工業園區土地規劃模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇工業園區土地規劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、我區工業園區建設面臨的問題和困難

應當說，我區工業園區在吸引外資、促進地方經濟發展、擴大城鄉就業、加快城市化進程等方面，確實發揮了重要作用，但按照科學發展觀的要求，仍存在一些問題，需要在發展中加以規范和解決。

1、園區規劃定位方面。羅亭工業園缺少一整套高標準園區總體規劃和控制性詳細規劃。以園區道路建設為例，園區內三條縱路都是斷頭路，沒有形成循環路網，由于缺少完善的路網建設規劃，園區道路往往隨著項目的落戶而規劃建設，導致部分路網地塊標高不一，條塊分割嚴重，同時，由于園區市場競爭力不強的原因，存在搞什么樣算什么樣，來什么項目要什么項目情況，導致現有產業分布相對分散，彼此關聯度小，集聚程度低，難以形成有效的產業鏈。

2、園區基礎設施方面。雖然我區在近幾年投入了大量資金用于園區項目建設，但鑒于區財力有限，園區現有的基礎設施條件還有待進一步加強。例如，園區現有的3.5萬伏供電量在一定程度上影響了項目進入和投產企業的正常生產運營。銀行、餐飲、住宿、娛樂等三產配套服務發展略顯滯后。

3、園區用地方面。現在全市各縣、區用地指標都非常緊張，我區每年的新增建設用地指標僅有300畝，用于園區項目建設的指標更為有限。隨著園區建設的加快，用地矛盾日益凸顯，土地供需矛盾已成為限制園區發展的重要瓶頸。目前，園區江中保健品項目、東升塑編項目及園區污水處理廠等多個項目因用地指標的限制影響了開工建設，預計，明年園區用地指標缺口還將更大。

4、金融支持方面。區縣級商業銀行由于授權授信和地方金融生態環境的影響，園區內新辦企業很難得到商業銀行的信貸資金支持，企業所需的投資主要來源于企業自籌資金和創辦單位的投資，企業資金鏈比較緊張。

5、招商引資方面。由于園區戶口原因，難以爭取省、市的政策支持，同時園區土地出讓基準價高于周邊，這些因素加大了園區招商引資的工作難度。

三、發展壯大我區工業園區的對策和建議

1、進一步完善園區發展規劃。在園區規劃建設過程中，必須按產業鏈布局規律，結合灣里區經濟發展水平，以形成有一定梯度的工業經濟區域為目標進行統一規劃。在園區發展規劃工作中，要根據規劃先導，分步實施，發揮優勢，提升競爭力的原則，圍繞集聚化、規模化、特色化、城市化的園區建設目標，統籌規劃、科學論證、合理調整工業園區產業布局。在園區建設規模上，要一次規劃，留足余地，分步實施，總體上要能滿足發展需要，確保園區建設有足夠的發展空間，充分體現園區發展規劃的超前性、嚴肅性。

篇2

（一）聚焦茶葉產業，夯實發展基礎。全鎮緊緊抓住園區位于新店優勢，達成同農業合作招商相關事項，多次同茶廠等茶企深入交流，宣傳園區優勢條件，鼓勵率先入園。

（二）聚焦農副產品加工，豐富產業業態。經過多輪談判，食品有限責任公司同區政府簽訂了億元投資協議落戶***，目前我鎮已開展土地規劃調整和項目征地前期工作，預計今年年底完成土地供應。截至10月，我鎮已完成固定資產投資3530萬元，招商引資到位資金4000余萬元。

（三）聚焦茶旅融合，助力綠色發展。主動對接區級相關部門，完成土地規劃調整，力爭年內推動建設。房地產開發有限公司、投資有限公司等多次就旅游資源打造、民宿酒店建設等來新考察。

（四）聚焦工業經濟，推動工業振興。多次前往宣傳推介工業園區，先后邀請科技有限公司、新材料科技有限公司來名考察調研，企業對工業園區交通優勢、政策優惠、要素保障等十分滿意，投資意愿較為強烈。

（五）聚焦基層治理，學習先進理念。通過新材料科技有限公司介紹，邀請上海市考察工業園區，并就基層治理工作先進經驗進行了座談交流。

二、主要工作舉措

一是黨政主要領導帶頭，全體鎮干部廣泛參與。始終把推進工作作為經濟發展首要抓手，多次帶隊前往等地開展招商引資、友好合作等。在全體鎮干部中營造了“人人都是招商主體”良好氛圍，通過親屬、朋友、同事等多種關系，介紹多個企業來新調研。

二是提前謀劃，為招引企業落地筑牢基礎。通過提前對接村鎮設計院及區自規局順利完成了場鎮規劃和土地規劃的調整，為食品公司、二期推進夯實了基礎。

三是精細服務，為招引企業解決后顧之憂。由班子成員牽頭，組建專班開展精細化服務，幫助企業在行政審批、用工保障、稅收減免、要素保障等方面溝通協調，減少企業辦事難度，解決后顧之憂。

三、存在問題和困難

一是招商引資工作實效不夠凸顯。對招商引資優惠政策掌握不夠全面，同大部分企業對接交流不深，不能做到精和專。

二是同簽訂友好合作協議的鎮（街道）交流不夠、成果較少。工作開展導向主要以簽訂友好合作協議，完成東進融入任務為主，對進一步完善協議內容，互惠互利，取得成果的動力不夠，缺少對接交流主動性和務實性。

三是外出交流偏少。很少主動走出去，考察企業生產經營狀況，同經濟發達地區鎮（街道）交流工作經驗次數少，成果小。

四、下一步工作打算

一是持續高位推動工作。繼續堅持班子帶頭，全體干部參與的東進融入工作模式，高標準推動東進融入工作開展，增加外出工作頻次，推動東進融入工作取得實效。

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轉型的矛盾和障礙

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一、工業經濟發展現狀

20__年，全鎮共有工業企業814家，隨著__工業園區的整合、__*鎮城市化進程的加快，__*鎮工業企業逐年減少，發展空間越來越小，面臨著既無平臺又無空間的事實。至20__年底，全鎮只剩下工業企業509家，其中只有20家規模企業，其余的都是一些正處于發展期的中小企業。07年預計工業銷售產值12.62億元，其中規上企業銷售產值約4.35億元，占全鎮工業銷售產值的34.5%。由于沒有工業功能區這一發展平臺，近幾年，我鎮沒有引進一家上規模、上檔次的工業企業，鎮工業經濟的發展受到了嚴重的制約。

二、發展工業功能區面臨的困難

1、可供開發土地資源短缺，選點困難。隨著縣經濟開發區__區塊、__區塊和__半島區塊的全面開發，__區塊的規劃調整以及城市化進程的加快，旅游度假區塊范圍的擴大，我鎮現已沒有適合連片300畝以上可供開發的土地資源，僅有幾個連片在100畝左右的區塊，因區塊內基本農田太多或地勢太高也很難開發。

2、區塊面積偏小，配套成本偏高。我鎮城區周邊和縣開發區周邊已少有連片在100畝以上的土地資源，而__、__、__等雖有部分面積50—100畝的區塊，但單個區塊“六通一平”的配套費用平攤到畝均開發成本很高，鎮財政難以承受過高的資金補貼。

