專項債券的資金來源模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇專項債券的資金來源，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

目前，城建資金主要依靠政府財政投資，但地方一般預算資金收入和中央的稅收返還和轉移支付納入財政預算管理，地方政府對這兩部分資金自主獲取和使用的能力有限。地方政府性基金收入，這部分資金納入政府性基金收入管理，不納入財政預算管理，地方政府使用的自很大。并且這部分自己中絕大部分是土地出讓金收入，因此，對地方政府而言，最重要的資金來源是土地出讓金收入。隨著房地產行業的全面調控及地方融資平臺的清理，城建資金嚴重不足。

寧波市住房和城鄉建設委員會負責市本級城市基礎設施建設的組織實施和資金籌集。資金來源有兩方面：一是財政直接投資（撥入），根據市財政通報，2012年擬安排用于城市維護與建設項目的財政性資金總數約為27.975億元，而2012年市本級需安排城建資金105.14億元，當年資金缺口就達77.165億元。二是間接投資，即利用政府融資平臺等進行融資。截至2012年4月底，市本級城建負債規模共為321.41億元。根據市住建委數據統計，我市本繳預計2013-2016年市財政性資金預計安排用于城市維護與建設項目資金共129.72億元，預測2013-2016年市本級城市維護與建設項目資金計劃投資近千億元，其中：市本級需安排資金493.9億元，資金缺口364.18億元。

二、現有資金來源渠道面臨的困難

（一）政府直接投入不足，城市基礎設施建設負債過重。由于國家預算內投資和地方財政撥款，以及城市建設維護稅和城市公共事業附加、土地出讓金收益等專項資金，各項資金的總額與城市基礎設施建設的資金需求相比較相距甚遠，財政資金投入遠不能滿足計劃投資的需要，負債過重，歷史欠賬多，導致城市基礎設施建設投資與城市經濟發展不協調。

（二）融資渠道單一，融資成本高、難度大。城市建設項目長期以來采取政府投入、無償使用的模式，融資渠道單一，其融資渠道大致分為三種：一是從國際金融組織、外國政府獲得的優惠貸款。包括向世界銀行、亞洲開發銀行等國際和地區金融機構貸款。一般說來，這類資金的利率低、期限長，但由于這類資金對項目的市場前景和市場供求的要求較高，造成目前利用外資項目的整體經濟效益低下，還本付息困難。二是國家政策性銀行優惠貸款。這類貸款主要包括國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行貸款，但也存在項目管理手段落后，使用效率低下等諸多問題。三是商業銀行貸款。此類貸款一般由政府授權一些從事城市基礎設施建沒的國有投資公司向銀行貸款，財政實施擔保并進行貼息。2010年以來，國務院提出清理規范地方政府已設立的融資平臺，并先后制定出臺了《固定資產貸款管理辦法》和《流動資金貸款管理辦法》等，使政府融資平臺的融資難度和融資成本進一步加大。

（三）投資主體與運營主體分離，導致有效資產不足，增加融資難度。市住建委負責對城市基礎設施的建設和資金籌集，建成后移交城管、園林、公交、交警等部門負責運營和管理，導致投資主體與運營主體不一致，償還貸款與分享收益分離，使住建委有效資產不足，增加融資難度。

（四）城市基礎建設多為非收益類投資，是制約其發展的最大瓶頸。通過土地劃撥方式實現的公共綠化土地、城市道路用地等屬于典型的非經營性資產，由于非經營性資產的特殊性，很難用于抵押及市場出讓。由于其非收益性，不能吸引其他資金投資城市基礎設施，這也是造成資金來源單一的根本原因。

三、新形勢下創新城建資金來源渠道的建議和設想

在房地產市場調控和限制地方政府融資規模的大環境下，靠單一的財政投入、政府融資籌集城建資金，已不能滿足城市化水平高速增長的需要，高負債率下的高運營成本和系統風險也會顯現。如何創新城建資金來源渠道，其根本是實現城建項目的投資多元化、經營產業化、管理一體化。

（一）改變城市基礎建設項目運營模式，實現現金流的全覆蓋。搞活城市供水、排水、電力、橋梁以及部分公共交通等資源開發、建設，將其作為商品來經營，如城市公園可發展地下停車場及地下商業，城市道路、橋梁的冠名權、公交線路經營權、道路廣告經營權、加油站配套及道路絨線范圍內的商業配套租賃權等、把單一的基礎建設投資轉變為具有投資回報的商業投資產品，充分發揮城市公共設施的綜合效益。

（二）設立城市建設投資基金。投資基金是一種機構性集體化投資工具和融資方式，基金發起人以發行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業投資機構管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。通過設立城市建設產業投資基金，可以在較短的時間內籌集到較大規模的長期建設資金，實現儲蓄向投資的有效轉化，并以股權形式投資于城市基礎設施建設領域，通過對投資項目特許經營、租賃經營、托管經營、授權經營的形式實現收益。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風險，而且可以直接提高項目資本金比例。

（三）吸引各類公益性基金和保險基金及民間資本直接投入城市建設。盤活存量資本，將城市公用事業所有權、經營權和養護管理進行有效剝離在堅持統一服務質量標準、統一市場準入制度、統一價格收費監管制度的前提下，根據行業的不同特點和所承擔的社會職能，切實做到政企分開、政事分開、企事分開。城市的供水、供氣、排污、垃圾收集和處理.以及已建成市政公用設施的經營管理，通過招標方式推向市場，吸引各種社會資金直接投資建設和經營。

（四）政府融資平臺的債券化。城建債券.是指地方政府或其授權機構發行的有價證券，所籌集資金用于城市

篇2

一、中國城鎮化融資現狀

2012年的最后一天，財政部、國家發改委、央行、銀監會聯合發文《關于制止地方政府違法違規融資行為的通知》（下稱《通知》），再次強調對地方政府融資行為進行規范。

通知出臺表明，地方政府違法違規融資已經到了很嚴重的地步。通知規定未經有關監管部門依法批準，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信托產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平臺公司項目融資。

中央讓地方政府大力發展城鎮化，在目前財稅體制下，地方政府資金有限，也很難通過正規渠道融資，中央政府也不允許地方政府違規融資。

目前地方政府幾乎所有的投資都來自舉債，自1994年實行分稅制改革，中央把主要的、最易征收的稅種上收之后，地方政府的收入就有點捉襟見肘。到2009年，中央政府預算內財政收入與地方政府之比是52∶48，而在支出結構上，正在向20∶80的比例邁進。中央與地方財權事權的嚴重不匹配，只能靠轉移支付來解決。而對于中西部農業為主的基層政府而言，2005年取消農業稅后，又使其喪失了這一穩定的收入流，只能被動等待轉移支付。近年來中央政府部門在“條條”這塊決策權集中太多，在專項轉移支付中又要求地方政府必須拿出更大規模的配套資金，導致地方財政不堪重負。這造成的結果是，基層政府既沒有財力和資源維持自身的行政運作，更不能提供轄區內的公共產品和基層設施建設，基層自治更成了一句空話。有學者以“懸浮型”政府稱之。

2012年下半年的“穩增長”導致地方政府陸續出臺萬億刺激方案，使債務負擔日趨惡化，考慮近兩年新增基建信托3200億、城投債9000億，再假定平臺貸款余額不變，則目前地方債務可能增長20%至12萬億。2010年之前，地方債務主要通過大型國有商業銀行貸款進行融資，但是其急劇膨脹的規模引起了監管部門的關注，銀監會要求各家商業銀行“不得新增”成為嚴控地方債務的“紅線”，如今一些銀行表內資產地方債務類貸款占比已呈現下降趨勢。

然而，地方繞道銀行表外即影子銀行繼續進行規模式躍進，如以城投債、信托等理財產品形式進行融資，這些產品由于有政府的隱性擔保，投資者認為地方政府不敢輕易違約，所以都爭相購買。另外一個是城市商業銀行，2009年以來，城商行貸款激增成為一個普遍現象。其實大部分都是政府貸款，城商行與地方政府是高度信任的，城商行就是地方政府的金庫。就地方銀監局來說，必須看地方政府的臉色，大部分違規情況根本不會上報，不敢上報。

根據國際評級機構惠譽的數據，2012年大陸整體信貸GDP占比約190%，高于2008年底的124%；債務的大幅擴張（特別是地方政府債務）是惠譽決定給予中國本幣債務評等（「AA-）「負面展望的主因。惠譽（Fitch）預估截至2012年第3季底大陸財富管理產品（WMP）發行余額達到12兆元（人民幣），占銀行體系人民幣存款的13%；遠高于2011年的8.5兆元。WMP是中國大陸影子金融市場重要資金來源之一。英國金融時報報導，根據CNBenefit的預估，大陸銀行業WMP規模將由2007年的8千億元暴增至今年的20兆元。

這一輪偽城鎮化，主要是縣鎮一級，為了獲得足夠的資金推進城鎮化，這些政府的城投類債券發行規模將呈現巨額增長，這些債務到期在2015年以后集中到來，而2013年正迎來償債高峰期，舊債未完新債再添，地方政府債務的壓力越來越大。

