房產糾紛合同模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產糾紛合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

    原告與被告簽訂房地產買賣合同后,國家出臺新的房地產貸款政策調控樓市。被告屬于“三無人員”,不符合新出臺的房地產貸款條件,無法獲得銀行貸款,導致無法履行合同,原被告雙方因此引發糾紛。原告訴被告違約要求沒收全部訂金三萬元。

    二、爭論焦點

    國家出臺新的房地產貸款政策是否屬于情勢變更。被告主張,合同約定付款方式為銀行按揭,按照合同簽訂時的銀行貸款條件被告可以獲得銀行貸款,但就在幾日后國家出臺新的房地產貸款政策,導致被告無法獲得銀行貸款,以被告的經濟能力無法履行合同,這種情況屬于情勢變更并非被告故意違約,不應承擔違約責任。原告主張合同中雖約定付款方式為銀行按揭,但同時約定了買方如果不能獲得銀行按揭貸款則應在十日內付清余款,即雙方在簽訂合同時已經預見到了買方不能獲得銀行貸款的情況并就此作出了相應約定,因此國家出臺新的房地產貸款政策不屬于情勢變更。

    房地產買賣合同是否已經解除。被告主張,雙方已就解除房地產買賣合同簽訂了解除協議,該房地產買賣合同已經解除,應按照解除協議的約定歸還一半訂金(即一萬五千元)給被告。原告主張,解除協議已經作廢,理由如下:一、解除協議附有生效條件,即以雙方解決中介費問題為前提。因買賣雙方都不愿支付中介費用,解除協議并未生效。二、解除協議已被中介撕毀,也說明它已經作廢。被告反駁,合同由雙方當事人簽字即生效,即證明雙方達成合意,不因合同書的撕毀而無效。

    三、思考

    本案涉及的法律知識:情勢變更、合同效力。

    1、情勢變更原則的構成要件之一是簽訂合同時的不可預見性。在本案中,房地產買賣合同已明確約定買方不能獲得銀行貸款時須在十日內付清購房余款的義務,這表明簽訂合同時雙方已預見到買方不能獲得銀行貸款的情況,所以此種情況在本案中不屬于情勢變更。

    2、解除協議簽訂后的效力和效力終止問題應從合同法理論去分析。合同簽訂后的效力分為生效、效力待定、無效三種,合同的效力終止則由合同法作出明確規定。“合同作廢”不是一個法律概念,合同法根據沒有這個術語,原告用“作廢”這個詞來形容合同的效力顯然是非專業的,不能清楚表述原告的主張。同時,原告一方面主張合同附有生效條件,條件未成就時合同未生效,另一方面又主張“合同作廢”,這兩種主張自身又是相互矛盾的,既然合同未生效又何來“合同作廢”一說。因此,主張未生效或者主張失效,兩者只以選其一。

    由于旁聽無法見到解除協議的內容,筆者無法判斷解除協議是否果真如原告所言附有生效條件,此在僅作理論分析。如果解除協議已經生效,原告所主張的撕毀合同書說明“合同作廢”顯然是不成立的。

篇2

(一)二手房合同糾紛作為民事糾紛，可以通過協商或者訴訟的方式予以處理。

(二)如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛，那么，就只能向法院起訴，要求法院來處理二手房買賣糾紛。

《合同法》第一百一十二條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

（來源：文章屋網 ）

篇3

上訴人遼寧省投資集團有限公司因與被上訴人遼寧李世房產開發有限公司合資合作開發房地產合同違約金糾紛一案，不服沈陽市和平區人民法院 [20xx]和民合初字第478號民事判決，向本院提起上訴。本院于20xx年11月28日立案，由審判員白云良任審判長并主審，與審判員高子丁、審判員王大鵬組成合議庭，對本案進行了公開開庭審理，上訴人投資公司委托人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托人欒嚴峰到庭參加訴訟，現已審理終結。

原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發房地產合同結算糾紛一案于20xx年11月12日在沈陽市中級人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬元、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級人民法院于20xx年3月15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決，該判決已生效。關于李世公司的違約金責任，該裁判文書作出了如下論述：由于20xx年協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關于違約金標準的司法解釋，應按司法解釋標準給付違約金，但《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》、《最高人民法院關于修改<最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復>的批復》均是指當事人沒有約定逾期付款違約金“標準”而依據的“計算標準”，而本案雙方當事人明確約定按日萬分之五計算違約金，不屬于沒有約定違約金“標準”。

故李世公司以按司法解釋確定違約金標準的理由不能成立。由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，李世公司承擔違約金責任后仍須繼續給付合同價款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計算方式亦應分別計算，即其中247萬元的違約金從20xx年5月21日起計算，另247萬元從20xx 年6月21日起計算，其余249.1萬元從20xx年7月21日計算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在20xx年10月31日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實，有投資公司向法庭提供的(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決書副本等證據材料及當事人當庭陳述筆錄在卷佐證，經開庭質證，予以確認。

原審法院認為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發房地產合同給付遲延履行違約金的訴訟請求已經沈陽市中級人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據此證明投資公司可以依據該判決的認定增加違約金數額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請求的違約金標準及期限、數額是在訴前預知訴訟風險前提下的選擇，在法院支持其違約金計算標準后另行增加違約金數額進行訴訟，不符合相關法律對違約金性質、目的的規定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請求沒有合同依據和法律依據，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規定，判決駁回投資公司訴訟請求。案件受理費12810元由投資公司負擔。

上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發房地產合同糾紛已由沈陽市中級人民法院依法判決，案件已進入執行程序。該判決確認李世公司確系違約，在判令李世公司繼續履行合同的同時，對違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計算違約金的標準。由于投資公司是于20xx年10月末提起訴訟，所以對20xx年10月以后被上訴人是否仍繼續違約等事實難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到20xx年10月30日的違約金，而對該日之后新產生的違約金在當時無法主張。

因此，沈陽中級法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在20xx年10月30日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求，本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。”對上述判決顯然可以看出，沈陽中級法院僅僅是因為投資公司對 20xx年10月31日以后新產生的違約金未在該訴中同時主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對20xx年10月31之后產生的違約金已經放棄，更不是沈陽中級法院對新產生的這部分違約金已經進行審理并予以駁回。正是由于投資公司對這部分新違約金“未告”，沈陽中級法院對新產生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權通過另行訴訟對產生的新債務加以主張。我國《民事訴訟法》第十三條明確規定：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”。