三、發展工業功能區的對策

1、給于政策傾斜。根據我鎮實際，現已沒有適合連片300畝以上開發的土地，建議我鎮工業功能區的開發面積在50-100畝左右就能享受縣政府關于鄉鎮工業功能區建設的開發和獎勵政策，降低開發成本；另外，由于我鎮是城關鎮，一般工業項目的引進開發制約因素較多，圍繞“做專、做特、做精、做優”的要求，我鎮的工業功能區建設的主攻方向是引進低成本、高附加值的高新技術企業、創意研發企業和總部經濟，創立創意研發基地和總部、會所經濟產業園。因此，建議對引進創意研發企業入園給與享受工業用地政策，從而進一步拓寬引進渠道，加快企業集聚。其三，對__*城區企業因城市建設或發展需要搬遷至城郊或縣工業園區邊緣地塊的，在用地規劃和配套政策方面給與傾斜和支持。

2、聯合啟動豐家山工業功能區塊。__*工業區塊是我鎮在園區整合后選定的一個工業功能區，并對其進行了測量和初步規劃設計，后因縣工業園區規劃的再次調整，__*區塊被調整到縣經濟園區規劃范圍內沒有啟動，因此建議，由__*鎮和縣經濟開發區聯合啟動__*工業功能區的開發建設，并劃出200-300畝作為__*鎮的工業功能區。這樣既解決了__*鎮短期的發展空間問題，又不影響開發區的整體規劃和建設，達到雙贏的目的。另外，對于__工業園區周邊的幾個零散地塊，建議由縣經濟開發區統一擴規配套，__*鎮參與合作開發。

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沒有科學合理的發展定位和發展思路，各項工作就會走彎路，就會影響發展的速度和質量。在目標定位上，市委、市政府審時度勢、冷靜分析，科學確定了建設湖北工業強市和濱江宜居城市，傾力打造長江經濟帶強勁增長極的工作目標。2012年，力爭全市生產總值達到170億元以上，年均增長15%以上。在產業定位上，不斷培育壯大糧食、油脂、棉花、果蔬、水產品五大農產品加工業，擴大深加工能力，奮力創建農產品加工百億元縣市。加快發展食品釀造、化工、紡織、機械電子四大支柱產業，不斷提升檔次，延伸產業鏈條，推動集群發展，努力打造全省一流的釀酒工業基地、全省最大的果蔬食品加工基地、全省最大的煤化工基地和全國最大的衛材生產出口基地。

二、創新體制機制，著力解決發展瓶頸問題

隨著經濟社會的發展，資金缺乏、用地緊張逐漸成為制約縣域經濟發展的瓶頸。近幾年，我市堅持用市場的辦法、改革的辦法，推進體制機制創新，著力解決瓶頸制約，促進了經濟快速發展。為解決融資難題，全市深入開展創建全省最佳金融信用縣市活動，不斷優化金融生態環境，促進銀企、銀政合作。近兩年，金融機構累計為我市企業發放貸款38.5億元。成立并啟動金源投資開發公司和金橋信用擔保公司，通過開發性金融為中小企業籌資4.8億元。我們努力激活民間資本，不斷完善鼓勵投資的優惠政策，推動全民創業，民營企業和個體工商戶注冊資金達到34.6億元，民營經濟占生產總值的比重達到90%以上。為解決用地難題，切實加強土地規劃管理，推進土地集中集約利用，我們鼓勵企業增資擴股，提高單位面積用地投資強度。華潤啤酒通過技改擴規、建設多層廠房，產能由3萬噸擴大到30萬噸，沒有新增一寸土地。切實加強土地整理，通過“遷村騰地”，新增建設用地6000多畝，同時盤活存量土地2000多畝，保障了項目建設用地需求。目前，我市正抓緊做好土地利用總體規劃調整，為園區建設和沿江開發拓展空間。

三、加強園區建設，著力解決發展平臺問題

工業園區是資源集約節約利用的載體，推動工業向園區聚集，變分散經營為集約發展，是科學發展的內在要求。我們把園區作為拉動工業發展和項目集聚的平臺，搶抓長江經濟帶開放開發的重大機遇，投入6億元加強工業園區建設，吸引更多優勢產業、優良企業、優質項目向園區扎堆。目前，我市已形成以枝江經濟開發區為核心，以安福寺食品加工園、姚家港化工園、白洋裝備工業園、江口民營工業園為支撐的沿江工業布局。要努力將枝江經濟開發區建成高科技、高附加值的新型工業區，將安福寺食品加工園打造成湖北重要的果蔬食品加工基地和鄉村示范工業園區。我們將以超常規的速度推進姚家港化工園基礎設施建設，使之成為乃至全省重要的化工基地，爭取3年內園區產值突破100億元。進一步加快白洋裝備工業園發展，使之成為國內外裝備制造企業轉移的承接地和周邊大中城市裝備制造企業的配套園區。

四、增加建設投入，著力解決城鄉面貌問題

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（一）城區工業實現了跨越式發展

__城區發端于1984年開始的江北機場興建和龍溪開發。1985年時，兩路城區僅0.53平方公里，龍溪尚屬院壩鄉。當時兩路只有為數不多的幾家國有食品、機械、印刷工業企業。隨著龍溪和兩路開發建設的強力推進，通過20多年努力，__城區面積已達48.6平方公里。與此同時，工業化隨之強勢跟進，到20__年底，規模以上工業企業195戶，形成了汽摩、電線電纜等重點產業，擁有了長安汽車、泰山電纜等知名企業，為近幾年__穩居全市工業十強區縣之首提供了堅實支撐。

（二）城區工業實現了向園區集中

處于后發狀態的__城區工業，在城市化進程中，一開始就注意了工業企業向園區集中，防止工業散亂布局、遍地開花的現象發生。在龍溪開發初期，就在黃泥塝布局了鄉鎮企業發展片區。1997年區委又提出建設大工業園區。隨即在回興設立了科技產業開發園區，并成功地引進了長安福特等一大批大、中、小型工業企業，同時在農業園區發展以食品加工為主的工業企業。1999年區委決定在雙龍湖轄區內的觀音巖地區設立民營經濟開發區，引進和培育中小工業企業發展。20__年，區委抓住北部新區成立的機會，決定在雙鳳橋街道溜馬石地區設立科技產業開發區b區，后更名為__空港工業園區。空港工業園區近幾年強勢發展，在全市30個特色工業園中高居第2名。在20__年園區整頓中，撤銷了民營經濟開發區，組建了兩路工業園區。兩路工業園區揮師東向，引進了金山科技、娃哈哈集團等品牌企業和臺商工業園，正由回興地區向石坪地區強勢推進。到20__年底，各大園區規模企業達到195戶，實現產值和利稅分別占區屬板塊企業的比重為80.1%、82.7%。

（三）城區工業形成了優勢產業

以__空港工業園區、兩路工業園區、現代農業園區為主戰場，逐漸形成了以汽摩產業為主的交通運輸設備制造業、電線電纜、醫藥化工、食品加工、紡織服裝、模具研制、電子信息等支柱產業和優勢產業。到20__底，區域30戶重點企業占區域工業總量的76.8%。七大支柱產業實現產值占全區規模以上工業企業比重的91.6%。