二、當前中國城鎮化融資發展的基本趨勢

改革開放初期，基礎設施建設和基礎產業投資主要來自于政府財政資金支持。隨著改革深入和經濟快速發展，外資和民間資本開始投資基礎設施建設和基礎產業，在一定程度上解決了財政資金不足的問題。2010年全社會固定資產投資完成額為27.8萬億元，其中自籌和其他資金占78.5%，國內貸款占15.15%，國家預算內資金占4.73%，利用外資占1.62%。對于2009年全社會固定資產投資完成額，投資主體按經濟類型劃分，其中，國有企業和集體企業占比約為35%，個體、私營企業和其他企業占比為27%，港澳臺及外資投資占比為7%。雖然國有投資仍然占據主要控制地位，但投資主體和資金來源已漸趨多樣化。總體來看，未來的城鎮化建設融資將呈現三個方面的趨勢。

從投資資金來源來看，中央預算資金或者地方政府投入的資金比重會逐漸降低，而來自企業的比重將會逐漸提高。全社會固定資產投資完成額按照資金來源來看，國家預算內資金占比近年來呈下降趨勢，而自籌資金和其他資金占比不斷上升。

從融資方式來看，對政府預算資金，以及銀行長期貸款的依賴程度會逐漸降低，而通過長期債券融資，信托、股票市場等其他融資將會逐漸增加。一方面，基礎設施建設存在資金要求高、建設周期長、投資風險相對較大等特征，與銀行資金來源的短期性特點存在期限錯配，容易釀成風險。另一方面，局部地區的城市商業銀行主要為當地地方政府所控制，主要集中為當地城市基礎設施建設融資，項目資金集中度很高，與國家商業銀行監管原則相違背，存在集中度風險和關聯貸款風險。

從期限來看，城鎮化建設對資金來源日趨長期化，現有的以銀行信貸為主的融資模式必然是不合適的。未來肯定會不斷引入和完善市場化的融資模式，綜合運用長期債券、信托、股票等市場化融資方式解決城鎮化建設資金難題。

三、當前中國城鎮化融資中的地方債務問題及其化解

在城鎮化快速推進的過程中地方政府通過以“土地財政”為支撐，搭建地方政府投融資平臺籌集資金，一度成為城鎮化建設融資的主要模式和資金來源。地方政府投融資平臺作為地方政府突破財力限制、綜合運用社會資源服務經濟發展的一種體制創新，在金融危機期間為推動城鎮化建設發揮了重要作用。然而，由于其本身缺乏清晰的法規約束和風險控制機制，隨著融資平臺債務逐漸到期，其本身隱含的債務風險也對地方財政構成一定的壓力。如何防范與化解地方政府融資債務風險，成為地方政府研究的重要課題。

短期來看，中國地方債務風險處于一個可控狀態，較世界上公認的債務警戒線還有一定距離，但融資平臺貸款暴露的局部和階段性的風險依然不容小覷。據國家審計署統計，有24.5%和17.2%的地方債務集中在今明兩年到期，未來三年需要償還的比例超過53%。債務資金來源單一，以銀行貸款為主，償債期限相對集中，部分債務的期限結構與項目的投資回收周期不匹配，增大了地方政府償債壓力，尤其是作為地方政府償債主要資金來源的土地出讓金收入的急劇下降，將加劇地方政府償債風險暴露。目前來看，拓展信貸（銀行貸款）之外的融資渠道、盤活現有資產成為地方政府化解短期債務風險的應急選擇。

從當前的市場狀況看，當前盤活現有資產作為地方政府應對短期債務風險的主要措施包括以下幾項：一是減持上市公司股份。在土地出讓金收入大幅下降的前提下，地方政府或地方國資委手里掌握的上市公司股份，成為地方政府償債的主要來源。二是盤活國有資產。地方政府利用融資平臺貸款投資的同時，地方政府存量資產增加，這些資產主要包括基礎設施和土地儲備等，隨著城鎮化進程的加快，資產價值上升，將這一部分的資產加以很好地利用，能夠緩解短期償債壓力，主要的途徑包括直接出售和資產證券化等，其中直接出售雖簡單但直接。而市政建設、城鎮基礎設施建設、交通設施等主要的投資項目，項目本身有穩定的現金流，符合資產證券化條件。通過證券化政府融資平臺資產，短期內可緩解地方政府流動性風險，長期來看不僅可拓寬城市基礎設施建設資金的融資渠道，降低融資成本，還能借助市場平臺化解融資平臺風險。三是探索符合條件的地方政府發行市政債券，拓展市場化、規范化的融資渠道。地方政府融資平臺貸款在某種程度上相當于地方政府的隱性債務，而中國現有《預算法》不允許地方政府舉債，部分平臺貸款未來能否通過專項稅收、一般財政收入予以歸還存在制度和信用風險，可能導致商業銀行產生不良貸款。既然地方政府舉債客觀存在，可以考慮允許有條件的地方政府發行市政債券，通過市場化手段約束地方政府融資行為，通過充分的信息披露，讓市場決定地方政府的舉債能力，將無序的融資轉變為有序的融資，將隱性政府債務轉變為顯性政府債務。

四、從城鎮化角度考察中國城鎮化融資的可行模式

當前中國地方政府加快推進城鎮化進程中普遍面臨著融資難題，“土地財政”型融資模式受到社會的強烈關注和質疑，未來如果不能處理好中央財政和地方財政的關系，找不到地方政府城鎮化融資的長期有效的融資途徑，在城鎮化繼續推進的過程中，地方政府必然難以擺脫“土地財政”模式的慣性。其實，從資產證券化的角度來看，地方政府通過融資平臺籌集城鎮化建設資金，本質上就是通過城鎮化建設未來收益在時間軸上的平移，憑借未來的收益融資用于城鎮化建設，與其讓地方政府設立融資平臺借款，增加地方政府隱性債務，不如允許地方政府更多運用市場化的、更為透明的方式融資，例如發行市政債券。同時，根據城鎮化建設具體項目的分類、特性、未來收益狀況和風險水平，探索適合地方政府本身實際的長期融資模式，如資產證券化、市政債券、公私合作等。

城鎮化建設項目涉及城市基礎設施建設、公共服務提供等，包括城市供水、排水系統、城市交通設施、河道河堤等。根據世界銀行項目分區理論，同時考慮有無收費機制及投資價值，將城鎮化建設項目分為：經營性、準經營性和非經營性項目三類；根據公共品理論，按照消費是否具有非排他性和非競爭性屬性，分為純公共物品、準公共物品和私人物品三類，分別由公共部門、私人部門或者政府和市場共同來提供。

由于目前中國區域經濟發展不平衡、各地方政府的財政收入差別較大，應根據各地的實際情況，考慮具體的項目特征采用不同的融資方式，如財政投資、國內外貸款、證券市場融資等。已有理論研究通過對城鎮基礎設施建設按照世界銀行項目分區理論分類，認為非經營性項目屬于純公共物品，投資主體應為地方政府，主要的資金來源應以財政資金或城鎮化建設債券投入為主。而對應經營性項目和準經營性項目，投資主體可以是國有、民營、外資等，經營性項目可以按照市場規則進行經營和獲得收益；準經營性項目可借鑒國外現有的城市基礎設施投融資方式，根據公共物品及外部性理論進行項目融資和捆綁銷售，將項目建設和運營未來的現金流凈值和項目資產作為償還貸款的保證。

篇3

關鍵詞 小金庫定義 資金來源 存放形態 使用方向 治理措施

隨著社會經濟的不斷發展和經濟現象的日益錯綜復雜，小金庫的現象成為現代經濟社會和國家治理中一個突出而尖銳的問題，針對這一現象，近幾年來在全國大范圍區域內開展了對小金庫的專項治理工作，治理對象包括各級黨政機關，企事業單位和各社會團體組織。所謂的“小金庫”，并不是法律專業術語，而是一個民間約定俗成的特定稱謂，它反映的是國家政治經濟生活中的一種特定現象，其雛形是20世紀70年代末財政部組織清理的“小錢柜”，在1986年我國開展稅收財物大檢查時開始俗稱“小金庫”。1995年國務院辦公廳批轉財政部、審計署、中國人民銀行《關于清理檢查“小金庫”意見的通知》，將“小金庫”定義為：凡違反國家財經法規及其他規定，侵占、截留國家和單位收入，未列入本單位財務會計部門賬內或未納入預算管理，私存私放的各項資金均屬“小金庫”。2009年對小金庫的定義又作了進一步拓展，不再強調設立“小金庫”的手段和方法，不再將“小金庫”界定為未列入單位財務會計部門賬內或預算管理的資金或資產，而是強調應列入未列入符合規定的單位賬簿，也不再將“小金庫”的表現形式局限在資金，而是擴展到各項資金及其形成的資產。

2011年以來，全國各地區各部門扎實開展反腐倡廉專項治理，在“小金庫”專項治理方面，全國累計查出小金庫58225個，涉及資金266.54億元,給予行政處罰1942人,移交司法機關處理623人，金額之大、人數之眾、范圍之廣，可見小金庫的現象已成為國家治理與經濟運作中的一個腫瘤，必須引起我們的高度重視并給予重拳治理。下面就小金庫所表現的各種形式及對其的防范治理措施作出一些剖析與建議。

一、小金庫的資金來源

在小金庫專項治理工作中，能夠發現小金庫的資金來源與表現形式呈現出復雜化多樣化，歸納起來，主要有以下資金來源：

（一）行政事業單位小金庫主要資金來源

行政事業單位小金庫的資金來源主要有財政撥款、政府性基金收入、專項收入、行政事業性收費收入、罰沒收入。

（二）企業單位小金庫主要資金來源

1.資產處置收入

資產處置收是指資產產權的轉移或核銷所產生的收入，包括資產的出售收入、清理收入、置換差價收入、報廢報損殘值變價收入等。例如有些生產性企業的邊角料處置收入、報廢資產變價收入等，由于相關部門監管不力，很容易形成“小金庫”，久而久之積少成多數額也會非常可觀。