本案中，投資公司在沈陽中級法院訴訟中對20xx年10月31日以后新產生的、在訴訟當時還難以確定的違約金未予主張，是當事人依法有選擇地行使自己的訴訟權利、處分民事訴訟權利的一種體現，并未違反法律的禁止性規定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質上的區別。沈陽中級法院的判決中一再強調其判決確定的違約金截止到20xx年10月30日，對當事人當時未主張的后產生的違約金未進行審理，本身就體現了對當事人依法選擇行使自己的訴訟權利的一種尊重，也是對當事人有權依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續違約金的一種肯定。投資公司對新產生的違約金(新債務)另行起訴，正是當事人對訴訟權利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請求，是對投資公司實體權利和訴訟權利的無理剝奪，缺乏法律依據。

我國《合同法》中規定的違約金是對合同當事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產生的事實依據是違約、產生的法律依據是法律規定或當事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內付款，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金。這是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的禁止性規定，而且該違約金計算標準已經為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內支付上訴人全部款項，上訴人就有權按上述標準計收違約金。

因此，從20xx年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續，上訴人對新產生的這部分違約金作為該合同的新債務加以主張，既有事實依據，也符合合同的約定、更有法律依據，不存在一審法院認為的“違背法律對違約金性質和目的的規定”的問題，一審法院據此駁回投資公司訴訟請求明顯錯誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的20xx年10月31日以后新產生的違約金仍然是依據合同約定的上述違約金標準計算出來的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數在增加，就必然會產生新的違約金。這當然不是對法院已經認定的計算標準的擅自增加;相反，恰恰是依據和執行了法院所認定的標準。因此，不存在一審法院認為的“在法院確定了違約金計算標準后，新增加違約金數額另行起訴”的問題。

因此，上訴人依據已經為法院生效判決所確認的、也為被上訴人所承認的繼續違約的事實、依據雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計算標準對由于被上訴人后續違約所新產生的違約金(新債務)依法起訴，事實清楚、證據充分。請求撤銷一審判決，改判被上訴人支付上訴人從20xx年10月31日至實際還清全部欠款之日止的違約金(至20xx年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔本案訴訟費用。

被上訴人李世公司答辯稱：

原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

本院查明：20xx年10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權作價1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執付工程款1400 萬元)，總計4476萬元作為同乙方合作聯建遼寧華廈大酒店工程的投資。對乙方的合作投資，在工程結束后，以甲乙雙方認可的審計中介機構出具的審計評估報告為依據確定，并明確雙方的投資比例;二、對補辦、續辦工程手續發生的費用，均由乙方墊付資金。其中應由甲方負擔的部分，從甲方的投資額中抵減;應由雙方共同承擔的部分，作為乙方的工程投資;三、對乙方已替甲方償還的債務，經甲方與債權單位確認后，可以抵減甲方的投資額;四、本協議簽字蓋章后，即為生效，對以前就本工程與乙方在20xx年9月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店協議書》、20xx年12月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店補充協議》、20xx年12月28日簽署的《協議書》等有關協議同時廢除。

20xx年12月10日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認定為4476萬元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計1630萬元，由乙方承擔支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費13.8萬元，水費 10.4萬元，電費滯納金50萬元，共計74.2萬元，由乙方負責支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補辦手續過程中發生的土地出讓金、公房拆遷補償金以及其它費用等，由甲方承擔400萬元的費用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計2371.8萬元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協議簽訂之日起，由乙方用現在開發建設的富通花園的14#樓房產作價償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費。

20xx年3月24日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補充協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、甲乙雙方經友好協商對20xx年12月10日所簽《協議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計2371.8萬元。共中一部分以位于和平區撫順路66-13號富通花園小區的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價支付給甲方，該部分金額為 1306.77萬元。乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費用。乙方保證甲方購房者于20xx年6月末前進住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方。

具體支付時間如下：20xx年5月20日前支付247萬元; 20xx年6月20日前支付247萬元;20xx年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時間內向甲方支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。二、原協議其他條款繼續有效;三、該補充協議與原協議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補充協議書》的約定履行付款義務。投資公司于20xx年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬元、利息12.5937萬元及截止20xx年10月30日的違約金 50.5082萬元。本院于20xx年3月作出[20xx]沈民二房初字第258號民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止20xx年 10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于20xx年3月18日送達于投資公司及李世公司，20xx年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應依法順延至20xx年4月4日。20xx年4月5日該判決發生法律效力。自20xx年 10月31日起截止20xx年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元，應支付遲延履行違約金579618元。

另查明：遼寧華廈飯店亦系獨立的企業法人，與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，但遼寧華廈飯店表示所有權利均由投資公司行使，其不再主張對李世公司的合同權利。

還查明：遼寧省投資集團公司于20xx年經遼寧省國有資產管理委員會批準改制為國有獨資有限公司，更名為遼寧省投資集團有限公司。

上述事實，有本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決書，遼寧華廈飯店《關于不參加訴訟的說明》，當事人陳述等佐證，本院予以確認。

本院審理認為：

1、關于投資公司在本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決生效后是否有權再向李世公司主張20xx年10月31日后的違約金的問題。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已明確認定20xx年協議書的效力并依照該協議書作出裁判，具有既判力。該協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標準已被本院生效判決所確認。

由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續發生。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決所確定的違約金系基于當時投資公司的訴訟請求計算截止到20xx年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在20xx年10月 31日后實際發生的遲延履行違約金，李世公司負有繼續支付義務，原審判決駁回投資公司訴訟請求不當，應予糾正。

2、關于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協議約定而發生，其產生的基礎為協議中約定的743.1萬元債務，即自然債務。只要該自然債務未清償或遲延清償，即發生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元，本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元，自本院 [20xx]沈民二房初字第258號民事判決于20xx年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協議中約定的自然債務業已轉化為具有法律拘束力及強制執行力的強制給付之債。

在20xx年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協議，其法律后果是應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息”的規定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務利息，不存在再行依據原協議中約定的違約金條款繼續計算違約金的問題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付20xx年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據，本院不予支持。

3、關于上訴人投資公司所主張的計算違約金所依據的債務金額。投資公司與李世公司系合同關系，李世公司的合同義務為付款，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規定，李世公司對付款負舉證責任，但李世公司未能舉證證明在20xx年4月5日之前向投資公司支付過款項，因此，本院確定計算遲延履行違約金的基礎債務金額仍為743.1萬元。