二、城區工業經濟管理狀況

（一）管理機構由多頭到集中

適應城區工業迅猛發展的需要，城區工業經濟管理也實現了與時俱進。

1951年時，工業企業由縣政府財政經濟委員會統一管理。以后，隨著國營工業、城鎮集體工業、商辦工業、校辦工業、鄉鎮企業等等的逐步興起，工業經濟管理進入了“多頭”管理時期。縣屬國營工業的管理機構，經歷了縣工業公司、縣工業局、縣煤炭局、縣冶金局、縣機械局、縣輕工化學工業局，再到縣工業局等多輪撤并，到20__年，工業局再次撤銷，其職能劃入區經委。城鎮集體工業的管理機構，也經歷了建國初期縣供銷社、縣糧食局、縣花紗公司、縣商業局、縣手工業聯合社的管理，1958年集體工業企業全部過渡為全民企業，遂按產品歸口轉縣機電、輕化工、煤炭、交通、商業、農業等局管理。1961年成立縣手工業管理局，恢復“過渡企業”集體性質。后手工業管理局更名為縣二輕局，在1997年并入區工業局。商辦工業、食品工業、校辦工業、民政福利工業等，在深化改革中企業與主管部門脫鉤，從宏觀管理層面歸區經委統一管理。鄉鎮工業誕生后，其管理機構經歷了縣鄉村企業局、縣鄉鎮企業管理局、鄉鎮企業委員會、區鄉鎮企業管理局到區中小企業管理局的名稱變化，其職能也由過去主要發展鄉鎮、村集體為主轉變為大力發展個體、私營和混合所有制工業，對非公有制經濟和中小企業進行規劃、指導、協調、監督和服務。目前，區經委按照政企分開，不直接干預企業生產經營，打破所有制和隸屬關系界限的要求，全面履行城區工業經濟管理和服務職能。

（二）管理方式由直接到間接

1、規劃引導。園區是城區工業經濟的主要載體。按照發揮企業集聚效應，引導企業向園區集中的要求，結合園區已有產業布局,確立了產業定位和發展目標。空港工業園區主要承接現代制造業中的汽摩、機電、應用電子三大產業項目。兩路工業園區主要承接現代制造業中的紡織服裝、專用設備、信息家電、電子元器件等產品和工業品專業市場項目，打造__市的家電信息、紡織服裝、電子元器件三大研發生產基地。現代農業園區以__食品工業城為核心，主要布局食品產業、生物醫藥產業，策劃包裝生物醫

藥工業城，著重發展現代制造業中的農產品加工業，乳品、方便食品、調味品、飲料品、營養保健食品等食品制造業和生物醫藥制造業。2、政策引導。20__年，區委、區政府轉發了市委、市政府《關于進一步加快民營經濟發展的決定》。20__年，出臺了推進特色工業園又好又快發展的“1＋3”文件和《加快全區都市工業園（樓宇）建設的意見》，明確規定了民營企業享受的各項優惠政策，入駐特色工業園和都市工業園的企業享受的優惠政策，以及從體制機制、規劃政策、審批服務等方面對園區建設的支持。此外，20__年以來，還出臺了對工業企業扶優扶強、鼓勵爭創名牌產品等政策。在資金支持上，出臺了《__市__區工業發展專項資金管理暫行辦法》，僅20__年市區財政就撥付1420萬元，支持27戶企業29個項目發展。成立中小企業信用擔保中心，為中小工業企業發展提供貸款幫助，累計為__電池總廠、雙慶機電有限公司等企業擔保貸款2億多元。

3、協調服務。各園區對入駐企業、在建設項目行政審批實行代辦服務。區經委在供氣指標、電力設施建設等方面加大了協調力度，為企業提供能源保障。區中小企業局積極組織電煤調運。為了鼓勵企業發展壯大，區級相關部門積極向市經委、市財政局爭取節能降耗專項資金、新型工業化專項資金、技術改造資金。20__年，全區安排技改資金3戶企業223萬元，獎勵10強企業共55萬元，獎勵名牌產品9戶共95萬元。

三、城區工業發展的主要制約因素

/！/（一）規劃滯后

雖然我區工業發展“十一五”規劃已經于20__年9月出臺，但是，城區工業發展中長期規劃尚未出臺，城市建設總規、土地利用總規調整滯后。建立工業園區前，我區是農業大區，工業化水平極低，根本沒有工業發展規劃。園區建成初期，城區工業發展中長期規劃也只是一個概念，是模糊的，各園區招商引資沒有目標，見商就引、見企就招的現象較為嚴重，產業全而小、散而亂。在這種狀況下，城市建設總體規劃、土地利用總體規劃總是被動地跟著產業走，隨產業調整而不斷修改，卻還是顯得滯后。當前園區產業布局的“后遺癥”就足以證明規劃缺失的不良后果，如兩路工業園區主要是集聚現代制造業等工業，而娃哈哈集團落戶于此；又如__山峰凸輪有限公司、海聯化工等企業剛在園區起步發展就面臨搬遷，給企業、政府都帶來不利影響。

（二）體制欠順

我區現行工業管理職能比較分散，不同領域的工業行業管理職能和工業運行調節職能分散在不同部門，就全區中小企業、非公有制企業涉及的管理部門達10余家。這種管理體制存在以下弊端：一是與市級部門設置不相對應，不利于工作銜接協調，如中小企業局工作上就受到市經濟運行局、市經委、市能源局等部門的指導。二是不同部門分散管理，不利于制定工業總體規劃，有時區發改委、區經委、區中小企業局三家的規劃目標、產業定位都不一致，各行其是。三是多頭管理，造成行政成本提高和資源浪費，特別是企業要面對多個“婆婆”，一套報表就要報送多家部門，不利于對企業的統一管理和服務。

（三）用地瓶頸

由于__城市建設總體規劃和土地利用總體規劃遲遲不予調整，加之當前國家宏觀政策調控等原因，各園區基本無工業用地可供。而現有相當部分企業要進行擴能和技術改造，都急需土地。江北化肥、馳騁、瑋蘭、天友、恒通、光大等企業都急需征地擴建。元創集團的沖壓件生產線，預計投資3億元，征地150畝，但由于土地問題已到南京市進行了投資。沒有土地，新招進來的企業無法落地，現有企業無法擴容，土地問題已經成為招商引資和企業發展壯大的一道難題。

（四）基礎設施不配套

基礎設施配套建設是工業經濟發展最重要的硬環境。基礎設施建設是否配套，是企業能否入駐必須考慮的先決條件。作為城區工業經濟發展主戰場的園區，一是基礎設施沒有跟上企業發展的進度，在一定程度上影響了企業建設和投產。二是與鄰近區相比，這方面差距十分明顯。其中最突出的是企業用電問題。兩路工業園區、農業園區需要建設110千伏變電站和開閉所才能滿足企業的用電需求，但遲遲未得到解決。另外，骨架道路建設、土地平整等都存在滯后現象。截止20__年底，各園區由于基礎設施建設不配套等原因，不具備動工條件的項目22個，其中兩路工業園區16個，農業園區6個。

（五）軟環境不優

一是建設項目行政審批時間長、手續多，少數部門仍然是“門難進、臉難看、事難辦”。二是政策吸引力不夠。對企業技術改造、技術創新的扶持配套政策不完善。隨著中小企業信用擔保中心資金的減少，政府為中小企業發展提供的融資平臺將逐漸消失。三是招商后續服務不夠。重招商輕服務，重招外地新商輕本地企業發展，由此導致一邊新招商，一邊流失好企業大項目。

四、加強城區工業經濟管理的建議

（一）規劃先行，實現合理布局

區委、區政府要盡快研究出臺__區城區工業發展中長期規劃，站在中國西部的高度定位和規劃__城區工業。進一步完善園區各自產業功能分區規劃和重點產業發展規劃，切實制定各園區、各街道的產業導向目錄和項目準入條件。在制定規劃中，要努力提高制定規劃的科學性、適度超前性和可操作性，保持規劃嚴肅性，用科學的規劃引導城區工業進行調整和提升，逐步實現產業的合理布局和產業的不斷升級。產業布局要依托現有產業基礎與資源條件，以“錯位布局、差異發展、優化配置”為導向，堅持特色產業布局聚集、配套產業功能互補、生態環境和諧，在有限的地理空間內實現容量與效益最大化，原則限制非布局產業及其配套產業在區域內發展，盡快構建產業集聚化和功能互補化的格局。