2.資產出租收入

包括資產出租收入和資產出借收入，這些交易通常比較隱蔽，利用這種方式設立“小金庫”的現象非常普遍。

3.經營收入

在產品銷售收入、經營服務收入、工程承包收入、租賃收入等各項營業收入中，雖然國地兩稅稅控監管力度不斷加大日趨嚴密，但仍有企業想方設法投機鉆空、鋌而走險，在營業收入上營造小金庫。

4.捐贈收入

企業接受捐贈的方式不僅有貨幣資金，還有貨幣資金以外的各種形式的資產，捐贈收入不入賬，非貨幣資金捐贈收入被折價處理或變賣后賬外私存，由此形成小金庫。

5.違規收費、違約金、罰款收入

有些單位會利用自身行業的特性在政策允許范圍內獲得常規收入以外的現金流入，比如房地產企業在銷售商品房過程中收取的契稅、維修基金、辦理產權費用及各項配套費用，由于基本上均是采取收取現金的方式，很容易形成小金庫。還有在合同糾紛中獲取的違約金收入也可能以現金方式取得而最終形成賬外小金庫。

6.虛列支出轉出資金設立“小金庫”

在現實生活中采取這種方式設立小金庫的現象也很常見，比如將本不屬于本單位的業務招待費發票、差旅費發票、購貨發票在本單位作為費用列支，將資金轉出設立小金庫，這種方式由于涉案金額較小，故一般不容易發現。

7.以假發票等非法票據騙取資金設立“小金庫”

這種方式往往單筆金額較大，責任人可能會外購假發票或購買沒有實際商業交易的真發票作為成本費用列支，將資金轉出設立小金庫。

二、小金庫的存放形態

（一）現金形態

現金形態存放“小金庫”在現實生活中非常普遍。其基本特點是金額相對銀行存款較小，支配權一般掌握在單位的個別部門或小部分利益團體手里，主要用于為個人或少數人謀取額外的福利。

（二）銀行存款形態

銀行存款形態的“小金庫”是當前小金庫的主要形態，金額往往較大，支配權層級相對現金形式來說一般要高些，主要由單位或部門支配。

（三）有價證券形態

有價證券多為單位賬外購買的國庫券、債券、股票和購物卡等。這類形態的“小金庫”可以說是在當前金融證券市場異常活躍的情況下產生的一種新形式的“小金庫”。

（四）固定資產形態

篇4

一、引言

地方政府投融資平臺是指地方政府為了融資用于城市基礎設施的投資建設所組建的各種不同類型公司，這些公司通過地方政府所劃撥的土地等資產組建一個資產和現金流大致可以達到融資標準的公司，必要時再輔之以財政補貼等作為還款承諾，重點將融入的資金投入市政建設、公用事業等項目之中。

從我國經濟的情況來看，投資始終是推動經濟增長的主要因素之一，在高投資拉動經濟增長中，政府扮演了十分重要的角色。而地方政府投資職能得以實現的前提和基礎是要有充足、穩定的資金來源。一方面，分稅制改革后，地方財政收入雖然也保持一定增長，但與快速增長的支出需求相比普遍拮據，財力基本上僅夠維持“吃飯”，基礎設施欠賬和建設資金缺乏成為制約地方經濟發展的瓶頸；另一方面，隨著市場經濟體制的不斷深化和公共財政體系的逐步確立，財政資金要更多地滿足日益增長的公共服務需求，這在客觀上要求政府必須通過深化投融資改革，搭建市場化融資平臺，充分發揮有限財政資金的引導作用，為基礎設施、公共設施建設和重點關鍵領域戰略性開發開辟穩定籌資渠道。

二、地方政府投融資平臺的融資渠道及評價

從地方政府投融資平臺的產生過程看，目前主要存在公用基礎設施建設、政策性產業扶持基金、農業產業投資公司三種運行模式。這三種模式適用于不同條件的融資需求，且各有其優劣勢。

（一）公用基礎設施建設融資模式及評價

1、 BOT（build-operate-transfer）模式

BOT即建設—經營—轉讓，是指政府通過契約授予私營企業（包括外國企業）以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，基礎設施無償移交給政府。BOT適用于大型的基礎設施建設項目，通常是由國外企業和國內的民間資本來承擔，因而有效地減輕了政府財政負擔和避免大量的項目風險，并且給項目所在國帶來先進的技術和管理經驗的同時也促進了國際經濟的融合。同時，給出了明確項目回報率，嚴格按照中標價實施，政府部門和私人企業協調容易，雙方的利益糾紛少，有利于提高項目的運作效率。

2、 TOT（transfer-operate-transfer）模式

TOT是BOT融資方式的新發展。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項目融資方式。它是指政府部門或國有企業將建設好的項目一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內通過經營收回全部投資和得到合理回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT作為一種盤活現有存量資產的有效方法而逐漸被接受，其擁有以下優勢：

一是可以避免不必要的爭執和糾紛。TOT融資方式只涉及已建基礎設施項目經營權的轉讓，不存在產權、股權的讓渡，回避了國有資產流失問題，保證了政府對公共基礎設施的控制權。

二是減少政府財政壓力，促進投資體制的轉變。在這種方式下，除金融機構、基金組織、國外大公司外，各類企業和私人資本均可參與融資，有助于大量吸引國內外民間資本參與融資，促進投資體制由國家投資為主逐步向民間資本投資為主的架構轉變。

三是風險小，項目引資成功率高。TOT方式一般不涉及建設過程，避免了BOT方式在建設過程中的各種風險和矛盾，項目風險降低，能夠盡快取得收益，雙方合作容易，引資成功可能性增加。

四是項目成本和項目產品價格相對較低。TOT方式下投資風險大幅降低，投資者預期收益率會合理下調；涉及環節較少，新建項目建設和營運時間大大提前，評估、談判等方面的從屬費用也勢必降低，政府在組建SPV、談判等過程中的費用也有較大幅度下降，項目成本和項目產品價格都相應有所降低。

3、 PPP（public-private partnership）模式

PPP即公共部門與民營企業合作模式，是公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式。PPP模式使政府部門和民營企業能夠充分利用各自的優勢，即把政府部門的社會責任、遠景規劃、協調能力與民營企業的創業精神、民間資金和管理效率結合到一起，相較于其他融資模式，PPP模式項目參與方有所增加，民間企業參與到了基建項目當中。此外，與BOT等模式不同，PPP即在項目初期就可以實現風險分配，同時由于政府分擔一部分風險，使風險分配更合理，減少了承建商與投資商風險，從而降低了融資難度，提高了項目融資成功的可能性。政府在分擔風險的同時也擁有一定的控制權。

4、 PFI（Private Finance Initiative）模式

PFI模式是指利用私人或私有機構的資金、人員、技術和管理優勢進行公共項目的投資、開發建設與經營。政府對私人部門提供的產品和服務進行購買，也可以合營方式或者以授予私營部門收費特權，其目的在于解決基礎設施以及公益項目的投資效率問題。與BOT、TOT、PPP相比，PFI的最大優勢是適用領域廣泛，它不僅適用于經營收益性的城市公共基礎設施，還可以用于非經營性的城市公益項目。實行該模式，能夠廣泛吸引經濟領域的民間資本參與公共物品的產出，能夠使政府一次性投入建成的項目，分攤到若干年支付，等于分期付款，可有效地減輕當前的財政負擔。此外，提高建設效率和轉移項目風險是PFI較突出的優勢所在。

5、 ABS（Asset-backed security）模式

ABS模式是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。由于ABS只適用于有比較穩定可靠現金流的項目，而城市公共基礎設施收費的證券化符合資產證券化產品的要求。從多種融資方式的比較看，收費的基礎設施ABS融資與其他形式的項目融資相比具有很大的優勢，首先它可以有效地克服借用國外貸款和吸收國外直接投資等傳統引進外資所帶來的外債壓力與產業安全問題。其次，由于有信用增級的措施，當在資本市場大規模籌資增加時，成本可以降低。第三，ABS融資對已建成的和在建的收費基礎設施項目均適用，在這個過程中政府始終擁有項目的所有權。

（二）政策性產業扶持基金融資模式及評價

1、創業投資引導基金

創業投資引導基金是指由一群具有科技或財務專業知識和經驗的人士操作，并且專門投資在具有發展潛力以及快速成長公司的基金。

創業投資引導資金主要分為發揮創業投資引導基金作用的政府主導型創業投資機構、地方政府通過財政出資設立創業投資引導基金、地方政府通過聯合國家開發銀行設立創業投資引導基金三類。具備撬動社會閑置資金、緩解市場投資失靈、帶動產業振興的作用。引導基金首先是要“引導”，通過引導使資本起到放大的作用，在我國的做法主要是通過財政資金設立國有獨資或控股、參股的創業投資公司。

2、貸款風險補償基金

貸款風險補償基金體系包括以下六方面內容：

一是融資平臺保證金。政府通過融資平臺與銀行達成協議，每年安排一定金額撥入銀行保證金專戶。對于放貸產生的壞賬損失由政府與銀行按協議約定比例承擔，政府承擔損失部分在“貸款風險補償基金”中核銷。

