分析。流程圖法可以幫助風險識別人員分析和了解項目風險所處的具體項目環節、各個環節之間存在的風險以及項目風險的起因和影響。

6. 事故樹分析

在可靠性工程中常常利用事故樹進行系統的風險分析。此法不僅能識別出導致事故發生的風險因素，還能計算出風險事故發生的概率、提出各種控制風險因素的方案。既可做定性分析，也可做定量分析。事故樹分析一般用于技術性強、較為復雜的項目。

四、建筑工程項目投資風險的具體識別

根據建筑工程項目執行的過程，對建筑工程項目在決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段等存在的風險的出現形式和內容做一些探討。

1. 建筑工程項目決策階段投資風險分析

建筑工程項目投資決策階段建筑工程造價的控制對建筑工程全過程工程造價的控制具有縱攬全局的決定性作用。在決策階段存在的風險是:違反國家土地政策和規劃要求而導致的風險；因決策評直覺而可能造成的風險；筑規劃論證不充分可能導致風險

2．建筑工程項目設計階段風險分析

在該階段，建筑工程項目可能存在的風險是：；建筑工程項目業主約束作用不強而導致風險。建設單位對勘察、設計單位缺乏有效的關于投資的責任約束甚至有的沒有約束，造成設計階段造價管理主體缺位；建設單位在合同約定中，未重視責任條款的約定而可能導致風險。而設計單位沒有競爭壓力，且時間緊等因素，技術文件質量達不到應有的深度要求，設計修改多，導致設計概算準確性不高，工期、投資控制無法保證;這也可能導致投資風險；設計未招標而可能導致風險，建筑工程項目單位把設計任務采用直接委托的方式，未進行多方案比較，將受到知識、信息局限的影響，對設計產品的定位、功能認識不全面，將給項目投資帶來風險。

3． 建筑工程項目施工招標階段風險分析

建筑工程項目施工招投標工作不能順利完成，將為建筑工程項目投資、質量、工期控制帶來一系列問題，從而帶來風險。在建筑工程項目施工招標階段投資可能存在的風險主要有：未嚴格執行招投標制度而導致的風險。投標行為不規范導致投資增加。低價中標，其結果很可能是低于正常成本價的施工單位中標，就為以后工作的正常開展埋下了隱患；工程保險和擔保制度不健全，導致合同履行率低。

4． 建筑工程項目施工階段風險分析

建筑工程建設項目具有一次性、體形龐大、施工周期長等特點，這些特點決定了建筑項目施工過程中經常會發生許多不可預見的事件。主要是：建筑單位造成的設計變更帶來投資風險。材料價格上漲投資增加。無疑會引起工程造價的變化，因此將會對合同履行產生一定的影響。設計缺陷導致工期拖延。

建筑企業在進行工程項目風險管理時采取何種形式的組織結構，采取何種風險管理模式，在風險管理的過程中如何識別風險、分析風險、應對風險、控制風險和監督風險才能使投資企業更好的管理風險、駕馭風險，對于建筑工程項目風險管理的研究顯得尤為重要。這其中第一位的就是風險識別，任何一個企業都要謹慎的研討，嚴肅的對待，以使得企業能夠不斷沖過艱險持續的生存下去。

參考文獻：

篇9

一、風險管理的形成

風險管理最早起源于20世紀30年代的美國。18世紀工業革命期間，法國管理學家亨利?法約爾（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工業管理》中，正式把風險管理思想引入到企業經營領域。1963年，梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企業管理》一書，為風險管理學系統研究的開始。1987年，美國項目管理學會PMI公布了第一個項目管理知識體系，將風險管理作為項目管理的一個重要組成部分。1987年，英國Chapman教授首次提出了概念“風險工程”，認為風險工程可以將各種風險分析技術集合起來，彌補了單一過程的風險分析技術的不足，使風險管理的目的更為明確，方式更加靈活，范圍更加廣泛，有利于在更高層次上大量應用風險分析的最新成果。風險研究領域日漸拓寬。進入20世紀90年代，西方國家的風險管理研究已經有了很大進展，基本形成了一個體系較完整的新學科和獨立的研究領域。風險管理在企業管理實踐中得到了廣泛應用。隨著新的評價方法的不斷產生，對工程風險的分析也向綜合、全面、多維方向發展。風險分析已經成為項目決策的主要依據。美國項目管理協會(PMI)在2000年版的PMBOK中明確將項目風險管理分為6個階段：風險管理計劃、風險識別、風險估計、風險量化、風險處理和風險監控。國外對于房地產項目風險的研究始于20世紀60～70年代，主要是在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。查爾斯?H?溫茨巴奇在《現代不動產》一書中對房地產投資風險進行了分析，并涉及到了投資組合問題，但是并沒有更深入闡述其內涵。Gay1on.E.Greer在《房地產企業投資分析》一書中研究了不同類型的房地產投資收益及決策問。P. Sindt在《房地產投資分析和應用》一書中研究了房地產投資分析問題，針對房地產投資風險做了全面的研究。綜上所述，國外風險管理的理論研究無論在風險思想和風險評估方法上都比較成熟，而且伴隨著世界經濟全球化和一體化的發展，現代風險管理正朝著全面、持續和動態集成的方向發展，將更廣泛地應用于各個行業。