（二）理順體制，加強科學管理

國務院已經整合管理資源，實行“大部門制”。在市、區即將進行的新一輪體制改革中，要認真調查研究，涉及工業管理的區級部門設置應按照“大部門制”的要求和城鄉統籌發展的原則，盡可能與市級部門對應，該撤并的堅決撤并，職能該調整的堅決調整，如區經委和區中小企業局就存在職能的重復和交叉。總之，工業管理部門的設置要利于制定統一的產業規劃、規范項目的審查立項、加大能源建設和調配力度，更好地為企業服務。但是，也有一些特殊工業行業的管理只能按照行業歸口管理。如民政局管理的福利企業，涉及使用殘疾人人數比例認定為福利企業，仍由區民政局管理；煙花爆竹等三類高危行業，安全至關重要，仍由區安監局管理。

（三）完善“兩規”，破解用地難題

用地難源于“兩規”調整和審批滯后。__市城鄉建設總體規劃已獲國務院批準，土地利用總體規劃正在按照城鄉建設總體規劃編制完善待批。土地供應雖然是一個偏緊的趨勢，但一旦“兩規”獲批，用地形式即可靈活，違法用地便不易發生。因此，我區要積極協調調整并報批城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，科學編制和報批分區規劃和主體功能區發展規劃，為依法用地掃清法律障礙。要對全區建設用地情況進行系統清理，準確掌握土地規劃和使用情況，合理科學布局城區工業，充分利用產業投資準入政策，促進土地集約節約利用。要積極向上爭取更多的建設用地指標，探索盤活閑置國有土地和有效利用集體建設用地的辦法，為產業發展創造更大的空間。

（四）加大投入，增添發展活力

堅持招商引資與創業再創業雙輪驅動，千方百計“引進外資、利用內資、激活民資、爭取國資、上市融資”，形成內源與外源相互促進、優勢互補的產業投入增長機制。加大財政對工業企業扶優扶強力度，用足用活用于工

業發展的科技專項資金，進一步發揮財政資金對產業投入的導向作用，鼓勵企業加大以科技進步和內涵發展為主的技術改造和產業升級。加強政府、企業與金融部門合作，積極爭取金融信貸支持。繼續發揮融資擔保中心的作用，積極為企業發展提供幫助。（五）優化政策，加強政策支撐

篇7

作為一種新型的投資額較大的綜合性項目，工業園區的建設需要從成本、效率、融資、環保等諸多方面，來關注經濟效益與社會效益的綜合狀況。因此，在工業園區項目進入到正式建設之前，就需要對工業園區建設項目的可行性做出科學的論證，從而確保工業園區建設項目投資的風險在一個可以控制的范圍之內。但目前在我國工業園區建設項目過程中，對可行性評估的科學性和系統性還不夠，需要提升其科學性和系統性[1]。基于此，本文在對我國工業園區建設項目可行性評估一般過程的基礎上，以招商局光明科技園建設項目為例，對工業園區建設項目的可行性評估過程進行深入的分析，從而為提升我國工業園區建設項目可行性評估的科學性提供指導。

1 工業園區建設項目可行性評估的含義與作用

1.1 工業園區建設項目可行性評估的含義

工業園區建設項目的可行性評估，是基于一定的評估方法和評估流程，從工業園區建設項目的主要構成、項目建設的基礎設施條件、項目發展的市場需求狀況、項目建設的規模與投入產出比、項目建設的工藝路線與設備選型、項目建設的生產安排與勞動定崗、項目建設的環保條件、項目建設的風險、項目建設的資金來源與配套措施以及項目未來發展的盈利能力等方面，來對工業園區建設項目的技術、生產、管理、市場等各個層面，進行可行性的論證，并從財務的層面來對工業園區建成后的經濟效益、社會效益等進行分析和預測，從而為該工業園區是否值得進行投資建設提供科學的決策依據的系統分析方法與過程。

從工業園區建設項目可行性評估的含義中可以看出，作為擬建工業園區建設項目正式建設前期籌備工作的重要組成部分，工業園區建設項目可行性評估對控制工業園區建設項目建設與投資的風險具有重要的保障作用。同時，在工業園區建設項目可行性評估中，通過對不同的工業園區建設方案、投資規模、技術條件等方案的比較論證，選擇出一個最具有發展潛力、投資效益最優化的投資方案，也起到了重要的專業論證作用。因此，工業園區建設項目可行性評估是工業園區建設項目投資決策科學化、專業化的重要技術支撐。除此之外，由于工業園區建設項目可行性評估是發生在工業園區建設項目正式投產建設之前，因此工業園區建設項目可行性評估是一種事前的分析與預測工作，而不是事后的項目評價。

1.2 工業園區建設項目可行性評估的作用

基于工業園區建設項目可行性評估的含義可以看出，工業園區建設項目可行性評估，對確保工業園區建設項目投資效益和風險防范，具有重要的保障作用。具體而言，工業園區建設項目可行性評估的重要作用，主要體現為如下方面：

首先，工業園區建設項目可行性評估是工業園區建設項目投資決策的重要依據。由于工業園區建設項目的投資規模都很巨大，而且其建成后涉及到眾多的利益主體與單位。由此，工業園區建設項目的投資決策是否科學，就成為工業園區建設項目建設能夠實現預定目標和效益的重要保障[2]。因此，建立在以詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算、評價體系基礎上的可行性評估，就能夠從多方面為工業園區建設項目的投資決策提供依據，從而確保工業園區建設項目的投資決策建立在科學的數據分析基礎之上。

其次，工業園區建設項目可行性評估是工業園區建設項目籌集建設資金的依據。工業園區建設項目可行性評估通過對工業園區建設項目現金流量、成本效益、獲利能力、還款能力等方面的分析、評估和預測，得出工業園區建設項目的財務能力和未來發展的財務狀況，從而為工業園區建設項目在籌集資金過程中能否獲得商業銀行、風險資本以及相關的投資方的認可提供了重要的財務數據，成為工業園區建設項目獲得投資合作方在資金支持決策上的重要依據。

再次，工業園區建設項目可行性評估是工業園區建設項目建設方與工業園區建設項目建設中的相關部門簽訂建設合同，從而確保建設工期順利完成的重要保障。在工業園區建設項目建設過程中，不可避免地要與建筑材料供應商、電力部門、水利部門、熱供應單位、電信通訊部門以及交通部門等各種職能部門和利益相關方進行合作[3]，而工業園區建設項目可行性評估報告就成為工業園區建設項目方與這些合作單位簽訂合作協議的重要參考依據。

2 工業園區建設項目可行性評估的主要內容與方法

在工業園區建設項目的可行性評估的內容上，盡管不同的工業園區建設項目，其可行性評估的內容有所側重，但總體而言，工業園區建設項目的可行性評估在內容上都具有一定的相似性。其評估的要素主要包括工業園區建設項目的主要構成、項目建設的基礎設施條件、項目發展的市場需求狀況、項目建設的規模與投入產出比、項目建設的工藝路線與設備選型、項目建設的生產安排與勞動定崗、項目建設的環保條件、項目建設的風險、項目建設的資金來源與配套措施以及項目未來發展的盈利能力等方面。其中，工業園區建設項目的市場分析、技術分析、財務分析、經濟分析等一系列研究，是工業園區建設項目可行性評估的核心構成要素。本文如下主要對這些核心構成要素的評估內容和方法進行分析。