4、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，應作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權利。因此，投資公司有權單獨主張對李世公司的合同權利。

綜上，原審判決適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決如下：

一、撤銷沈陽市和平區人民法院[20xx]和民合初字第478號民事判決;

二、被上訴人遼寧李世房產開發有限公司給付上訴人遼寧省投資集團有限公司743.1萬元的遲延履行違約金579618元[自20xx年10月31日至20xx年4月4日，計算方式為：743.1萬元×0.0005×156天]，于本判決生效后10日內付清;

篇4

委托人洪新敏，海南新東方律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）三亞肇慶酒家大廈（以下簡稱肇慶酒家），住所地三亞市鹿嶺路。

法定代表人曾維彬，總經理。

原審第三人房地產管理局三亞房地產管理處（以下簡稱三亞房管處），住所地三亞市大東海海韻路。

法定代表人邢楚豐，處長。

上訴人宏發公司因與被上訴人肇慶酒家、原審第三人三亞房管處合作開發房地產合同糾紛一案，不服三亞市中級人民法院（2000）亞民初字第8一2號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人宏發公司法定代表人袁宏友、委托人洪新敏，被上訴人法定代表人曾維彬到庭參加訴訟。本案現已審理完結。

原判認定，宏發公司和海鮮城（肇慶酒家前身）與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補充協議》及宏發公司與海鮮城簽訂的《大東海（4465）座落建房項目聯合開發協議書》，各方當事人意思表示真實，不違反國家法律、法規和政策，應有效。被告未能舉證證明其已付原告押金20萬元。原告稱其已付給被告投資款200萬元，在被告提出合理反駁的情況下，未能舉出相應的證據佐證其已履行了聯合開發協議書的約定，故對其主張已投資200萬元的事實不予認定。原、被告在履行開發合同及聯合開發協議書過程中，曾達成口頭協議，由雙方各付給第三人房屋造價款135萬元，并得到第三人的同意。據此，被告是否按約付完其應付的房屋款，是被告與第三人之間的關系，原告不能因此主張被告違反了雙方所訂的聯合開發協議書的約定。本案中，被告已依法平整出雙方的合作用地，雖然其沒有按合同約定的期限平整出第三人的用地，但也不構成對原告的違約。綜上所述，原告的訴訟請求沒有事實根據。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決駁回原告宏發公司的訴訟請求。

上訴人宏發公司稱：上訴人支付200萬元投資款是合同簽訂時已完成的投資款，包括已支付的投資款、搬遷原酒家、家具廠補償款及其他工程前期費用。合同簽訂時雙方當事人在合同條款中已確認，原判認定＂未能舉出相應證據佐證其已履行了聯合開發協議書的約定＂錯誤。被上訴人沒有履行投資500萬的義務，導致了上訴人前期投資落空。原判認定雙方約定各方各付第三人房屋造價款135萬元沒有事實依據，故請求改判被上訴人賠償上訴人的經濟損失320萬元；被上訴人辯稱：被上訴人已履行了全部負責墊資該項目的合同義務，不存在違約行為：上訴人的200萬元是被上訴人當作利潤確認的，上訴人并沒投入，上訴人沒有損失。請求維持原判。原審第三人沒有答辯。

經審理查明：1994年11月28日，宏發公司、肇慶酒家海鮮城（肇慶酒家大廈前身）作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《大東海（4465）座落合作建房合同書》，約定，甲方將其位于三亞市大東海海鹿嶺路＂六Ο＂高地（4465）座落6.5畝土地與乙方合作開發。合作期限50年。乙方負責在1996年3月31日前為甲方建造3600平方米的公寓，并補償甲方65萬元。剩余土地全部由乙方自行經營使用。合作期滿后該土地上全部不動產歸甲方所有。同日，宏發公司與肇慶酒家簽訂了《大東海（4465）座落建房項目聯合開發協議書》。約定一號臺塊土地（75米×35米和二號臺塊土地（60米×25米）沿山坡上下方向劃分為兩等份，雙方各使用一份。該項目的規劃、設計、平整臺階土石方基礎設施配套及給第三人建房的全部資金，由肇慶酒家負責墊資（500萬元），工程結束后雙方平攤，后由宏發公司按季退還墊資款。宏發公司負責工程前期投資200萬元，該款已支付，應打入1995年的工程款結算。肇慶酒家在合同簽訂10日內付宏發公司押金20萬元。上述合同簽訂后，肇慶酒家于1994年12月5日付給三亞房管處補償款65萬元。同年12月8日付宏發公司押金10萬元。1995年間，肇慶酒家投資212萬元對該項目土地進行了平整。并于1996年3月建成了肇慶酒家大廈開張營業。1996年1月，宏發公司和肇慶酒家作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《補充協議》，約定：不再由乙方建造公寓樓，改由乙方按每平方750元的造價，付甲方270萬元造價款，由甲方自行建房。付款期限自1996年1月起，每月付款30萬元，至付清止。逾期三個月不付清款項，甲方收回土地。補充協議簽訂后，肇慶酒家付三亞房管處建房款65.95萬元，肇慶酒家以三亞房管所所欠就餐費130876元充抵造房款，二項合計83.0376萬元。

以上事實，有雙方提交的合同、補充協議、進賬單、收據、當事人陳述、庭審筆錄為證，并經庭審質證，本庭予以采納。

本院認為，宏發公司和肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補充協議》，宏發公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項目聯合開發協議書》，各方當事人意思表示真實，沒有違反國家法律禁止性規范，鑒于海南房地產開發的實際與被上訴人和第三人房屋開發已完成的現實情況，應認定上述合同有效。宏發公司前期投資200萬元，是雙方在簽訂合同時對簽訂合同前的事實確認，應予認定。被上訴人辯稱是當作利潤理由不充分。被上訴人在二審中提交了給付給宏發公司押金10萬元的證據，已經宏發公司質證，可以認定。原審判決認定上訴人、被上訴人口頭約定各向第三人交建房款135萬元的事實，與上訴人和被上訴人與原審第三人簽訂的合同及上訴人、被上訴人之間簽訂的合同條款不符，被上訴人在訴訟中亦無提出證據證明這一事實，原判的這一認定錯誤，本庭不予采納。被上訴人沒有履行先投資500萬元的合同義務，致使上訴人的開發不能，造成了一定的損失，被上訴人應予以適當的經濟補償。原審適用程序法的規定作出實體判決錯誤，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