二是融資平臺風險準備金。主要用于貸款出現風險時的代償和損失核銷，同時作為融資平臺的風險準備積累，可以加大對中小企業的融資支持力度。

三是擔保機構費用補償金。通過政府對擔保機構的費率補償，可以降低中小企業的融資成本和降低資產的反擔保條件。

四是中小企業信用互助補償金。由政府牽頭成立，實行會員制，信用互助基金可以用作貸款擔保資金，通過與銀行合作對會員企業進行擔保貸款。

五是知識產權融資專項基金。由政府出資設立，作為開展知識產權權利質押融資業務的擔保保證金。

六是貸款貼息。政府每年安排一定的專項資金對中小企業貸款給予一定比例的貼息政策，重點通過具有杠桿作用的融資平臺給予企業補貼。

建立貸款風險補償基金降低了銀行風險成本，增強了授信管理與決策水平；對企業而言，降低了財務成本，增強了信用為本的融資意識。這無疑降低了融資成本，提高了融資效率，同時更讓企業倍加珍惜聲譽和信譽，增強了信用意識和融資意識；對政府而言，降低了行政成本，實現了金融資源的有效配置，促進政府通過有效手段降低企業信用成本，保證國有資產的保值增值。

（三）農業產業投資公司融資模式及評價

在農業產業投資方面，政府融資平臺的運行借鑒了其他產業投資公司的融資模式。就現階段而言，政府農業產業投資公司主要以農業擔保公司為主，在政府對農業產業的財政支持上仍然以農業補貼、貸款貼息等方式為主。就國外比較成功的農業產業投融資體系來看，其構成是以農村合作金融為主體，以政策金融為保障，以商業金融為補充。

三、我國地方投融資平臺的資金來源

（一）山東省地方政府投融資平臺的資金來源分析

近年來，山東省內各市均相繼成立了地方政府投融資平臺，并充分發揮平臺的資源配置作用，有力地促進了地方經濟的快速發展。本文主要選取了幾個有代表性的城市來分析地方政府投融資平臺的資金來源。

1、平臺的融資渠道

各市平臺的融資渠道均是以銀行貸款為主，其他融資形式為輔，總的來看，有五種基本類型：一是通過間接融資方式，即以土地資源和政府信用作抵押或擔保，財政預算兜底的形式向銀行貸款；二是利用上級轉貸資金，如中央擴大內需資金、省調控資金等；三是借助實體企業開展的貸款業務；四是發行企業債券；五是進行信托融資。濟南市融資渠道主要為政府信用貸款和市城市建設投融資管理中心發行的企業債券；棗莊市融資渠道主要為銀行貸款和上級轉貸資金；臨沂市除了商業貸款和爭取上級轉貸資金以外，還采用了企業債券的方式融資；泰安市在努力擴大銀行間接融資、全力推進債券融資的同時，積極探索信托融資。

2、平臺的資本金構成

財政資金是政府設立投融資平臺的主要出資方式，此外還存在土地劃撥、股權劃撥、債權劃撥等多種出資形式。濟南、棗莊、濟寧、德州、聊城、菏澤六市的投融資平臺的啟動資金均由財政劃撥。而臨沂市的投融資平臺資本金構成則較為多樣化。泰安市以開發性金融合作為基礎，起步政府投融資平臺，之后為充實平臺規模，又陸續注入了大量國有股權資產。

（二）天津市地方政府投融資平臺的資金來源分析

天津地方投融資平臺的運作模式在國內是比較典型的，其融資來源更多的還是依靠國家開發銀行等傳統的間接融資渠道。2004年11月，天津市成立城市基礎設施建設投資集團公司，標志著天津市基礎設施建設以政府性投資公司為主要載體，以未來土地收益為抵押，向金融機構大規模舉債建設大型基礎設施項目的階段來臨。 四、國外政府投融資的資金來源 但是在國外并無政府融資平臺的概念，各國地方政府舉債通常有發行債券和銀行借款兩種方式。分國別看，美國和印度以發行市政債券為主，英國以銀行借款為主，德國和日本二者兼而有之。而銀行借款方式類似于我國的政府融資平臺，但融資主體大部分為政府自身。但其投資的資金來源對于我國地方政府投融資平臺的資金來源具有重要的借鑒意義。各國的融資資金來源主要有下面幾種：

一是政府財政撥款。這是政府投資資金最直接的來源。財政撥款主要用于社會效益好、涉及公眾利益而經濟效益差，或者可以取得經濟效益但政府不許收費的項目。如在美國高速公路一般不收費，公路建設全部由政府投資。美國把公路分為聯邦和州兩級，聯邦政府主要負責跨州的國家公路的建設，州及州以下的政府負責地區內的公路建設。

二是發行政府債券或者專項建設債券。發行債券一般用于項目建成后可以收費的項目，如加拿大政府把發行政府債券作為政府籌措資金的一個重要來源。如美國波特蘭市機場擴建10億美元的投資，50%是靠發行債券解決的。政府往往規定對這些債券的收益不收所得稅，使購買這類債券的實際收入高于購買其他債券的收入，以鼓勵公眾購買基礎設施建設的債券。 四是出售政府企業資產。出售政府企業資產，是澳大利亞政府開辟的面向市場籌措建設資金的新財源，也是澳大利亞實行私有化政策的重要內容。1995—1996財政年度，澳大利亞政府計劃銷售國有企業資產53億澳元。

五是鼓勵私人部門投資。為了緩解政府投資的不足，近年來，一些原來完全由政府投資的基礎設施項目開始鼓勵私人部門參與投資。如美國波特蘭市在與華盛頓州交界的哥倫比亞邊上新建的5號碼頭，建設資金的10%是政府籌集的，其他90%資金是私人企業投入的。有時采用由政府提供信用的辦法，鼓勵私人部門參與基礎設施建設。

六是向外國政府和國際金融組織借款。利用外資，是巴西政府投資的重要來源，巴西由此成為世界上外債最多的國家之一。從70年代初開始，巴西政府利用70年代中期世界石油危機，中東國家急需輸出石油美元的有利時機，大量借入外債，共計1200億美元，建立起了自己的基礎產業和基礎設施，促進了國民經濟的快速發展，也帶動了國內其他產業的發展。

七是國有企業自有資金。一些國家鼓勵國有企業自我積累、自我發展。國有企業的經營利潤大多由其自主使用，并得到政府的政策支持，如加拿大魁北克水電公司在建設新電站期間，政府決定公司免交紅利，使該公司建設資金的30%依靠企業自有資金解決。

五、我國地方政府投融資平臺資金來源存在的問題及建議

（一）存在的問題

1、融資環境不容樂觀 2、融資渠道單一

投融資平臺對外融資多以銀行的長短期商業貸款等負債方式進行，利用資本市場直接融資比例過低，缺乏持續融資的順暢通道。一方面使得融資成本通常較高，另一方面融資規模受宏觀調控政策的影響極大，難以借助資本市場做大做強。同時會導致風險集中較高。

（二）建議

隨著中央加大地方政府投融資平臺管理力度，財政性融資擔保將受到嚴格限制。創新轉變融資方式，建立起多元化、多渠道的融資體系，成為地方政府的必然選擇。

一是積極爭取政策性銀行貸款。國家開發銀行作為我國三大政策性銀行之一，其資金投向包含國家基礎設施項目，在中國人民銀行頒布的利率水平基礎上，可適當下浮利率，大型基礎設施建設項目還可爭取長期貸款。根據具體投資項目的周期特點，政府投融資平臺應盡可能爭取與項目周期相近且利率相對優惠的貸款，優化融資期限結構，緩解還貸壓力，增強地方政府投資的績效意識。

二是允許地方政府發行債券。雖然從2010 年開始由中央政府地方債券，但這種方式一方面債券規模有限，不能根據地方的實際資金需求而定。另一方面將風險集中在中央政府，無法借助市場力量來對地方政府進行約束。因此，建議適當允許地方政府用發債的形式來進行基礎設施項目建設。

三是探索嘗試其他直接融資方式。積極推進股權融資，對平臺公司資產進行優化組合，通過股票市場募集資金進行投資建設。同時，可嘗試引進項目融資，對經營性項目，可適當降低準入門檻，采取BOT、TOT和PPP等多種融資模式，實行市場化運作，鼓勵民間資本參與基礎設施建設，拓寬融資渠道。

參考文獻：

①王克冰. 中國地方政府投融資問題研究[D]．天津：天津大學，2009

②李萌. 政府融資平臺風險管理研究[D]．山東：山東大學，2010 ④劉立峰. 城市基礎設施建設中的融資問題[J]．建筑經濟，2001（1）：19

⑤秦虹. 中國市政公用設施投融資現狀與改革方向[J]. 城鄉建設，2003（7）：9—11

⑥魏陸. 開放經濟下的財政政策風險研究[M]．上海：上海財經大學出版社，2003：101—104

⑦許駿. 淺談我國基礎設施建設融資方式[J]. 金融論壇，2003（7）：27—29

⑧揚軍．基礎設施投資論[M]．北京:中國經濟出版社，2003：55—58

⑨朱會沖. 基礎設施項目投融資理論與實務[M]．上海:復旦大學出版社，2002：77—81

⑩張偉. 城市基礎設施投融資研究[M]. 高等教育出版社，2005：47—51 陳少強，吳育新，馬忠華．理性看待地方投融資平臺建設[J]．中國發展觀察，2010（6）：42—44

Jean-Etienne. The Economics of Public-Private Partnerships[M].Canadian Public Policy，2004：67—71

篇5

2012年5月28日，國家住房和城鄉建設部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規定：公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

住房和城鄉建設部政策研究中心的調查結果顯示，全國公共租賃住房建設模式和融資模式呈現多樣化趨勢，資金來源主要包括政府財政資金、金融機構貸款、住房公積金支持保障性住房建設項目貸款，同時還有企業自有（自籌）資金、房地產投資基金等。