2.1 工業園區建設項目的技術先進性評估

在工業園區建設項目可行性評估的技術評估方面，主要包括如下內容：工業園區建設項目的生產條件是否符合要求；工業園區建設項目所選用的技術裝備與工藝水平的先進程度如何；工業園區建設項目的產品結構與布局是否合理；工業園區建設項目的設計方案與工藝流程是否先進；工業園區建設項目的規模大小與市場容量是否成立等。在工業園區建設項目的評估中，對上述工業園區建設項目的技術先進性進行評估，是工業園區建設項目財務分析和經濟評估的前提和基礎。只有在工業園區建設項目的技術先進性進行評估的基礎上，才能對工業園區建設項目的財務分析和經濟效益進行評估。在評估方法上，工業園區建設項目技術評估的方法主要包括比對法和分析對比法。比對法指的是通過對工業園區建設項目各種技術的優缺點進行對比，從而選擇合適的工業園區建設項目的技術方案，該法注重的是對工業園區建設項目的各種技術方案進行細節比對[4]。

2.2 工業園區建設項目的市場容量評估

在工業園區建設項目可行性評估中，市場評估至關重要。因為工業園區建設項目市場需求與發展的狀況，直接決定了工業園區建設項目的投資效益，其結果也直接決定了工業園區建設項目的最終取舍。工業園區建設項目市場容量評估的內容主要包括：第一，對工業園區建設項目的市場環境進行評估，包括對工業園區建設項目的宏觀市場環境（政治、經濟、文化、技術）和微觀市場環境（工業園區自身、工業園區建設投資方）的發展趨勢和對工業園區建設項目的影響進行分析、預測，從中明確出工業園區建設項目投資發展的優勢、劣勢、機會和威脅，從而作為后續決策的依據[5]；第二，對工業園區建設項目發展的市場需求、市場容量、市場競爭狀況進行評估，從中對工業園區建設項目未來的市場發展狀況做出預測和判斷，從中明確工業園區項目建設發展在市場上的可行性。工業園區建設項目市場容量評估的的方法主要包括：對工業園區建設項目外部市場環境評估的PEST（政治、經濟、文化、技術）評價方法、工業園區建設項目發展的SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）評價方法、工業園區建設項目市場預測的定量統計分析方法、工業園區建設項目市場競爭狀況的五力（供應商、企業自身、競爭者、消費者、替代品）分析模型等。

2.3 工業園區建設項目的財務預算評估

工業園區建設項目的財務預算評估又被稱為工業園區建設項目的微觀經濟效益分析，是在完成市場前景預測、廠址選定、工藝技術方案選取等研究的基礎上對工業園區項目建設的投資收益進行調查研究、計算及論證。工業園區建設項目的財務效益評估的內容主要包括：工業園區建設項目的原材料成本核算；工業園區建設項目的勞動力成本核算；工業園區建設項目管理費用的核算；工業園區建設項目建成為未來5年的現金流量、項目盈利能力以及投資回報率等等各種經濟分析因素。工業園區建設項目的財務效益評估的結果將為工業園區建設項目的最終決策提供比較，優選出最佳方案，從而得出與之相關的成本、收益及盈利水平預算，以便于工業園區建設項目的最終投資決策。

2.4 工業園區建設項目的經濟效益評估

經濟分析主要指的是對國民經濟進行宏觀經濟效益分析。工業園區建設項目的經濟評估是工業園區建設項目可行性研究的中心環節和投資決策的關鍵依據之一，其目的在于最大限度地規避各種經濟風險，提高效益水平[6]。投資工業園區建設項目的經濟評估可以分為財務狀況評價和國民經濟現狀評價。財務狀況評價就是依據我國目前所推行的財政稅務制度和物價體系從投資工業園區建設項目的財務角度分析、計算財務收益狀況和費用大小，編制具體的財務分析表、擬定計算評價的各項指標。投資工業園區建設項目的國民經濟評估是依照資源合理配置的原則，從國家整體方面考察投資建設工業園區建設項目的經濟效益和各種費用，用貨物影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等常用經濟參數，具體分析計算投資建設工業園區建設項目對國民經濟的凈貢獻大小，評價投資建設工業園區建設項目的經濟合理程度。

3 對招商局光明科技園建設項目的可行性評估

3.1 項目背景與構成

招商局光明科技園建設項目位于深圳市光明新城觀光路以南、光僑路以西，與廣深港客運專線光明站毗鄰。招商局光明科技園建設項目的產業初步定位于以電子信息、光機電一體化、新材料等行業為主的高新技術產業和高端服務業，打造國際性、門戶式的“光明國際企業新城”，服務于世界五百強科技型企業、大型知名企業、高成長型企業等目標客戶。總體功能包括高端研發、高端制造、高端商務辦公、生活配套及商業配套等，總體的發展目標是成為與光明中心城融為一體的綜合性、多元化企業新城。

招商局光明科技園建設項目包括三個地塊，AB地塊將在前三期工程中完成，C地塊在第四期完成，AB地塊的占地面積為142，560.46平米，總建筑面積為390，597平米；C地塊占地65，132.09，建筑面積為72，126.43平米（根據項目委托方委托，C地塊建筑面積為136，603.00平米。其中可以獲得經濟收益的物業類型主要包括：商業辦公樓、獨棟研發樓、研發生產廠房、高檔商務、高級宿舍及員工宿舍六種。

3.2 項目市場需求分析

根據深圳統計局的數據，2007年深圳的工業總產值約為13，832億元，增長率約為17.7％。根據《深圳市工業發展“十一五”規劃》，深圳市工業發展目標是確保2010年工業增加值達到4，580億元，年均增長率在13%以上。根據上述增長比例，設定未來3年內（截至2010年）深圳工業總產值增長比例為15％（取中間值），其生產總值將達到21，037億元。根據《深圳市工業布局研究與規劃》的數據，深圳市工業用地整體規劃面積約為24，100萬平方米。則推測2010年深圳工業土地單位產值約為：未來工業總產值21，037億元/工業土地規劃面積24，100萬＝8，700元/M2。未來3年內工業總產值增加額為：21，037億元－13，832億元＝7，204億元。可以推算出全市未來3年增加的工業土地面積約為：工業總產值增加額7，204億元/8，700元/M2＝8，300萬M2。光明高新區規劃面積在深圳市工業用地規劃總面積中的比重約為8.4%，則未來3年內光明高新區需求的增加量約為：8，300萬平方米×8.4％＝690萬平方米。

3.3 項目目標消費群體與輻射區域

在目標消費群體方面，招商局光明科技園建設項目的目標消費群體包括三類：一是招商局光明科技園建設項目園區內的消費群體：招商局光明科技園建設項目建成后，將會分批吸引企業入駐園區，由于光明高新區目前的商業配套比較稀缺，企業員工的商業活動無法得到滿足。因此，招商局光明科技園建設項目的商業配套設施首先需滿足于園內消費群體的需要。二是光明高新區內的中高端消費群體：目前光明高新區內的企業園區主要以自用為主，靠提供簡單的商業自給自足。由于光明高新區缺乏綜合性、多功能性、市場化的中高端商業配套，遠遠不能滿足該區域購買能力較強的消費群體的要求。因此，招商局光明科技園建設項目商業配套的建設，將會填補該區域的市場空白。三是光明中心城以及周邊區域的中高端消費群體：光明中心城目前正處于待開發的階段，消費群體主要為當地的原住居民。根據政府規劃，未來光明中心城將會建設成為國際化、高品味的居住社區，再加上該區域商務辦公樓的建設，能吸引大量的中高端消費群體入住，為招商局光明科技園建設項目培育了更廣泛的商業消費群體。