一、撤銷三亞市中級人民法院（2000）三亞民初字第8一2號民事判決；

二、宏發公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項目聯合開發協議書》有效，予以解除；

三、宏發公司、肇慶酒家與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補充協議》有效，應繼續履行。宏發公司和肇慶酒家的共同權利義務由肇慶酒家繼受；

篇5

針對婚姻中的法定夫妻，國家在法律上界定了夫妻婚后所有財產的共有權，這體現了雙方在婚姻生活中具有等值貢獻，理應對財產進行公平、平等的分配。但由于實際財產在關系上的復雜性，其財產在離婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根據《婚姻法》的新修訂，財產分配在離婚時應該遵循均等的基本原則，同時還要照顧雙方子女的利益，對離婚損害實施賠償、以及經濟補助等重要原則。但原則在實際應用中受到限制，不能切實落實好公平分配的原則。尤其是在傳統思想的束縛下，夫妻結婚的房子需要由男方進行采買，其房產屬于不易消耗的固定財產。女方在離婚時理應對財產的分割給予一定經濟補償，方能突顯財產分配的合理性，其真正的財產糾紛在房產上糾紛比較嚴重，這是以上原因導致。因此，婚姻法論文應對財產的分配進行明確的分配界定。 

二、現今離婚事件中房產糾紛表現顯著 

面對經濟因素的影響，其購房已經成為夫妻結婚共同努力的目標。因此，可見房產在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產。例如：婚后由男方家長投資購買的房屋，而后將房產過戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實離婚訴訟程序中，女方要求對房產進行平等分割。根據《婚姻法》的第十七條條例規定，法定夫妻若在存有婚姻關系中繼承財產是歸雙方具有共同擁有權。因此，在辦理離婚程序當中，應對房產進行合理、平等的分割。針對該離婚案件進行淺析，男方父母在婚后投錢購房并過戶至夫妻雙方名下，實屬在法律上已經構成一定的房產贈與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權平等分割房產。根據當前夫妻結婚形勢，基本由父母購買房屋。在房產權方面普遍存在忽視贈與行為的現狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對父母財產權益構成了法律威脅，從側面也展現了房產分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會群眾生活的穩定性。 

三、研究親屬法的財產基本問題 

（一）對親屬法中財產缺少本質、規律研究 

現有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對其本質、規律沒有進行宏觀性研究。這樣的研究導向必然會導致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應該運用婚姻法學的研究會進行高層次的研究，它在學術界中所發表的文章并沒有從本質上研究親屬法在內容上涉及的基本原理。直至2010年在學術界發表的相關性文章并沒有超過10篇，這樣的研究數據表明親屬法涉及的財產基本問題沒有收到研究協會的高度重視。 

（二）對親屬法中法律問題缺少內在關聯性研究 

在現今的親屬法研究方法中，沒有與相關部門的法學進行關聯性研究，導致其法律問題在研究方面缺少內在關聯性，致使司法在解釋有關婚姻法法律問題時，急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此，應該通過《物權法》等對其實施關聯性解決法律問題的方式。這也體現了物權法在婚姻法中制度存在本質上的關聯性，因而解決婚姻糾紛問題應將二者結合在一起，運用法律法規達成解決問題的共識，以此明確現行婚姻法在立法中的范圍及界定。 

四、基于民法視角分析婚姻法相關糾紛問題 

婚姻法根據法律效應對法律制度進行了詳細、具體、明確的劃分，法律效應的差異性需要借助人類進行準確性劃分。因此，它在法律關系方面、法律制度方面的構建又存在一定的內在關系與聯動性。部分學者對《債法》、《物權法》劃分進行批判，它分割了婚姻經濟、伸過的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對動產的交易行為、滋生的義務進行相關性界定，其動產在交付方面應履行的義務需借助《物權法》進行規范性界定。雖然沒有構建專門法律進行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問題中，法官可以根據有觀法律作為判決的重要依據，其《債法》、《物權法》在解決該問題時具有廣泛的應用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題，更能彰顯法律約束的全面性、謹慎性。 

基于夫妻在婚姻生活關系中的復雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對不動資產的糾紛。在面對離婚事件過程中，其財產糾紛必然會引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會在法律上暴露出不具全面性的問題。因而，需要結合其它相關法律對其實施解決策略。若夫妻在法律中的關系不涉及離婚、房產糾紛的雙向問題解決條例，會導致婚姻法失去保護權益的法律效應。但在實踐上，中國的單項法律雖然不具完整性，但其法律間存在關聯性，因此在解決民事糾紛問題時，能夠突顯法律的疊加效應，進而運用綜合法律的全面性去解決現今離婚、房產糾紛的雙向問題。因此，在涉及離婚、房產糾紛的問題中，其財產分割應選用《債法》、《物權法》進行支配性處理。

如果該項糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會卻是一定的法學秩序，譬如：運用綜合法益、法價值構成的法律秩序會缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財產涉及的利益問題。在許多離婚事件中，會牽扯至人格平等權在法律面前的沖突，體現了權利、權益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區分及比較。其《婚姻法》在相關立法中，沒有明確界定家庭倫理的重要性、個人自由的重要性，無法對其進行具體的判斷，而只能結合實際事件去權衡當事人的婚姻利益關系。 

五、解決與處理相關房產糾紛的有關保障 

（一）利用借貸關系 

為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權益保護，基本采用和諧的方式完結相關糾紛問題。因此，房產糾紛應該利用借貸關系作為保障。對父母、夫妻間構成一種借貸關系，父母在投資房產過程中，應有夫妻雙方出憑借貸字據。在構成借貸關系之后，當在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產產權，父母可憑借貸字據在法律中進行訴訟，向他們追回投資房產的部分財產。因此，運用借貸關系會在未來離婚程序中構成一種全新訴訟方式，保障父母的房產資金，但其房產產生增值利潤部分與父母無關，也無權作出申訴行為。 

（二）明確房產的贈與對象 

為了在房產糾紛中維護自身的法律權益，投資購買房產者應該進一步明確日后房產的贈與對象。根據國家對《婚姻法》規定，其中第十八條指明：遺囑書、贈與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財產。其司法對其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購買的房產并將其落戶在自己子女的名下者，根據社會道德的解析，由于父母指定了房產贈與的單獨對象，不屬于夫妻婚后的共同不動資產。因此，該策略的實施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權益，體現了財產在法律中的公平性。 