政府財政資金包括專門用于公共租賃住房建設的財政撥付專項資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設資金中的結余部分等。這部分資金在建設中主要用于直接投資、資本金注入、投資補貼、貸款補貼等。

金融機構貸款是專門用于城市公共租賃住房建設的優惠長期貸款，是主要的資金來源渠道。運作方式是針對具體建設項目，依托相應的政府融資平臺，由政府指定的公司化運營的機構單獨申請，由地方財政提供貸款擔保。對于資金量相對較小的項目，由單個銀行提供支持；對于資金量較大的項目一般由國家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團貸款。這部分資金直接用于項目建設，也有的從地方融資平臺分出部分貸款額度用于項目建設。

住房公積金支持保障性住房建設項目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發放的用于支持當地保障性住房建設的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經國家住房和城鄉建設部批準的全國試點城市正在逐步增加，建設項目同步增加，此類貸款對各地項目建設的支持力度逐步加大。

企業自有（自籌）資金一般是承擔公共租賃住房建設的國有房地產開發企業的墊支資金。這部分資金用于項目準備和建設，在目前各地的實踐中，這部分資金一般最終由財政資金償還。

房地產投資基金一般是由多個投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產開發企業，如全國工商聯發起的“建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設資金主要來源于政府財政資金和金融機構貸款，這兩類資金的供給相對不足導致了公共租賃住房建設資金的匱乏。

首先，政府財政資金來源不穩定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設剩余資金，但由于沒有政策保障，加上目前各地房地產市場不景氣、土地出讓收入下滑，導致地方財政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設。從全國情況來看，個別地方政府在中央財政增加投入不大的前提下，把責任推給地方國有企業，造成其負擔沉重，這種事權和財權不匹配的情況使得公共租賃住房建設難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機構有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設項目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設項目的意愿，但由于公共租賃住房建設存在資金來源和資金使用期限不匹配的問題，其收益表現在長期，當期僅以租金或者資產折現的形式體現，而開發過程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開發貸款的模式，缺乏更多的業務創新，導致在實際操作過程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監管政策下，政府融資平臺擔保的有效性不足，也是公租房建設項目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會資金進入的積極性不高。一是公共租賃住房建設和運營過程中用于彌補運營企業的財務成本和合理利潤的財政補貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業及時獲取補貼存在較大的不確定性。二是較長的開發周期與供應鏈條，制約了參與企業應對經濟周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會力量投資建設的公共租賃住房維修保養費用由所有權人及其委托的運營單位承擔，而實際租賃定價權歸屬政府，諸多因素影響了其他社會資金進入的積極性。

三、完善相應金融服務的思考

篇6

一、我國“保障房”之融資現狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國并不是一個新生的概念。究其功能，是政府主導的并由政府籌集資金對中低收入者住房的社會保障；究其對象，應該是社會中低收入的家庭，當然每一種保障性住房又有其特定的申請條件和退出的條件。在我國，保障性住房政策應大致可以分為經濟適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區四大類（限價房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產權）。“十二五規劃”中在“提高住房水平”中提到了加強保障性住房供給“強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房。”①

2.我國保障房融資現狀分析

據測算，今年開工建設1000萬套保障房，共需投入資金約1.3萬億元，其中，中央財政投入保障性安居工程的專項補助資金將超過1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設任務順利完成？②目前更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當前的經濟形勢之下，我國地方政府財政的主要來源一是地方稅收，另一個就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過多的將政府財政用于保障房的建設開發，政府資金的缺口將無以應對市政建設以及突發事件的到來。因此，地方政府解決當前保障房資金來源過分依賴政府的窘境的方法，莫過于吸引社會閑散、多余資金進行社會融資。在我國保障房融資領域借鑒國外成熟的房地產融資模式―不動產信托投資基金（REITS），不失為當下相對較好的一種選擇。

二、我國“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托投資基金，是專門用于房地產直接融資的一種新型的金融產品，亦可是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司。公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡單而言，REITS類似于股票和債券，通過打包上市發行公開募集資金并用于房地產項目的建設，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產經營收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產與資本市場結合，通過標準和有規模的資本市場募集到資金，將房地產業與大眾直接投資緊密聯系起來，使房地產業從一個主要由私有資本支撐的產業過渡到一個主要由社會資本支撐的產業。

根據REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產類：投資并擁有房地產；主要收入來源于房地產的租金。2）房地產貸款類：投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領域既包括房地產本身也包括房地產貸款。④由于我國保障房體系中主要為租賃性質的住房，房地產貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產生的收益分配不如資產型REITS穩定。諸多原因導致我國保障房的REITS融資模式顯然更應該選擇“資產類REITS模式”。具體運作見下圖：

首先，由政府確定保障房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標房地產企業進行建設；同時，政府劃撥土地按照預先設定的標準進行建設并用募得的資金建設保障房項目并給予房地產企業一定的收益。在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機構和廣大的社會公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項目，以分擔風險獲取收益的最大化，并公開發行保障房投資基金產品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優先引入大型投資機構及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進行保障房項目的開發建設。

最后，保障房項目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向保障房項目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問題，這也是REITS制度用于保障房建設所面臨的最大問題。

三、REITS用于保障房建設的優勢與制度障礙

1.REITS制度的優勢

（1）風險低，收益穩定，資金來源穩定。

REITS從根本上來說，屬于投向房地產行業的（只不過本文中資金投向的是保障房項目）證券投資基金，它通過發行房地產基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產項目組合的方式從事證券投資活動的投資基金。

現已推出的房地產信托產品是固定收益類產品，有到期日和預期收益率，其本質上是債券類產品，REITs是以房地產為投資對象、有分紅和相關稅收規定的投資產品，屬于股權類的投資產品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來投資于房地產，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會獲得長期連續穩定的資金來源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項目的建設，建議采用公開發行上市的形式，因為保障房建設是整個“十二五規劃”中的重點內容之一，乃關系國計民生、社會穩定之核心問題，保障房建設是一項長期工程，需要的資金數額大，且持續的時間長，采用公開上市的方式，⑦必然會對REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發行和交易價格的合理形成，有利于維護投資人的利益，⑧其運作過程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩定廣泛的資金來源。

（3）采取組合投資戰略，抵消風險。不用于傳統意義上的房地產項目投資，REITS的資產不單單投資于單獨的房地產項目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據事先的研究報告，投資于不同地區、不同類型、不同經營方式的房地產項目，將投資的風險互相抵消，并獲取最大的投資回報，將基金持有者，即投資人的風險降到最低。

2.REITS在我國的制度障礙

我國目前已經出現部分房地產信托產品，但是目前的信托產品和REITS是截然不同的金融產品。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中的信托產品采用私募的方式，并且對于購買者有最低投資門檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應的法律監管體系。所以，我國業已出現的房地產信托產品依然是一種過渡階段的產品，它還不能做到通過投資組合的方式有效分散投資的風險。建立REITS具有前者無法比擬的優越性，并適合我國保障房項目的建設，但是在我國建立REITS本身也亟需解決如下問題。

（1）建立房地產信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業務的開展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎，但尚需進一步規范某項產業投資、某種信托業務的投資實施細則和操作規范流程。而《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》及其配套規定中規定目前的房地產信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門檻，根本不能解決保障房建設所需龐大的資金問題。我認為應該由銀監會出臺產業投資信托基金法甚至REITS的專項實施辦法，專門對諸如投資信托的設立、投資范圍、運作模式、稅收或政策優惠做出細致的規定。

（2）建立REITS公開發行和上市交易制度平臺。

保障房體系作為長期穩定的需求，必然要求來源于投資者的長期穩定的資金需求。我國目前的信托產業還停留在私募的過度階段，不能公開發行和交易流通將嚴重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級市場流通機制勢在必行。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第11條規定了信托計劃的文件包括認購風險申明書、信托計劃說明書和信托合同，證明我國目前信托業務主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國《證券法》規定可以發行和交易的“證券”之列。⑨在相應專項立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規定在交易所上市交易，讓標準化的金融衍生產品在證券市場上上市和交易，在銀監會和證監會的監管之下，發行人的信息披露義務更高，投資者可以隨時進入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項目服務。

注釋：

①“十二五規劃”全文請見:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號.

④毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號.

⑤毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號.