招商局光明科技園建設項目的商業配套輻射區域以“企業加速器”園區為中心，逐漸向外擴散，輻射到光明高新區以及整個光明新城及其它周邊區域。運用差異型及梯度型的戰略原則，使商業物業的整體功能得到完善和突破，彌補該區域商業物業的市場空白。

3.4 項目經濟效益評估

按照100%自有資金進行投資，計算經濟效益指標如下：招商局光明科技園建設項目財務內部收益率：15.20%；項目財務凈現值（I=10%）：123，921.30萬元，項目動態投資回收期（含建設期）：20.50年，如表1所示。

1）招商局光明科技園建設項目財務凈現值（FNPV）分析。凈現值（FNPV）是按設定的基準收益率（10%）將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和，它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于0的項目可以接受。經測算：項目基本方案在計算期內財務凈現值為123，921.30萬元。

2）招商局光明科技園建設項目財務內部收益率（FIRR）。內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于0時的折現率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態指標。當FIRR大于基準收益率10%時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經測算：項目在計算期內財務內部收益率為15.20%。

3）招商局光明科技園建設項目動態投資回收期。根據測算，招商局光明科技園建設項目動態投資回收期為20.50年，由于招商局光明科技園建設項目開發周期分為四期，在第九年全部物業才能投入使用，故招商局光明科技園建設項目動態回收期（含建設期）較長。

綜述以上分析過程，招商局光明科技園建設項目的各項指標表明，其財務凈現值大于0，內部收益率大于基準收益率，因此，招商局光明科技園建設項目基本方案在財務上是可行的。

參考文獻：

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[2] 簡德三.項目評估與可行性研究[M].上海：上海財經大學出版社，2004：33.

[3] 黃有亮.工程經濟學[M].南京：東南大學出版社，2006：55-56.

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省經貿委、省鄉鎮企業局、省中小企業局三部門聯發了《關于加強全省鄉鎮工業功能區建設的通知》，隨即，我縣結合縣情了《縣鄉鎮工業功能區塊開發實施辦法》，這個辦法是專門針對鄉鎮工業區塊的發展的。其主要政策有：

1、土地出讓金及相關稅費地方所得部分由開發鄉鎮人民政府收益。

2、縣政府給予開發鄉鎮一定的獎勵：以新落戶功能區塊的企業所交稅金（指增值稅和所得稅）為基數，第一至第三年每年獎勵10%，第四至第六年每年獎勵15%。

3、把工業項目用地指標重點向縣級開發區和鄉鎮工業功能區傾斜。

4、在鄉鎮工業功能區塊落戶的企業享受松委文件規定的政策。

第1、2兩條對鄉鎮工業區塊開發來說是有含金量的政策，從執行情況看是基本到位的。但對第一條，認為“地方所得部分”應是“縣所得部分”，因此提出工業用地報批出讓費用中22%的縣得部分應予返還，但目前是不返還的，與縣工業園區、孵化基地相比存在不平等的門檻。22%的縣得部分分別是：土地業務費2%由縣土管局收，土地收益基金5%由縣財政收，廉租房保障基金5%由縣財政收，失地農民社會保障基金5%由縣財政收，社會養老全員保險基金5%由縣財政收。

第3條工業用地指標在實際分配當中是先縣級開發區塊后鄉鎮開發區塊的，所以各有關鄉鎮都反映開發區塊的發展空間受到限制，在一定程度上影響開發積極性。

第4條針對的是落戶企業，只要達到有關門檻（如：當年銷售收入達到500萬元及以上或實繳稅金達到30萬元及以上）均能享受有關政策。但許多規模小的企業尤其是本土企業反映在稅費、土地等方面對他們鼓勵支持不夠。

二、鄉鎮工業區塊在開發、管理上存在的政策保障制約

我縣鄉鎮工業區塊啟動比較早，在很大程度上推動了工業的發展，為“一心多塊”的布局形成作出了很大的貢獻。但從開發進度看，大多慢于當初計劃安排，這有很多方面的原因，其中政策保障層面的制約有：

1、資金保障制約。我縣鄉鎮的財力都捉襟見肘，保吃飯都有困難，工業區塊的開發資金只能靠自求平衡，但從實際開況看，負債都比較嚴重。如：高速公路接線區塊征地250畝，目前開發成本（征地費、審批費、基礎設施配套費等）支出2979萬元，土地收入1363萬元，虧損1616萬元；十五里區塊征地100畝左右，目前開發成本支出1726萬元，土地收入1062萬元，虧損664萬元；赤壽區塊征地249畝，目前開發成本支出約3000萬元，土地收入約2000萬元，虧損約1000萬元。由于鄉鎮政府缺乏融資平臺，也缺乏其他資金來源渠道，有含金量的兩條財政政策也難以起到杠桿撬動作用，因此，再負債經營必定難以為繼。

2、土地保障制約。每年省下達的建設用地指標很有限，因此鄉鎮工業區塊在土地指標方面難以得到滿足，進而難免出現違規用地現象，即“未批先征、未征先供、未供先建”，現導致遺留問題很難解決，既影響企業融資，又影響政府公信力。

3、人才保障制約。工業管理人才匱乏（指招商引資人才、前期工作人才、開發建設人才、企業管理人才等）是困擾我縣工業發展的一大瓶頸，作為鄉鎮政府來說，人才更是奇缺。分管工業鄉鎮長及助理鄉鎮長基本是半路出家，且輪換得快，鄉鎮工辦干部也大都是兼職，缺乏開發管理經驗的積累，缺乏對歷史沿革政策、情況的了解，為此嚴重影響了鄉鎮工業區塊的規范開發和管理。

4、環保政策制約。主要表現為減排政策制約，產業政策（淘汰落后產能）制約，審批政策制約等，縣環保局審批內容明顯減少，我縣著力發展的不銹鋼、銅、合成革等行業都提高了環境準入門檻。另外，區塊基礎設施滯后、企業環保設施不規范、“三同時”監管不到位等都帶來了許多問題，處理不好會上升到社會問題。

三、對策建議

我省《關于加強全省鄉鎮工業功能區建設的通知》中明確提出調整和優化鄉鎮工業區塊的整體布局，有以下幾種發展方向：一是重點培育一批規模較大的，特色產業優勢明顯的鄉鎮工業區塊，做大做強；二是發展一批省級工業園區的組合區，作為園區的擴容區申報發展，或作為配套區開本文來自轉載請保留此標記。發建設；三是聯合開發一批鄉鎮工業功能區，打破行政區劃，將地理相鄰、產業相近、基礎設施可配套的鄉鎮工業功能區進行資源整合；四是堅決撤并一批不具備發展條件或違規建設的鄉鎮工業功能區。可見，鄉鎮工業功能區整合提升是發展必然，武義和龍泉也在走這條路。基于我縣平原的立地優勢，并從我縣的產業大平臺規劃出發，我們要集中人力、財力做大做強幾個工業園區的組合區塊，避免零星開花，為此提出分類指導的原則，即：工業區塊納入縣工業園區的組合區促進發展；工業區塊適時整合到工業園區；其他鄉鎮工業區塊注重現有規模效益的發揮，不再擴大或不再開花。