二、我國的風險管理

我國對于風險問題的研究是從風險決策開始的，起步很晚。“風險”一詞是1980年首次由周士富提出的。1987年，清華大學郭仲偉教授出版了《風險分析與決策》一書，標志著我國風險管理的開始。1996年雷勝強主編《國際工程風險管理與保險》，本書在如何正確對待風險，辨識和分析風險，采取有效防范對策，甚至可以利用風險，為工程獲取優厚利潤方面有著較為詳盡的論述。與此同時，本書也敘述了對風險的預測、分析、判斷、評估及采取相應的措施，如回避、控制、分隔、分散、轉移、自留及利用風險等全部活動。陳立文編著（2004）在《項目投資風險分析理論與方法》一書中從系統和過程角度出發，較全面地論述了項目投資風險的收益分析、變權分析、回歸分析、可靠分析、概率分析、決策分析、模糊分析、模擬分析、網絡分析、區間分析、系統分析和經濟分析等理論和方法。陳秉正（2005）在《公司整體化風險管理》中認為：“風險管理是通過風險識別、風險評估和風險控制，能夠以最低代價達到最低風險損失的管理活動。王家遠，劉春樂（2007）在《建設項目風險管理》中提到，我國目前對風險分析方法的研究主要集中在資產定價模型(CAPM)、現金流量模型、融資決策博弈模型、層次分析法(AHP)及模糊數學法等方面。郭波、龔時雨、譚云濤等（2008）在《項目風險管理》中指出，項目風險管理是對項目全壽命期內遭遇到的能導致項目不良后果的風險進行管理，從而保證項目目標的實現。

1998年盧有杰、盧家儀編著《項目風險管理》，引起了國內對房地產項目風險管理的關注。1994年，陳佑啟等編著《房地產投資風險管理及經營決策方法》，對房地產項目在投資階段的風險管理起了較大的作用。

參考文獻

[1]Henry Fayol（法）．一般管理和工業管理[M]．北京：機械工業出版社，2007

[2]郭捷，胡美新．改進的項目風險模糊評價研究[J]．工業工程．2007（5）

[3]郭仲偉．風險分析與決策[M]．北京：機械工業出版社，1987

篇10

關鍵詞：自籌工程 風險識別 風險估計 風險評價？

軍隊自籌工程建設項目投資風險分析，就是分析測算軍隊自籌工程建設項目實施全過程中的不確定因素對建設項目預期目的帶來的影響，評估各種風險發生概率及損失大小，從而制定相應的措施來應對風險，減免損失，具體包括風險識別、風險估計和風險評價及風險防范對策的選擇。由于軍隊自籌工程項目投資大，工期長，資金性質特殊，面臨的風險往往比其他經濟活動更大，因此對其進行風險分析十分必要。

一、軍隊自籌工程建設項目投資風險識別與風險因素分析

風險識別就是在風險發生前運用特定方法系統地識別影響工程目標實現的風險并加以適當的判斷、歸類及鑒定的過程。風險識別對風險發生的地點、時間、條件及造成的影響作了初步的分析和判斷，使軍隊自籌工程建設單位能正確識別存在的風險，為下一步風險評估奠定基礎。風險識別方法主要有德爾菲法、頭腦風暴法、財務報表法、流程圖法等，軍隊自籌工程中常采用流程圖法。

流程圖法就是根據工程實施先后順序，對每階段工作中可能存在的風險進行羅列來確定存在的風險。如出包的工程，在項目準備階段，存在資金未足額落實的風險；在招標階段，存在違規招標的風險；在簽訂合同階段，存在合同不完善的風險；在合同履行階段，存在合同違約風險；在建成使用階段，存在質量缺陷需返工的風險。但是采用流程圖法所得到的風險識別結果比較籠統，因此對于大型自籌工程，需要進一步細化分析。