⑥王重潤,劉穎等編著.房地產金融[M].北京大學出版社,2010,1.291

篇7

保障性住房項目是政府為保障和改善民生，加快解決中低收入家庭住房困難，促進實現住有所居目標而推進的工程建設項目。為控制項目投資成本，確保工程質量和完工工期，成都市實行“投資、建設、管理”三分離的項目管理機制引入代建制模式，由政府投資，建設單位負責資金籌集和管理，代建單位具體實施項目建設，各負其責、各施其職，并接受政府部門監管。通過代建制模式使保障性住房項目建設管理更具專業性，同時對建設單位的財務管理提出了更高要求。筆者作為建設單位財務管理人員，在此將代建制保障性住房項目財務管理的主要內容、管理措施進行簡要分析。

一、代建制保障性住房項目建設單位財務管理的主要內容

建設單位在代建制保障性住房項目中起著承上啟下的重要作用：一方面代表政府投資具體項目，籌集和管理項目建設資金；一方面作為項目業主使用和撥付建設資金。建設單位財務管理的主要內容包括資金計劃、資金籌集、資金預算、資金劃撥和財務決算等方面，貫穿項目建設全過程。

（一）項目申報階段注重投資總額控制

各相關部門和單位組成項目團隊論證初步設計方案，編制可行性研究報告，繼而實現項目概算評審。建設單位根據概算評審批復擬定資金計劃和籌集方案，加強投資總額控制。

（二）項目實施階段注重合理安排資金進度、專款專用

一是保障性住房項目建設周期長、資金需求量大。建設單位做好各年度資金預算、申請和撥付等財務管理工作，與項目的順利進行有著非常緊密的聯系，既不能出現資金滯留更不能出現資金“斷鏈”現象。二是保障性住房專項資金來源渠道復雜，既有中央、省、市財政資金，又有政府債券、銀行貸款等，不同的資金來源需要接受不同部門的審計檢查，因此要求各類資金必須專款專用，并進行分級分類核算和管理。

（三）項目驗收階段注重決算投資控制

項目驗收合格交付使用后，建設單位及時編制項目竣工決算并報送政府審計部門，按審定金額結清工程尾款，有效控制項目總投資。

二、代建制保障性住房項目建設單位財務管理措施

（一）多渠道籌集資金

隨著政府投資項目增多，財政資金壓力增加，難以保證保障性住房項目投資全部預算安排財政資金。為避免影響工程進度，建設單位采取財政資金與社會融資相結合的方式，通過政府債券、銀行政策性貸款等多種渠道籌集資金，并將貸款還本付息納入財政年度預算，以緩解財政資金壓力。

（二）嚴格執行財務制度，項目資金專款專用

工程項目依據國家規定的財務會計制度及專項資金管理辦法實施管理，確保建設資金專款專用。一是建設單位制定專項資金管理辦法和代建制項目管理辦法，規范業務流程，加強資金計劃、申請、撥付等各環節審批。二是建設單位開設銀行專戶，實現專項資金專戶存儲、分賬核算，同時代建單位開立項目專戶，實行專戶存儲、專賬核算，資金封閉運行。三是建設單位委托開戶銀行對代建單位進行資金監管，保證資金使用安全有效。四是建設單位審核代建單位報送的項目資金計劃和年度資金計劃，按工程進度合理籌集資金，保證建設資金及時到位。五是加強工程項目的過程管理和費用控制，建設單位根據代建合同、施工合同、施工進度報告等資料嚴格審核代建單位資金申請，及時撥付建設資金。六是對既有財政投資又有社會出資的混建型保障房項目，嚴格區分房屋性質并分別籌集和撥付資金，非財政投資的房屋嚴禁挪用、擠占專項資金。

（三）完善財務核算體系，加強會計系統控制

為配合各級部門對保障房項目專項資金的使用進行全程管理、績效評價，建設單位需規范和完善會計核算體系。一是加強會計基礎工作，每筆資金的申請和撥付均附“資金撥付通知單”，明確資金來源和類別。二是合理設置會計明細科目，銀行存款專戶按資金來源和性質進行明細科目核算，動態反映不同來源的資金收支結余情況；成本類科目按房屋性質設置明細科目，同時按代建單位和代建項目設置輔助核算，動態反映項目各房屋類別的投資完成情況。三是建立資金臺賬和項目臺賬，定期自查會計核算中的錯誤與不當，并與主管部門、代建單位等進行賬賬核對。四是正確編制專項資金報表，確保會計信息數據清晰、準確、真實，為財務決策提供依據。

（四）構建項目協調溝通機制

加強代建制項目財務管理，建立完善的項目協調溝通機制，建設單位既要注重政府部門等外部單位的參與性和合作性，也要加強內部業務部門之間的溝通協調。一是建設單位與財政、審計、主管部門之間的外部溝通，以有效監督建設項目實施進展情況和專項資金的使用情況。二是建設單位與代建單位之間的外部溝通，及時解決保障性安居工程項目實施中出現的問題。三是建設單位與金融機構之間的外部溝通，配合金融機構的監管要求，確保資金專款專用。四是建設單位內部財務部門與業務部門之間的溝通，做好保障房項目相關政策上傳下達，確保項目正確實施。

（五）加強資金預算管理

資金預算管理是財務管理和控制的重要內容。一是按項目建設期編制資金預算，預算總額不得超過項目投資概算批復。在項目投資不能足額安排財政資金的情況下，便于及時擬定其他資金籌集方案。二是將項目預算按年度分解編制資金預算，并將財政資金需求納入財政部門預算，按合同約定和工程施工進度申請財政資金，提高資金使用效率。三是加強資金預警管理，設置資金預警線，一旦資金存量接近資金預警線，應立即組織資金保證存量。四是加強資金預算的動態管理，實時監督財政資金收支及預算執行情況。實際資金需求出現較大差異時應分析差異出現的原因，按規定程序進行預算調整，杜絕資金滯留、積壓、短缺現象；確保資金的流向和使用符合預算目標，及時糾正與概算、投資計劃的偏差；對預算編制、預算執行、資金使用效率等加以綜合分析，結合項目績效評價進行考核。

篇8

一、銀行系租賃公司的現狀

金融租賃是二戰后金融創新的產物。它已成為發達國家較為成熟的融資方式,幾乎滲透了所有行業,成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式,在國際資本市場中占有非常重要的地位,《世界租賃年報》統計,2003年,全球租賃總額達4616億美元,美國、日本、德國分別以2040億美元、621億美元、398億美元位居前三名,而我國僅為22億美元,年租賃額不足美國的2%。從租賃業市場滲透率(租賃在固定資產投資中所占比例)來看,美國達31.1%,加拿大20.2%,英國15.3%,德國9.8%,日本9.3%,其他西方發達國家均在10%～20%之間,中國只有1%。美國租賃業對GDP的貢獻率已超過30%,而我國僅為萬分之三。由此可見,我國的租賃業的發展嚴重滯后于經濟的總體增長。制約我國租賃業發展的一個重要因素是資金,狹窄的資金來源渠道嚴重阻礙著租賃業的發展。

目前市場上共有兩類金融租賃公司，一類是商務部批準籌建的，另一類由銀監會批準籌建。商務部批準的租賃公司分為外商投資租賃公司和國內試點租賃公司兩種，他們的準入門檻比較低。外商投資租賃公司的注冊資金僅為1千萬美元；而申請國內試點租賃公司，只要企業經營三年以上沒有虧損就可以申請，其在注冊資金上也沒有原則性的要求。銀監會批準的金融租賃公司屬于非銀行金融機構，其資本金的準入門檻不高，但對股東特別是控股股東的要求很高。銀監會鼓勵資產規模800億以上的銀行、大型設備制造商、境內外大型的租賃公司投資興辦金融租賃公司。

2008年2月，銀監會了修訂后的《金融租賃公司管理辦法》，允許商業銀行作為主要出資人發起設立金融租賃公司。這是我國自1997年要求商業銀行退出金融租賃公司以后，首次明確商業銀行可以進入金融租賃業。目前，經國務院批準試辦金融租賃公司的銀行有工商銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行和民生銀行、國家開發銀行（具體名稱、注冊資本金等情況見下表）。業內人士指出，隨著銀行改制上市的完成，改革的重心也逐漸轉移，銀行開始向租賃、信托行業等更多業務領域擴展。

二、銀行系租賃公司面臨的困境

1.受宏觀政策緊縮的影響，面臨資金不足的困境。目前我國租賃公司的資金主要來源渠道主要有:資本金、向金融機構拆借資金、發行債券和股票、商業票據承兌貼現和再貼現。其中發行債券和股票由于國家對債券的發行控制較嚴,難以達到發行條件,即使能發行所利用的資金數量,時間也十分有限。至于股票上市就更難達到條件,況且到目前為止,沒有一家租賃公司被批準發行股票；商業票據承兌實踐已證明,是搞活資金流通的一種十分有效的手段，但目前此項業務在我國還處于起步階段,要充分利用這種手段融資還需要一段較長的時間。可見，資金來源的單一性無法滿足租賃業發展的需要。在這種情況下,各金融租賃公司只能把同業拆借資金作為資金來源的重要補充。不得不以短期資金支持租賃項目的長期占用,由于拆借資金成本較高,造成了許多租賃公司出現經營虧損,而且拆借資金受宏觀調控和金融政策影響較大,穩定性差。這也是租賃公司普遍面臨經營困難和支付風險的根本原因所在。

從表中看，以上銀行系租賃公司中除了國銀租賃，其他租賃公司資本金均未超過45億元。面對像飛機融資等單一項目融資規模巨大的業務，注冊資金二三十億元的金融租賃公司顯然“獨木難支”。而在宏觀調控、貨幣信貸步步緊縮的大背景下，即使背倚實力雄厚的銀行股東，新生不久的金融租賃公司仍受資金來源的局限，為了克服這種局限，銀行系租賃公司之間開展了所謂的戰略合作，即試圖以各自股東的交叉貸款來規避關聯交易，從而擴大資金來源，擺脫資本金不足的困境，但這樣做存在潛在的關聯交易風險。

2.業務定位和盈利模式趨同。盡管從表中看，目前各家銀行的業務定位看起來都是“1＋N”的模式，但在實際開展業務的過程中卻忽視了商業銀行本身的特點和金融租賃業務的特點和風險，都奔著飛機融資租賃而去。飛機租賃行業由于業務規模大、市場需求旺盛，不約而同地受到所有銀行系租賃公司的追捧。然而，商用飛機的主要制造商空客、波音公司的訂單已經排在至少六七年之后，市場上的飛機幾近無貨可供。對于中國的飛機租賃公司來說，由于存在包括進口稅收、貨幣兌換及飛機進口政策、繁瑣的審批手續等不可逾越的制度、體制障礙，顯然對其盈利不利。