（三）結婚時進行協商、約定 

夫妻各方在達成結婚共識時，應該事先對資產進行協商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對房產的糾紛。對財產進行約定去解決未來糾紛問題，應該依據雙方結婚時的約定，有利于解決房產產權的糾紛現階段問題。特別是在和諧社會的構建道路上，其法治建設是核心部分。因此，一切糾紛問題都要依據法律進行判決，通過協商、約定去解決各種糾紛問題，是最有效的方式，同時也是最具合理性的權益保障，有利于維護婚姻在社會中和諧、穩定發展下去。 

六、對婚前的按揭房產歸屬進行界定探討 

在現今多數離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產歸屬的糾紛，實際上是夫妻單方在婚前進行的個人首付行為而展開的按揭付款購房交易，并將其登記在私人財產的名下，但婚后由雙方共同實現還款活動，其對最終歸屬進行界定探討如下： 

（一）夫妻雙方財產在制度上發生的變化 

原有的婚姻財產在制度上為基本的共同財產所有制到結婚后的共同所得制，但是截止2001年國家對婚姻財產的相關制度作出了調整，重新歸類了個人財產、共同財產的歸屬問題，夫妻對財產的約定在法律效應上優先其法定制度下的財產歸屬權。該制度的規定主要是針對婚姻關系、現實生活而制定的，有利于夫妻雙方經營婚姻的和諧關系。但近些年的婚姻關系，受經濟影響發生了轉變，在財產方面表現出獨立的特征，對財產而作出的約定使夫妻在后期財產糾紛中削弱了法律指定財產歸屬權的職能，進而對其財產的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對夫妻財產相關制度的界定進行了部分修改，在共同財產方面進行了完善與改進，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護了婚姻關系中弱勢一方，但其保護的財產范圍變小了，旨意在強調夫妻不是同體的原則，設立了約定財產的合法制度、個人財產的合法制度。而通過書面形式完成約定財產事項，足以體現夫妻雙方的自愿性、自治性，這對雙方的財產進行了約束。其中夫妻單方的債務信息若被泄露，并且告知第三人對財產實施的約定，應由該方償還對外債務。該制度的建立在法律中提升了相應的地位，在財產規定方面得到完善；此外，運用個人財產的合法制度對夫妻的個人財產實施法律性保護。其財產的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關系中的財產制度及關系，從而形成具有完整性的體系。在財產判決方面，法律完全優先依照夫妻約定制度，對其財產進行依法處理與判決。而在夫妻財產的法定制度中，需要明確特有財產、共有財產，根據實際情況及法律進行判決。 

（二）夫妻涉及婚前的按揭房產糾紛歸屬問題 

在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規定，夫妻單方具有的財產不會受婚姻關系的存在而發生改變，這不包括已經約定的財產部分。例如：夫妻單方在結婚前所簽訂的房產合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產在產權上歸夫妻單方所有，屬于個人財產部分。如果經過夫妻雙方進行有效性約定，可將其劃分為共有財產的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財產，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現在婚后按揭還款上。婚后所履行的按揭還款行為，實際上是屬于花費了夫妻雙方的公共財產。 

在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規定，將該房產問題進行細化、具體化。針對以上按揭房產實施離婚程序后的房產分配問題，此不動財產理應由夫妻雙方進行協議形式處理。根據法律條款夫妻雙方沒有達成約定，就不能構成公有財產，因此法院會將其房產判決給夫妻單方。其未經償還的部分款項為個人債務，而在婚后經雙方共同償還的款項屬于公共財產部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時法院應該根據并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項中所規定的法律原則，其產權登記為夫妻單方并對夫妻另一方實施補償。離婚程序在處理房產糾紛事件時，當在夫妻沒有對財產分配進行法律約定的情形下，法院會默認為該房產的產權歸夫妻登記一方所有，這有效保護了夫妻單方在結婚前個人財產權的利益，也間接損害了夫妻另一方在結婚后的相關財產權益。 

自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實踐以來，其在學術界內引起了較大的爭議，并將爭議的重點以及焦點都放在了婚后財產糾紛中的分割、補償等方面上。其中第十條條例在婚姻法中規定：如果是離婚的非財產所有者，夫妻單方就會在此房產糾紛中凈身出戶，在實際婚姻生活當中，具有非產權的夫妻單方基本上是弱勢方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時，如果貿然從事上訴的判決就會突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結婚之后共同償還按揭房產的房款、以及對應在財產對應增值部分進行補償，會嚴重削弱了夫妻非產權當方在經營婚姻方面、夫妻關系方面、所得財產方面的積極態度。其中婚姻關系體現為身份關系以及財產關系，身份關系作為財產關系的基礎保障，而其財產關系主要是由身份關系演變而來，所以身份關系直接影響著婚姻當中的財產關系，單純使用《物權法》解決婚姻關系中夫妻的房產產權糾紛，就會將夫妻共有財產賦予市場經濟性，遮蔽了夫妻身份的復雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財產產權關系不能只參照基礎財產法，應該理清財產糾紛涉及的《婚姻法》在內在關系上的邏輯性與關聯性。然而在國外處理婚姻糾紛時，房產產權歸夫妻單方所有。但法院會根據夫妻另一方在婚姻期間對房產產權作出的貢獻進行依法判決，并賦予其房產權益。因此，我國在立法上應該承認女方是非產權者對婚姻生活的過程，并用法律的界定去對該夫妻單方進行財產補償。

（三）對房產增值財產部分糾紛的處理 

根據國家《婚姻法》的司法相關解釋，投資的房產在獲取收益、增值之后，在法律上實屬夫妻的共同財產，進而彰顯法律規定的科學性、合理性，其在爭議上將焦點鎖定在房產的資金方面。其資金的獲取在房產增值合法范圍之內，是夫妻雙方共同維護房產所獲取的收益，間接體現了夫妻雙方共同努力的結果。因此，在這部分設計了夫妻雙投入的問題，將租金的收益定義為個人財產、共有財產存在一定的偏差。其按揭房產涉及的增值問題，應綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻程度，進而對其進行合理性財產補償。如果將該房產硬性定義為個人財產、共有財產，不僅破壞了夫妻財產權益，還制約了對婚姻關系的維系。因此，房產產權的糾紛應該借鑒國外法律，其判決在法律上應該尊重夫妻協力的重要原則。 