特此在政策保障方面建議：

1、搞好布局規劃，明晰產業布局。我縣工業基礎薄弱，又受制于農保，為了盡快擴大工業規模，提出了“一心多塊”的布局構架，現回過頭看，鄉鎮工業功能區布局顯得散而小，產業定位不明確，一些區塊雖有產業定位，但從布局上看顯得不科學，這些都對區塊的管理、區塊的招商、基礎設施的配套以及環保治理等帶來了很多問題，最終制約了區塊的發展。建議全縣統籌兼顧、整體謀劃，圍繞這輪土地規劃、縣域規劃編制無縫對接的契機，搞好松古平原工業大平臺規劃，排好開發計劃，有序推進；以生態發展為導向，認真研究鄉鎮工業區塊的產業定位問題，以產業定位來整合區塊、以產業定位來制定扶持政策，以產業定位來招商引資，避免無序開發和低水平建設。

2、針對不同的鄉鎮工業區塊實施不同的扶持政策。根據各個鄉鎮工業區塊的特性予以不同的扶持政策，這更具有針對性、促進性。如：工業區塊，除了享受與工業園區一樣的稅費政策外，在土地指標上還要適當支持，基礎設施上盡量與縣級開發區聯建共享，此外，要緊緊抓住省市加快中心鎮培育的良好機遇，在用足用好上級政策扶持的同時認真研究并出臺縣里扶持政策，尤其要賦予工業區塊更多體制、機制上的活力，幫助構筑好融資平臺、產業平臺，增強“造血”功能，真正按“兩區”戰略目標去加快發展。工業區塊因為開發早，又緊連工業園區，基本進入良性循環，但企業規模偏小，產業層次不高，專業管理力量薄弱，若并入工業園區，有利于擴大工業園區規模，提高行政管理效率，因此扶持政策應側重于構筑鄉鎮與園區共同發展的長效機制方面。新興茶葉工業區塊，稅收貢獻不大，但對我縣茶產業的發展意義非常大，扶持政策應側重于龍頭企業帶動、品牌質量提升等方面。

3、想方設法，多渠道解決土地、資金問題。一是抓緊土地報批工作和土地遺留問題解決，抓住這次土地調規，把違規用地合法化，抓緊報批；對遺留問題要采取多種方式，爭取多方支持，抓緊解決好。二是多條渠道籌措開發資金，建議縣財政增大補助力度，用于區塊的基礎設施配套工程，同時給予鄉鎮以商補工機制，通過集鎮的商貿開發，來彌補區塊開發資金不足；鄉鎮自身要主動爭取銀行支持，充分發揮擔保公司作用，增強融資能力，同時積極探索對外招商引資整體開發區塊的機制，由開發商去開發土地、引進企業、培育產業。

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一、鄉鎮工業區塊開發政策及執行情況

縣結合縣情了縣鄉鎮工業功能區塊開發實施方法》這個方法是專門針對鄉鎮工業區塊的發展的其主要政策有：省經貿委、省鄉鎮企業局、省中小企業局三部門聯發了關于加強全省鄉鎮工業功能區建設的通知》隨即。

1土地出讓金及相關稅費地方所得局部由開發鄉鎮人民政府收益。

第一至第三年每年獎勵10%第四至第六年每年獎勵15%2縣政府給予開發鄉鎮一定的獎勵：以新落戶功能區塊的企業所交稅金（指增值稅和所得稅）為基數。

3把工業項目用地指標重點向縣級開發區和鄉鎮工業功能區傾斜。

4鄉鎮工業功能區塊落戶的企業享受松委文件規定的政策。

從執行情況看是基本到位的但對第一條，第12兩條對鄉鎮工業區塊開發來說是有含金量的政策。認為“地方所得局部”應是縣所得部分”因此提出工業用地報批出讓費用中22%縣得局部應予返還，但目前是不返還的與縣工業園區、孵化基地相比存在不平等的門檻。22%縣得部分分別是土地業務費2%由縣土管局收，土地收益基金5%由縣財政收，廉租房保障基金5%由縣財政收，失地農民社會保證基金5%由縣財政收，社會養老全員平安基金5%由縣財政收。

一定水平上影響開發積極性。第3條工業用地指標在實際分配當中是先縣級開發區塊后鄉鎮開發區塊的所以各有關鄉鎮都反映開發區塊的發展空間受到限制。

只要達到有關門檻（如：當年銷售收入達到500萬元及以上或實繳稅金達到30萬元及以上）均能享受有關政策。但許多規模小的企業尤其是外鄉企業反映在稅費、土地等方面對他鼓勵支持不夠。第4條針對的落戶企業。

二、鄉鎮工業區塊在開發、管理上存在政策保證制約

很大水平上推動了工業的發展，縣鄉鎮工業區塊啟動比較早。為“一心多塊”布局形成作出了很大的貢獻。但從開發進度看，大多慢于當初計劃布置，這有很多方面的原因，其中政策保證層面的制約有：

保吃飯都有困難，1資金保證制約。縣鄉鎮的財力都捉襟見肘。工業區塊的開發資金只能靠自求平衡，但從實際開況看，負債都比較嚴重。如：高速公路接線區塊征地250畝，目前開發本錢（征地費、審批費、基礎設施配套費等）支出2979萬元，土地收入1363萬元，虧損1616萬元；十五里區塊征地100畝左右，目前開發利息支出1726萬元，土地收入1062萬元，虧損664萬元；赤壽區塊征地249畝，目前開發利息支出約3000萬元，土地收入約2000萬元，虧損約1000萬元。由于鄉鎮政府缺乏融資平臺，也缺乏其他資金來源渠道，有含金量的兩條財政政策也難以起到杠桿撬動作用，因此，再負債經營肯定難以為繼。

因此鄉鎮工業區塊在土地指標方面難以得到滿足，2土地保證制約。每年省下達的建設用地指標很有限。進而難免出現違規用地現象，即“未批先征、未征先供、未供先建”現導致遺留問題很難解決，既影響企業融資，又影響政府公信力。

作為鄉鎮政府來說，3人才保證制約。工業管理人才匱乏（指招商引資人才、前期工作人才、開發建設人才、企業管理人才等）困擾我縣工業發展的一大瓶頸。人才更是奇缺。分管工業鄉鎮長及助理鄉鎮長基本是半路還俗，且輪換得快，鄉鎮工辦干部也大都是兼職，缺乏開發管理經驗的積累，缺乏對歷史沿革政策、情況的解，為此嚴重影響了鄉鎮工業區塊的規范開發和管理。

產業政策（淘汰落后產能）制約，4環保政策制約。主要表示為減排政策制約。審批政策制約等，縣環保局審批內容明顯減少，縣著力發展的不銹鋼、銅、合成革等行業都提高了環境準入門檻。另外，區塊基礎設施滯后、企業環保設施不規范、三同時”監管不到位等都帶來了許多問題，處置不好會上升到社會問題。

三、對策建議

有以下幾種發展方向：一是重點培育一批規模較大的特色產業優勢明顯的鄉鎮工業區塊，省《關于加強全省鄉鎮工業功能區建設的通知》中明確提出調整和優化鄉鎮工業區塊的整體布局。做大做強；二是發展一批省級工業園區的組合區，作為園區的擴容區申報發展，或作為配套區開本文來自轉載請保管此標記。發建設；三是聯合開發一批鄉鎮工業功能區，打破行政區劃，將地理相鄰、產業相近、基礎設施可配套的鄉鎮工業功能區進行資源整合；四是堅決撤并一批不具備發展條件或違規建設的鄉鎮工業功能區。可見，鄉鎮工業功能區整合提升是發展必定，武義和龍泉也在走這條路。基于我縣平原的立地優勢，并從我縣的產業大平臺規劃動身，要集中人力、財力做大做強幾個工業園區的組合區塊，防止零星開花，為此提出分類指導的原則，即：工業區塊納入縣工業園區的組合區促進發展；工業區塊適時整合到工業園區；其他鄉鎮工業區塊注重現有規模效益的發揮，不再擴大或不再開花。