3.相對于商務部監管下的飛機租賃公司，對于銀行系租賃公司而言，更嚴格的監管，以及人才和經驗的缺乏，都使其業務一時難以打開局面。

4.制度屏障。據中國外商投資企業協會租賃業委員會副會長屈延凱介紹，中國飛機租賃市場近九成已被外資租賃公司壟斷，與外資競爭對手相比，這幾家租賃公司處于明顯的不利地位。比如起步較晚、缺乏金融資本和產業資本支持、法律稅收方面的政策支持少等。

三、如何解決銀行系租賃公司面臨的困境

1.拓寬銀行系租賃公司的資金來源，尤其是根據金融租賃的中長期性和具有投資功能來確立穩定的、可行的資金來源渠道。金融租賃資金具有資本數額較大、投資周期長、籌集成本要低、租金的潛在風險大、租賃資產變現能力差的特點。目前，在宏觀政策緊縮下，從各家銀行系租賃公司的資金來源看，普遍呈現出單一和不足的特點，無法滿足租賃業發展的需要。即使金融租賃公司“向商業銀行借款”能夠落實,銀行貸款能成為其資金的主要來源,但在目前可行的租賃操作方式下,開展租賃業務也必虧無疑。因為根據中國人民銀行的有關規定,金融租賃公司辦理融資租賃可以收取少量的手續費,但租金率只能比照同檔次貸款利率執行。對承租人來說,實際租賃成本已略高于承租人向銀行直接貸款成本,因此有實力的承租人往往難以接受;而對于租賃公司來說,一方面租賃收益正好全額用于歸還銀行貸款利息,除手續費外,本身并無其他收入;另一方面作為金融機構,租賃收益與手續費收入必須繳納營業稅及附加費,直接稅費遠遠大于手續費收入。面對如此嚴酷的生存環境,金融租賃公司在巨大的金融租賃需求和眾多的租賃項目面前的確心有余而力不足。

(1)國家重視,政府支持。從美國日本等國的情況看金融租賃的資金來源的共同點是:國家重視,政府支持。各國都根據自己的國情和金融環境實施了符合租賃資金特點的特殊的融資形式。由此可見,我國金融租賃公司在資金來源上必須要得到政府的直接和間接的支持。尤其在目前,融資租賃市場還十分不發達,更需要國家在政策上加強扶持。首先是建立租金補貼制度,對國家優先發展和重點扶持的項目進行融資租賃時直接進行財政租金補貼,或是銀行為這些項目向租賃公司提供的貸款,由國家財政給予貼息,間接地進行補貼,與國家產業結構的調整結合起來;其次是稅收政策:直接投資減稅,允許出租人可以享受所出租設備

購置成本一定比例的稅收優惠,從而使承租人可以間接得到優惠租金的好處。再次,在財務制度方面給予的傾斜,如允許承租方將租金作為費用列入成本核算,對技術更新較快、產品周期較短的設備,允許其加速折舊等。最后是完善信用保險、擔保制度,如由政府撥款設立專門的信用保險基金,或由政府對特定的融資租賃項目提供擔保,以降低融資租賃業務的經營風險。

篇9

一、遼寧省房地產企業的融資現狀分析

遼寧省位于連接環渤海經濟區和東北經濟區的重要位置,海岸線長、港口密集,交通發達。2003年國家振興東北老工業基地戰略的推出,為遼寧省的發展帶來了重大機遇。在加快城市基礎建設步伐的同時,房地產投資及房地產市場也實現了快速發展。國家統計局關于遼寧省房地產開發投資資金來源統計顯示,當前遼寧省房地產開發投資的主要資金來源是自籌資金和其他資金來源,國內貸款所占比重為13%左右,自籌資金所占比重一直在60%以上。

(一)自有資金

房地產企業自有資金包括:組建企業時各方面投入資金;從稅后利潤中提取盈利公積金;因籌資超出資金、資本匯率折算差額;以及接受捐獻的財產而形成的資本公積金、現金、其他流動資產;在近期內可以回收的各種應收款。

由于房地產的資本密集性,外部融資是穩健型開發企業的第一選擇,有實力的開發商出于資金安全考慮,一般不大愿意過多動用自有資金,只有那些預計盈利豐厚且回報快的項目,尤其當開發項目預計利潤率大大高于銀行存款利率時,開發企業才會根據自己的能力適時投入自有資金。自有資金屬于內部融資的范疇。對于房地產開發企業來說,具有一定的自有資金,是房地產項目開發的前提和條件。國家規定:房地產開發項目應建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于35%。這一規定,對于不具備開發條件的房地產開發企業起到了很好的抵制作用;但從我省房地產開發企業普遍資本金較少來看,開發企業一旦因市場原因出現資金周轉性困難,就會因缺乏啟動資金使后續開發陷入困境,在一定程度上妨礙了房地產企業的規模發展。

(二)股權融資

股票融資是股份制企業通過發行股票籌集到的,用于固定資產投資的資金。通過上市,房地產企業不僅可以獲得大量持續發展的資本,使企業資產規模迅速擴張,同時,通過股票融資籌集的資本具有永久性,無到期日,不需歸還,經營波動給公司帶來的財務負擔較小。且由于股票融資屬于股權融資的范疇,可以降低企業的資產負債率,改善公司的資本結構,降低財務風險,為債權人提供了保障,并提高了公司的知名度。但股票融資成本高于債券融資的成本,還會稀釋原有股東對公司的控制權。

房地產股票融資是房地產企業和資本結合的理想方式,是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。目前,房地產股票融資有兩種形式,一種是直接上市融資,即通過IPO(InitialPublicOffering)來直接上市獲得資金;另一種是間接上市融資,也就是借殼上市,即購買上市公司的股權做大股東,然后通過優良資產和有良好收益預期的資產的注入和置換,徹底改變上市公司的經營業績,從而達到證監會規定的增發和配股的要求,實現從證券市場融資的目的。

(三)債權融資

1、商業銀行貸款。房地產企業根據所處階段不同可將銀行貸款分為三種:一是土地使用權抵押貸款。這是房地產企業進行銀行貸款的最常用模式。一般的做法是房地產企業會與貸款的銀行協商,采用分期償還貸款的辦法,把土地分期分批解除抵押,同時分期分批進行預售商品房登記。二是在建工程抵押貸款。在開發項目進行的前期或中期,項目建設施工到一定階段時,開發企業也有可能需要再次融資,這時可以用已經進行到一半的土建工程作為抵押物,向銀行申請貸款。三是房屋按揭貸款。這是居民在購買房屋時以所購房屋為抵押向銀行申請的長期貸款,一般為5-30年。嚴格來講這屬于消費性質貸款,但在當前房地產行業及金融行業政策法律法規不健全以及房屋預售制度存在的情況下也成為房地產企業融資的一種方式。

2、債券融資。房地產債券融資即房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。債券融資對房地產企業而言有很多優點,主要包括:融資成本比較低;股東對企業的控制權不受損害;可以充分發揮財務杠桿作用;企業發行債券后,債券利息支出可以作為費用在稅前支付,具有抵稅作用;相對于股東來說,債權人具有優先受償權,且大部分債券在發行時抵押物或者具有保護性條款,保障債權人利益,因此債券比股權的風險小,相應的融資成本也較股票低。我國一般規定發行公司流行在外的債券不得超過公司凈資產的35%。

3、商業信用融資。商業信用融資可分為兩種:一是施工企業墊資。房地產企業在取得了銀行貸款后就可以進行下一階段的開發工作――基礎及房屋主體的建設。但是這時資金往往還有缺口,而工程還沒有開始,又不能對外銷售,這個階段就需要施工企業進行部分施工款項的墊資,按照慣例,房地產企業通常會要求施工企業墊資施工一直達到房屋可以預售的時候。二是房屋預售收入。目前我國允許進行房屋的預售,所以在施工進度達到了預售條件后,房地產企業就可以申請預售許可證,對外進行銷售。在近幾年預售房款成為了省內房地產企業十分重要的融資模式,很多企業都是在預售獲得資金后才能進行前期銀行貸款的償還以及房屋開發的后續工作,遼寧省內部分企業的預售期能提前至一年以上。

二、遼寧省各地區房地產企業融資的主要問題

房地產業是高投入、高風險、高收益的行業,資金密集型的特點決定了沒有資金就沒有房地產,在其開發和發展過程中離不開金融的支持。同時,由于房地產企業所選擇的融資方式不同,直接影響了融資成本的大小,密切關系到開發風險的大小和開發效益的好壞,所以融資問題是房地產企業至關重要的問題。房地產行業的資金來源可以分為國內貸款、股票、債券、利用外資、自籌資金和其他資金等六種來源方式。

國內貸款指報告期企、事業單位向銀行及非銀行金融機構借入的用于固定資產投資的各種國內借款。國內貸款包括:銀行利用自有資金及吸收的存款發放的貸款、上級主管部門撥入的國內貸款、國家專項貸款,地方財政專項資金安排的貸款、國內儲備貸款、周轉貸款等;遼寧省內的房地產企業對于國內貸款的平均依賴水平為12.6%,略低于全國水平19.1%。根據《遼寧省統計年鑒2009》及《中國統計年鑒2009》整理所得相關數據顯示,在全省來看,鞍山市國內貸款所占資金來源的比例最高為25.7%,其次是大連市的24%,比例較低的城市為阜新市、本溪市、營口市,分別為1.6%、2%、2.3%。