七、總結 

房產問題自古以來是社會群眾關注的熱點問題，尤其是對離婚糾紛的處理，房產的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會和諧發展。由于我國部分區域法院存在一定的處理、解決問題，其在原則、方法上沒有形成統一的體系。因此，解決房產糾紛相關問題還應完善法律、法規，對房產歸屬判決形成可行性依據，為婚姻關系、房產產權等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態度維護房產當事人的財產權益。 

[ 參 考 文 獻 ] 

篇6

    一、凡以房產為標的買房、租賃、典當、建筑承包（包括勘察、設計、建筑等）、合建、、居間、使用、轉讓、確權等民事行為發生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。

    二、因單位內部分配公房使用權而產生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內應一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。

    三、單位分配給職工住房使用權并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據合同要求收回公房使用權的，可以向法院提起民事訴訟。

    四、單位之間因行政調撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應向有關主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的，現房屋產權人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

篇7

一、雙方當事人同意解除房地產轉讓合同，本院予以準許。

二、防疫站退還總工會已付的轉讓費370萬元及利息，利息按一般基建貸款月息7.5‰計算，自總工會付款之日起至收款之日止。

三、長沙市衛生防疫站支付總工會賠償金275萬元。案件受理費51260元、財產保全費41770元全部由防疫站負擔。以上應付款項，防疫站應在本判決生效后兩個月內付清，逾期不付，拍賣該站在長沙市火星開發區新站址的12.9畝土地及地上建筑物，以所得價款償付總工會，多退少補。防疫站不服一審民事判決，向最高人民法院提起上訴。其上訴理由是：1.雙方簽訂的《房地產有償劃撥轉讓協議書》，因沒有按雙方的約定和法律的規定辦理房產過戶手續，尚未生效，法院不應保護。2.對方在履行協議中也有過錯，不應由上訴人承擔275萬元賠償金和已付的370萬元轉讓費的利息，以及全部受理費和財產保全費。3.上訴人新站址的房地產是經長沙市人民政府規劃的，法院無權將其拍賣。總工會辯稱：雙方簽訂的協議已經生效；上訴人違約給被上訴人造成了經濟損失，應承擔全部賠償責任；上訴人新站址的房地產，是用被上訴人支付的轉讓費建設的，應將其作價抵償給被上訴人。

最高人民法院審理查明：防疫站經上級批準，決定遷址新建，以適應衛生防疫事業的發展；總工會為解決直屬單位住宿、辦公用房決定征用防疫站的舊站址建房，得到全國總工會的批準。雙方就舊站址的房地產劃撥轉讓進行了多次協商，在經長沙市政府及其土地管理局、城建局等有關部門辦了手續后，于1991年6月22日簽訂《房地產有償劃撥轉讓協議書》。雙方約定，防疫站將長沙市民主西街8號6畝土地使用權及地上7259.9平方米房屋及其他附屬設施的所有權，作價550萬元劃撥轉讓給總工會。協議生效后30天內，總工會付給防疫站轉讓費250萬元，1992年5月31日前再付100萬元。1993年2月底防疫站交付3棟住宅樓（3563平方米）后，總工會于同年3月10日前付給防疫站120萬元；余下80萬元待防疫站1994年3月底前將全部房地產交付總工會，經驗收雙方簽字認可后半個月內，總工會一次付清。協議還約定兩項違約賠償條款，即雙方不得以任何借口不履行協議，也不得提出協議以外的要求，不論哪方違約，不劃撥轉讓或不接受劃撥轉讓上述房地產，均按轉讓費總價格的50％向對方交納賠償金。如果總工會逾期付款，每逾一日，按已付款數的3％向防疫站交納賠償金；如防疫站逾期交房，亦按對等條件向總工會交納賠償金。

協議簽訂后，總工會按約定于1991年7月21、22日分別付給防疫站150萬元、100萬元；1992年5月26日又付100萬元；1993年1月8日應防疫站的請求，提前給付20萬元，總共付給轉讓費370萬元。按協議的約定，防疫站向總工會移交了房屋檔案材料，總工會于1992年12月26日向長沙市房屋產權監理處申請辦理房屋產權證。在協議履行期間，防疫站于1991年11月5日經長沙市政府批準，在長沙市火星開發區征地12.9畝作為新站址，并于1992年4月開始動工建設。同年10月至1993年2月，防疫站以建筑材料價格上漲、建筑承包合同變更、資金嚴重缺短、工程難以繼續、不能按期搬遷交房為由，先后6次致函總工會，要求增加轉讓費。總工會口頭通知防疫站要嚴格執行協議，不同意增加轉讓費。防疫站未按約定在1993年2月底向總工會交付3棟住宅樓，總工會遂向法院起訴，要求法院判令防疫站全面履行合同，承擔違約賠償責任。在訴訟中，根據總工會的申請，湖南省高級人民法院裁定對防疫站新站址房地產進行財產保全，即未經法院許可，防疫站不得擅自轉讓新站址的房地產。在一審庭審中，總工會以防疫站違約使合同繼續履行成為不必要為由，要求終止合同，防疫站亦表示同意。

最高人民法院認為：雙方當事人經過平等協商，并經各自上級主管部門批準，又在長沙市人民政府及其有關部門辦理了房地產劃撥轉讓手續，因此所簽訂《房地產有償劃撥轉讓協議書》是合法有效的。防疫站主張的未辦理房產過戶手續，即總工會未領取房屋產權證，協議尚未生效的上訴理由不能成立。協議約定的逾期付款一日，按3％交納賠償金的違約條款，參照有關合同違約責任的法律規定，顯屬過高。因此，原審法院撤銷了協議中的這一條款，確認其余部分繼續有效，是正確的。協議訂立后，總工會按約定向防疫站交付了轉讓費。防疫站不能以建筑材料漲價，建筑承包合同變更，資金嚴重短缺為借口，不按期向總工會交付3棟住宅樓。防疫站違反協議，給總工會造成了經濟損失，依據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條的規定，以及雙方當事人的約定，應承擔違約賠償責任。最高人民法院還認為，原審法院認定事實清楚，但對本案的處理有不當之處。

篇8

    1.房屋買賣爭議,包括房產買賣合同、價格、優先購買權等;

    2.房屋所有權爭議,包括所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等;

    3.房屋使用權爭議,包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓、轉倒等方面的爭議;

    4.他項權利與相鄰關系,包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務關系;

    5.房屋修繕的爭議,包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定、各項工程費用的承擔等。

    二、哪些房產糾紛不能仲裁?