經過風險識別可明確工程存在的風險，主要有自然風險、經濟風險、合同風險、社會風險、技術風險、政策風險等。

二、軍隊自籌工程建設項目投資風險估計與評價

（一）軍隊自籌工程建設項目投資風險估計

風險估計是建立在有效識別工程風險的基礎上，根據工程風險的特點，通過一定的方法估計各風險因素發生的可能性和破壞程度大小。風險估計包括估計風險事件發生的概率和風險事件發生造成的損失兩方面內容。軍隊自籌工程風險估計常用方法有估計風險發生概率的概率分析法和估計風險損失的敏感性分析法。

1.風險發生概率的估計

概率估計法分為理論概率分布估計法和主觀概率估計法。在工程建設實踐中，軍隊自籌工程中普通的營房工程和基礎設施可根據工程具體情況選擇風險分布模型如正態分布、泊松分布等分析風險因素發生的概率。而一些特殊項目并不能直接套用理論概率分布，如醫院手術室，科研院所的實驗室等，這時需要建設單位根據自己或專家的經驗推測風險因素發生概率，即主觀概率估計。主觀概率估計與個人的經驗積累程度、主觀認識能力、判斷能力、知識水平有很大關系，因此不同的人要賦予不同的權重，這樣得出的結果才能保證其可靠性。

2.風險損失的估計

風險損失的估計最常用的方法是敏感性分析法。敏感性分析法是考察工程建設項目風險因素變動時所導致的工程建設項目目標受影響程度即敏感性，并據此確定風險損失的大小，為工程風險評價和決策提供依據。通過敏感性分析，注重那些發生微小變動就給工程項目帶來較大損失的風險因素，即敏感性較大的風險因素，在這些風險上投入主要精力。在軍隊自籌工程建設項目中的敏感因素主要包括資金的投入，合同履行情況，自然災害，市場價格變動等。

（二）軍隊自籌工程建設項目投資風險評價

投資風險評價就是在風險識別和估計的基礎上，對工程風險進行綜合分析，根據風險影響程度對風險等級進行排序，將其與可接受的風險水平進行比較，作為下一步如何防范風險的依據。這一階段的主要任務是找到關鍵風險因素，確定項目整體風險水平和等級。風險評價常采用專家打分法。

專家打分法指通過向專家征詢意見后進行統計、處理、分析和歸納，確定風險排序，掌握工程風險概況。其步驟為：第一步，利用風險識別和估計的結果，得出各風險因素發生概率及對工程的影響程度，確定每項風險因素的權重；第二步，確定每項風險因素的等級值，從高到低按10分制打分，分值越高影響越大；第三步，將每項風險的分值乘以權重后得出該風險的綜合得分。將分值從高到低進行排序，得分較高者即為關鍵因素。在確定風險排序及關鍵風險時，對于部隊戰備需要或與官兵利益緊密相關的項目，批準后即使面臨較大風險也不能將之定為關鍵風險。

四、軍隊自籌工程建設項目投資風險的防范對策

經過風險分析后，軍隊自籌工程建設單位就可根據分析結果采取對策。主要包括以下三方面的內容：

（一）加強風險防范思想教育，樹立風險防范意識

軍隊自籌工程建設單位及管理部門要牢固樹立風險防范意識，加強教育，重視風險。要樹立全員風險防范意識，把風險防范意識貫徹到參與工程建設的所有人員中；要樹立風險防范全過程意識，在自籌工程建設實施的全過程中都要提高警惕；要樹立風險防范法律意識，依據合同和法律法規來解決風險問題。

（二）落實風險防范責任，做到獎懲分明

要落實風險防范責任，從單位首長到負責具體工作的個人，按照不同職責范圍落實相應的責任，通過考核確定各單位和個人的風險防范工作績效，對于風險防范效果好，主動規避風險的單位和個人要獎勵，而不采取主動措施防范風險的單位和個人則要予以懲罰。

（三）正確選擇風險防范手段，靈活應對風險

應對軍隊自籌工程投資風險要選擇合適的風險防范手段，靈活應對風險。常用對策有四種：一是從源頭上切斷風險發生的可能，即風險回避；二是通過恰當的途徑將風險轉移到其他主體上，即風險轉移；三是若風險發生可采取適當措施使風險損失盡量降低，即風險緩和；四是危害不大的風險可以由單位自己承擔，即風險自留。自籌工程建設單位需結合實際情況選擇合適的風險防范手段。