利用外資指報告期收到的用于固定資產投資的國外資金,包括統借統還、自借自還的國外貸款,中外合資項目中的外資,以及無償捐贈等。其中國家統借統還的外資,是指由我國政府出面同外國政府、團體或金融組織簽訂貸款協議、并負責償還本息的國外貸款;遼寧省利用外資在房地產企業資金來源中平均所占比重為5.2%,高于全國水平3.4%。在全省來看,主要是沈陽市和大連市利用外資在房地產企業融資上真正發揮了作用,比例分別為7%、5.4%。而多數二線城市,如本溪、阜新、遼陽、盤錦等一直沒有引入外資進入房地產市場。外資在融資中所占得比例主要與城市的開放程度以及城市的房地產價格吸引力有關,在遼寧省大部分城市利用外資數為零記錄,這與遼寧省屬于一個歷史悠久的資源大省,對外快開放程度較低是分不開的。

自籌資金指建設單位報告期收到的,用于進行固定資產投資的上級主管部門、地方和本單位自籌資金,自籌資金包括上述的股票融資和債券融資和自有資金等。房地產開發商的自籌資金中,10%是由個人住房貸款形成的;而其他資金來源中,大約有20%-30%間接來自銀行貸款。總體測算,房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。遼寧省自籌資金所占比例為52.1%,高于全國水平為38.6%。從省內各個市情況來看,該比例較高的有盤錦市、丹東市、阜新市和鐵嶺市,比例分別為81.6%、78%、77.3%和77.8%,沈陽市自籌資金的比例也高達56%。總體看來,遼寧省房地產公司與全國房地產公司一樣,在融資方面都表現出對銀行貸款的較大依賴性。

其他資金來源指報告期收到的除以上各種撥款、借款、自籌資金之外,其他用于固定資產投資的資金。遼寧省其他資金所占融資資金比例為30.1%,低于全國的水平為40.3%。而房產定金及預收款項是其他資金的主要組成部分,其所占融資資金的比例高達20.6%。從省內各市情況來看,葫蘆島、本溪和錦州定金所占比例非常高,分別為42.7%、37%和38.2%。定金及預收款所占的比例很容易受到國家對于房地產調控政策的影響,因此該比例過高對企業的融資結構非常不利。

綜上,遼寧省內各城市房企融資模式不盡相同,沈陽和大連市的融資模式相對成熟,融資渠道基本實現了多樣化。但部分城市如本溪、阜新、遼陽等市沒有利用外資資源;而丹東、盤錦和營口等過于依賴自籌資金,比例都超過了70%;撫順、本溪和錦州在定金及預收款上的比例超過了30%,這充分體現了省內部分城市的房企融資模式單一、過于依賴傳統融資模式的缺點。隨著房地產市場競爭越來越激烈,傳統的融資模式將不能滿足現階段房地產企業對于資金的需求,并且單一的融資模式將給房企帶來不可估量的財務風險。因此,改善遼寧省內房地產企業過于單一的融資模式是一個亟待解決的問題。

三、遼寧省房地產企業的融資策略

(一)房地產投資信托

房地產投資信托簡稱REITs,是指通過發售基金單位或者份額募集資金,由專門管理機構投資經營,為基金持有人的利益以資產組合方式進行房地產活動的一種信托基金制度。它和證券投資基金相似,同屬于投資基金的一種類型,最大的不同在于證券投資基金投向證券,而REITs投向房地產及其相關權利。通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資,滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。同時,房地產投資信托基金又類似于一個產業公司,它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利,在不改變產權的前提下提高房地產資產的流動性和變現能力,因此它是一種證券化的產業投資基金,主要收取房地產的租金收益,證券化的房地產主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等。投資者通過證券市場可以進行自由交易,享受投資回報。它主要有低稅收、高分紅、收益穩定等特點,是良好的可以提高組合收益,降低組合風險的投資品種。

(二)聯合開發

聯合開發是指開發商尋找一家或幾家有經濟實力的企業,與之合作聯合開發房地產項目。這種融資方式可以補充自有資金,是較多房地產企業采用的一種分散和轉移融資負擔的較為可行的方式。這種方式一般是雙方先投資成立合資的項目公司,然后以項目公司為主體來進行房地產的開發,項目公司的利潤由投資雙方共同分享;開發商還可以通過轉讓土地使用權為條件尋求出資人,與他方共同投資,共享利潤、共擔風險,合作開發房地產項目。除此之外,房地產開發企業還可以爭取其他外單位投資。不少資金豐裕的企業會以股權投資或合作的方式涉足房地產市場。房地產企業應抓住機會,加強與外界的經濟合作關系,以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資,不失為一種有效的融資方式。房地產開發企業利用聯合開發的方式與大企業進行合作,一方面能得到大企業部分資金支持,解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。聯合開發是以犧牲一部分項目開發利益為條件的,這一部分利益損失構成了聯合開發融資成本的主要部分,其成本大小取決于雙方的談判和合資合作條件。

(三)開發商貼息委托貸款

開發商貼息委托貸款是指由開發商提供資金,委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款,并由開發商補貼一定期限的利息,其實質是一種“賣方信貸”。按照央行121號文件的規定:開發商必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房貸款的按揭。但開發商從獲得預售許可證,到“結構封頂”通常還需要平均1年左右時間,而這期間正是開發商資金短缺的時間。依靠開發商貼息的委托貸款,滾動帶動資金的回籠,這比“結構封頂”才能按揭銷售提前了大約1年左右的時間,而開發商又可以利用提前銷售的流入資金解決結構封頂前開發建設資金鏈中斷的問題。商家貼息是很有誘惑力的市場營銷題材,開發商貼息委托貸款使客戶能夠以最優價格購到最合適的房子,使開發商能夠保住項目原有的客戶,保住性價比優勢,也保住經營優勢。開發商承諾對購房者在辦理購房到結構封頂后轉正式的銀行貸款前實行1%的貼息,開發商只需要付出很少的利息貼補,但對于購房者來說,低價買期房再加上提前的貸款利息貼補,大大減少了購房者的成本,這種有實質性好處的市場營銷更容易被購房者接納。因此,開發商貼息委托貸款的融資方式實際上是房地產開發企業通過促銷,達到資金提前回籠的一種融資手段。

參考文獻:

1、宋振慶.房企融資的危與機[N].中國房地產報,2009-12-21.

2、李超,張洪.遼寧省房地產市場發展對經濟影響的實證分析[J].區域經濟,2009(8).

篇10

房地產投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產投資信托基金通過發行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產市場。房地產投資信托基金拓寬了我國房地產業的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產宏觀調控更加行之有效，也推動了我國房地產業的發展朝著更加健全和健康的方向發展。但由于我國房地產市場、信托市場以及基金市場發展相對滯后，我國還未發行真正意義上的房地產投資信托基金。隨著我國市場環境和政策環境日益成熟，房地產投資信托基金的發行已經成為調節房地產市場，改善房地產金融市場的首要任務。

一、我國房地產投資信托基金（REITs）的最優路徑

（一）準備階段

由于金融市場產品多樣化的發展，我國已發行若干類房地產投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產證券化、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃等。這些類房地產投資信托基金雖然已是場內發行交易，但還只是面向機構投資者，并無確切意義上的公募房地產投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關房地產投資信托基金的規定，對房地產投資信托基金市場的準入、組織運營、業務合規、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規定。

（二）試點階段

由于房地產投資信托基金涵蓋諸多投資領域，包括住房、辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地、數據中心房地產、房地產相關行業以及房地產債券等。因此我們可將房地產投資信托基金分為三類，即房地產類投資信托基金、房地產相關行業類投資信托基金和房地產債券類投資信托基金。房地產投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發展房地產類投資信托基金，并選擇符合目前供給側改革這一政策大環境的住房類這一單一類型的房地產類投資信托基金為試點。經過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應，并提出相應的整改措施。

（三）完善階段

經過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產類投資信托基金的發行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地和數據中心等。其后可實行多類型的房地產類投資信托基金和房地產相關行業類投資信托基金。最后房地產投資信托基金市場基本成熟后發行房地產債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產到相關行業，再到房地產金融市場的完善過程。

二、我國房地產投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產投資信托基金可以面向社會公眾公開發售。這種基金可以向社會公開發售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產投資信托基金適合有房地產投資需求的中小投資者。但這種房地產投資信托基金要遵循的法律法規較多，受到的監管也比較嚴格。相較公募房地產投資信托基金而言，私募房地產投資信托基金則收到的監管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產投資信托基金不面向公眾發售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國房地產投資信托基金（REITs）的資金來源渠道

目前我國的房地產市場的資金來源可分五種，分別為國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產生的收益或者利得。由于我國的經濟發展，私人財富迅速積累，全國范圍內形成了大量的社會閑散資金，房地產投資信托基金的設立可吸收大量中小企業投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養老金入市這一行為來看，養老金和社會保險金等的管理機構會作為機構投資者也可為房地產投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產投資信托基金的管理運營過程當中，房地產投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環的目的。

四、我國房地產投資信托基金（REITs）的產品定位

針對目前我國的現實國情，我國更加適合發展公募封閉契約權益型的房地產投資信托基金。首先，公募型房地產投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優化配置的同時受到法律法規監管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產投資信托基金的基金資產為信托資產，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產存量與增量失衡的現象，權益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻：

[1]姜偉偉.我國房地產投資信托基金的發展模式與運行機制研究[D].中南大學碩士論文,2007.