    下列糾紛不能仲裁:

    1.人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;

    2.涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛;

    3.涉及落實政策問題的房地產糾紛;

    4.依法應當由行政機關公證后發生爭議的房地產糾紛;

篇9

    1.房屋買賣爭議,包括房產買賣合同、價格、優先購買權等;

    2.房屋所有權爭議,包括所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等;

    3.房屋使用權爭議,包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓、轉倒等方面的爭議;

    4.他項權利與相鄰關系,包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務關系;

    5.房屋修繕的爭議,包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定、各項工程費用的承擔等。

    二、哪些房產糾紛不能仲裁?

    下列糾紛不能仲裁:

    1.人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;

    2.涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛;

    3.涉及落實政策問題的房地產糾紛;

    4.依法應當由行政機關公證后發生爭議的房地產糾紛;

篇10

委托人：徐猛，北京市勞賽德律師事務所律師。

被告：北京市京工房地產開發總公司。住所地：北京市通州區甘棠工業區。

法定代表人：馮長輝，該公司總經理。

委托人：蔣歷，北京市北斗律師事務所律師。

原告中信實業銀行（以下簡稱中信銀行）因與被告北京市京工房地產開發總公司（以下簡稱京工公司）發生保證合同糾紛，向北京市第二中級人民法院提起訴訟。

原告訴稱：原告貸給北京金輝燈飾工程有限公司（以下簡稱金輝公司）50萬美元，被告是這筆貸款的保證人，同意當金輝公司違約時，代金輝公司償還全部應付款項。借款期限屆滿后，金輝公司未按期償還借款本金及利息，被告也未履行保證責任。現金輝公司已被吊銷企業法人營業執照，其資產、人員均不知去向，被告應依法承擔保證責任。故請求判令被告償還借款 50萬美元及利息、罰息，并負擔本案的訴訟費用。

被告辨稱：1、金輝公司雖被吊銷企業法人營業執照，但仍具備訴訟主體資格，故應追加其為本案被告。 2、原告給金輝公司提供貸款并開立外匯賬戶，違反了外匯管理的法律法規，該貸款協議應屬無效。 3、本案所訴貸款事實已被北京市公安局立案審查，故本案應中止審理。 4、本案的立案時間為 1996年 7月 8日，根據法律規定，法院審查立案的時間為 7天，故原告向法院起訴的最早時間應是 1996年 7月 1日。被告早于 1996年 5月 23日就致函原告，要求其主張訴訟權利。而原告于 1個月后才向法院起訴。依照最高人民法院在《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》（法發〔1994〕8號，以下簡稱“有關保證的規定”）第 11條中關于“債權人在收到保證人的書面請求后 1個月內未行使訴訟請求權的，保證人不再承擔保證責任”的規定，被告依法不再承擔保證責任。5、法律規定的保證期間是主債務履行期屆滿之日起 6個月。原告超過了 6個月的保證期間以后才起訴，被告依法也不再承擔保證責任。

北京市第二中級人民法院經審理查明：

1994年 11月 10日，原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司簽訂〔94〕銀貸字第 305號貸款協議（以下簡稱“305協議”），約定：中信銀行向金輝公司提供貸款 50萬美元，用于購買原材料；本貸款采用浮動利率，年利率為每次提款日前兩個銀行工作日中國銀行公布的一年期六個月浮動美元貸款利率上浮 5％，以后每年 6月 20日與 12月 20日各調整一次；金輝公司應自第一次提款之日起，每年 6月 20日與 12月 20日用美元現匯向中信銀行支付應付利息；本貸款自簽約之日起至 1995年 11月 10日期滿；金輝公司未能按本協議約定的時間還本付息，中信銀行有權加收相當于原定利率 20％的罰息；京工公司作為擔保方，同意當金輝公司違約時，在接到中信銀行書面索償通知 15天內，代金輝公司用現金或現匯償還全部應付款項。

“305協議”簽訂后，原告中信銀行按約履行了放貸義務。1995年 11月 10日借款期限屆滿，金輝公司未按期償還借款本金及利息，被告京工公司亦未履行保證義務。1996年 5月 13日，中信銀行致函京工公司，要求京工公司履行保證責任。同年 5月23日，京工公司回函稱：貴行致我司的函件收悉，我司的責任已解除，請貴行主張訴訟權利。

另查明，原告中信銀行是于 1996年 6月 21日向法院起訴。

北京市第二中級人民法院認為：

原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司簽訂的“305協議”，不違反國家法律、法規的規定，是當事人的真實意思表示，應當認定有效。最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱“擔保法解釋”）第一百三十三條第一款規定：“擔保法施行以前發生的擔保行為，適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。”第三款規定：“擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔保法和本解釋。”《中華人民共和國擔保法》自 1995年 10月 1日起施行，京工公司的擔保行為發生在“擔保法”施行前，應當適用當時有效的、最高人民法院的《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》（以下簡稱“有關保證的規定”）。

“有關保證的規定”第 7條規定：“保證合同沒有約定保證人承擔何種保證責任，或者約定不明確的，視為保證人承擔賠償責任。當被保證人不履行合同時，債權人應當首先請求被保證人清償債務。強制執行被保證人的財產仍不足以清償其債務的，由保證人承擔賠償責任。”“擔保法”第十七條第一款也規定：“當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。”“305協議”中沒有約定保證責任，因此被告京工公司應當承擔一般保證責任。

“擔保法”第十七條第二款規定：“一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。”這是法律賦予一般保證的保證人享有的先訴抗辯權。“擔保法”第十七條第三款同時規定了一般保證的保證人不得行使先訴抗辯權的三種情形，其中之一是：“債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難的”。“有關保證的規定”中，對先訴抗辯權問題未作規定，故本案在解決這個問題時，應參照適用“擔保法”的這一規定。由于借款人金輝公司已被吊銷企業法人營業執照，其人員也不知去向，致使原告中信銀行要求其履行債務發生重大困難，故被告京工公司作為一般保證的保證人，在這種情形下不得行使先訴抗辯權，中信銀行有權直接請求京工公司承擔保證責任。

“有關保證的規定”第 11條關于債權人在收到保證人的書面請求后 1個月內行使訴訟請求權的規定，應當以債權人訴至法院的時間為準。原告中信銀行在收到被告京工公司 1996年 5月 23日的回函后，已于同年 6月 21日提起訴訟，故中信銀行的起訴未超過時效。

被告京工公司辯稱本案所涉貸款合同已由公安局立案，法院應中止審理。對此，京工公司未提供相應證據，故不予采信。

“305協議”履行期限屆滿，金輝公司未按時還款，被告京工公司也未按約定履行保證義務，均屬違約行為。原告中信銀行起訴請求京工公司償還借款本金 50萬美元及利息、罰息，有事實根據和法律依據，應當支持。

綜上所述，北京市第二中級人民法院判決：

1、原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司于 1994年 11月 10日簽訂的〔94〕銀貸字第 305號貸款協議有效。

2、被告京工公司于本判決生效后 10日內，償還原告中信銀行借款本金 50萬美元及利息（自 1994年 11月 10日起至1995年 11月 10日止，按中國銀行公布的一年期六個月浮動美元貸款利率上浮 5％計算）、罰息（自 1995年 11月 11日起至本金付清之日止，按中國銀行公布的一年期六個月浮動美元貸款利率上浮 25％計算）。

第一審宣判后，被告京工公司不服，向北京市高級人民法院提出上訴。理由是：1、“擔保法”第二十五條規定：“一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。”“在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未對債務人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責任；債權人已提起訴訟或者申請仲裁的，保證期間適用訴訟時效中斷的規定。”金輝公司的貸款于 1995年 11月 10日即到期，而中信銀行在 1996年7月才起訴要求金輝公司還款并要求承擔保證責任。根據“擔保法”的規定，中信銀行的起訴已超過 6個月的保證期間。 2、一審認定中信銀行是在 1996年 6月 21日起訴，沒有任何證據。中信銀行的起訴時間，確實超過了“有關保證的規定”第 11條規定的一個月期限。故保證期間已過，上訴人不應承擔保證責任。

對京工公司的上訴，被上訴人中信銀行答辯稱：1、本案的借款及擔保行為均發生在 1994年 11月，根據“擔保法解釋”第一百三十三條的規定，對本案應適用“有關保證的規定”。2、“有關保證的規定”第 29條規定：“保證合同未約定保證責任期限的，主債務的訴訟時效中斷，保證債務的訴訟時效亦中斷。”根據這一規定，京工公司認為被上訴人主張權利已超過 6個月的保證期間，理由不能成立。 3、被上訴人于 1996年 6月 21日提起訴訟，有人民法院的收案登記證實。京工公司不能提供相反的證據予以否定，應當認定這一事實。

北京市高級人民法院二審查明：

“305協議”中對保證部分的約定原文是：“保證人同意當借款方違約時，在接到貸款方書面索函通知十五天內，代用現金或現匯償還全部應付款項，包括逾期罰息及其它費用。如違反本條款規定的義務，則逾期一天，貸款方即對擔保人收取相當于全部應付款項 0.1％的罰金，直至上述款項全部還清為止。”

1997年 1月 20日，北京市工商行政管理局以京工商處字（1997）439號《處罰決定書》決定：“吊銷北京金輝燈飾工程有限公司《中華人民共和國企業法人營業執照》。”金輝公司在營業執照上登記的企業地址是北京市海淀區八里莊北洼村路 32號。2002年 5月 13日，北京市恩濟莊派出所出具證明：“本派出所轄區內無北京市海淀區八里莊北洼村路 32號該地址。”金輝公司是中外合資經營企業。中方投資者是北京金寶精細化工新技術公司，投資額為人民幣現金設備 60％；外方投資者是偉來實業有限公司（香港），投資額為設備美元現金 40％。 1998年 9月 18日，金輝公司的中方投資者北京金寶精細化工新技術公司被注銷營業執照。除此以外，二審確認了一審認定的其他事實。

上述事實，有“305協議”、借據、處罰決定書、金輝公司營業執照、北京市工商行政管理局的注銷證明、派出所證明、往來函件及庭審筆錄證實。

北京市高級人民法院認為：

“305協議”合法有效。被上訴人中信銀行已經依約發放貸款，金輝公司應到期償還貸款，上訴人京工公司應按照約定承擔保證責任。“305協議”于 1994年 11月 10日簽訂，根據協議實施的借款和擔保行為發生在“擔保法”施行前，應適用擔保行為發生時的法律、法規和司法解釋，一審適用“有關保證的規定”處理本案糾紛，是正確的。

“305協議”中沒有約定保證方式，對保證期限的起止時間也沒有明確界定，屬保證責任期限約定不明。“有關保證的規定”第 11條規定：“保證合同中沒有約定保證責任期限或者約定不明確的，保證人應當在被保證人承擔責任的期限內承擔保證責任。”被保證人承擔責任的期限，是自其借款期滿后的兩年。被保證人承擔責任的這兩年，也是保證人承擔保證責任的期間。保證期間是除斥期間，它與訴訟時效不同，不發生中止、中斷的問題。本案被保證人金輝公司的借款期滿日是 1995年 11月 10日，因此上訴人京工公司承擔一般保證責任的期間是從 1995年 11月 11日起至 1997年 11月 10日止的兩年內。在此期間，只要作為債權人的被上訴人中信銀行向作為保證人的京工公司主張權利，京工公司就應承擔保證責任。事實證明，中信銀行在 1996年 5月 13日向京工公司主張權利，并于 1996年 6月 21日以京工公司為被告提起訴訟。由此可見，中信銀行主張權利，并未超過兩年的保證期間。“擔保法”第二十五條規定的六個月保證期間，對本案不適用。京工公司上訴稱中信銀行向其主張權利已超過六個月的保證期間，與法律不符，不予支持，京工公司作為保證人應當承擔本案的保證責任。

上訴人京工公司在本案中承擔的是一般保證責任，依法享有先訴抗辯權。只要主合同糾紛未經審判或仲裁，并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，一般保證的保證人都可以對債權人拒絕承擔保證責任。但是，先訴抗辯權在遇到法律規定的情形時，不得行使。本案中，被保證人金輝公司的住所不明、營業執照被吊銷，其中方投資者的營業執照也被注銷，外方投資者的情況不明。這種情況，使被上訴人中信銀行向金輝公司請求清償債務發生很大困難，符合“擔保法”第十七條第三款第一項規定的情形。因此，京工公司的先訴抗辯權不得行使。一審認定京工公司不再享有先訴抗辯權，判決其向中信銀行承擔保證責任，并無不當。

綜上，上訴人京工公司的上訴理由不能成立，應當駁回。一審判決認定事實清楚、適用法律正確，應當維持。北京市高級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，于 2002年 5月 20日判決：