特此在政策保證方面建議：

明晰產業布局。縣工業基礎單薄，1搞好布局規劃。又受制于農保，為了盡快擴大工業規模，提出了一心多塊”布局構架，現回過頭看，鄉鎮工業功能區布局顯得散而小，產業定位不明確，一些區塊雖有產業定位，但從布局上看顯得不科學，這些都對區塊的管理、區塊的招商、基礎設施的配套以及環保治理等帶來了很多問題，最終制約了區塊的發展。建議全縣統籌兼顧、整體謀劃，圍繞這輪土地規劃、縣域規劃編制無縫對接的契機，搞好松古平原工業大平臺規劃，排好開發計劃，有序推進；以生態發展為導向，認真研究鄉鎮工業區塊的產業定位問題，以產業定位來整合區塊、以產業定位來制定扶持政策，以產業定位來招商引資，防止無序開發和低水平建設。

這更具有針對性、促進性。如：工業區塊，2針對不同的鄉鎮工業區塊實施不同的扶持政策。根據各個鄉鎮工業區塊的特性予以不同的扶持政策。除了享受與工業園區一樣的稅費政策外，土地指標上還要適當支持，基礎設施上盡量與縣級開發區聯建共享，此外，要緊緊抓住省市加快中心鎮培育的良好機遇，用足用好上級政策扶持的同時認真研究并出臺縣里扶持政策，尤其要賦予工業區塊更多體制、機制上的活力，協助構筑好融資平臺、產業平臺，增強“造血”功能，真正按“兩區”戰略目標去加快發展。工業區塊因為開發早，又緊連工業園區，基本進入良性循環，但企業規模偏小，產業層次不高，專業管理力量單薄，若并入工業園區，有利于擴大工業園區規模，提高行政管理效率，因此扶持政策應偏重于構筑鄉鎮與園區共同發展的長效機制方面。新興茶葉工業區塊，稅收貢獻不大，但對我縣茶產業的發展意義非常大，扶持政策應偏重于龍頭企業帶動、品牌質量提升等方面。

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推動示范小城鎮居住社區、示范工業園區和農業產業園區“三區聯動”發展，是天津農村城鎮化戰略的重點內容，是解決農民安居問題和發展小城鎮支撐產業的主要途徑。“三區”建設項目，涵蓋住宅、路網、電網、供排水、污水處理、垃圾處理、園林綠化、應急減災等多個系統，需要龐大的資金投入，潛在融資需求巨大，將給銀行業機構信貸、投行等業務的發展帶來巨大機遇。根據近期天津農村城鎮化發展規劃，要分批建成54個示范小城鎮、31個示范工業園區、100多個現代農業產業園區和60萬畝高水平設施農業基地。以示范小城鎮為例，會涉及683個村、100余萬農民，估算總投資超過3000億元，完成投資1500億元，目前已基本建成22個示范小城鎮，45萬農民遷入新居。未來幾年，天津第四、第五批32個示范小城鎮建設項目仍需投資1500多億元，扣除項目資本金，尚需從金融機構融資近1000億元，規劃建設的示范工業園區、農業園區等基建項目也有巨額融資需求。目前，天津仍有270多萬本地農民、200余萬外地農民工未納入城鎮化規劃。根據天津城鎮化的實踐經驗，向城鎮轉移一位農村人口需投入28萬元～30萬元，其中，有一半以上的成本應攤入基礎設施建設投資。因此，從長遠看，天津農村城鎮化建設還有很大的提升空間和融資需求。

（二）產業轉型升級金融服務需求旺盛

新型城鎮化離不開現代產業的支撐。隨著天津農村城鎮化建設進程的加快，三次產業結構發生了巨大變化。第一產業在GDP中的占比已降到1%左右，二、三產業迅速發展，中小微企業和新型農業經營主體大量涌現，產業升級發展的金融服務需求非常旺盛。以示范工業園區為例，31個園區累計簽約項目2046個，入駐企業達到6500多家，總投資6050億元，完成固定資產投資1709億元，后期仍需投入資金超過4300億元。未來幾年，各工業園區將引進更多企業，擬吸納一百多萬人就業、實現銷售收入1萬億元以上，金融服務需求更大。而且，以現代服務業為主的第三產業將成為天津的重點產業，商業、物流、餐飲、旅游、文化等產業的快速發展也蘊含巨大商機。此外，天津市現代農業發展迅速，農業產業化龍頭企業（440家）、農民合作社（4000多家）等新型農業經營主體不斷壯大，90%以上的農戶已進入農業產業化體系，亟需銀行業提供高質量的配套金融服務。現代產業轉型、升級和發展產生的金融需求，將為銀行業機構拓展信貸、債券發行、財政資金托管、小微企業服務等業務提供廣闊的發展空間。

（三）農民市民化蘊藏豐富的金融資源

城鎮化的本質是農民市民化。天津農村城鎮化發展過程中，非常注重保護農民利益和解決民生問題，從而帶動農民收入和社會保障水平顯著提升。以華明鎮為例，農民原有宅基地和房屋估價為5萬元左右，通過宅基地換房，三口之家可在示范小城鎮置換90平方米左右、價值50萬元以上的商品房，家庭財產收入大幅增加；同時，被安置的農民還享有集體企業股金、商鋪租金、養老金和薪金等“四金”保障，收入水平遠遠超過城市居民平均水平3。2011年以來，天津開展了兩批“三改一化”試點工作（涉及141個村、40余萬農民），即村改居、農改非、農村集體經濟組織改股份制企業和農民市民化，著力強化農民技能培訓和職業教育，引導農民向非農產業轉移，真正實現醫療、養老、貧困救助等社會保障的城鄉一體化。隨著生活方式的轉變和生活質量的提高，轉型農民、新市民不僅在社會保障、投資理財、自主創業等方面需求眾多，而且在購置生產和生活用品、旅游、教育等方面的消費性支出將大幅提高，將為銀行業機構開展社保資金托管、養老金、企業年金、創業貸款、消費金融等業務提供良好機遇。

二、天津農村城鎮化貸款投放滿意度分析：基于AHP方法

根據天津城鎮化建設特點、農村產業發展情況和數據可得性實際，本文將農村城鎮化貸款滿意度分析的對象確定為兩大典型類別4：（1）示范小城鎮居住社區、示范工業園區、現代農業產業園區等“三區”基建項目；（2）園區中小企業、農業產業化龍頭企業、設施農業項目等城鎮化配套產業經濟主體。

（一）農村城鎮化基礎設施建設項目貸款

“三區”基礎設施建設項目，是天津銀行業貸款投放的重點領域。其中，示范小城鎮和工業園區貸款增長迅猛。2012年末，銀行業機構向示范小城鎮建設項目投放的貸款余額為485億元，同比增長48%，比2007年末增長31倍，支持小城鎮項目29個；示范工業園區貸款余額為113億元，同比增長36%，比2010年增長94%，支持項目28個（見圖2）。兩類貸款快速增長，主要原因在于示范小城鎮、示范工業園區均由政府融資平臺運作，過去幾年房地產市場火爆，宅基地換房后節省的土地（多處于近郊區縣）出讓收益較高，能實現項目資金預算平衡，信用風險相對較低。但是，現代農業產業園區很難獲得銀行貸款，主要依靠園區經營主體（多數為民營企業）內源融資。2012年末，銀行業機構向此類項目投放的貸款余額為27億元，同比增長10%，遠低于示范小城鎮和工業園區貸款增速。主要原因在于農業園區所占土地多數屬于農村集體土地，辦理抵押融資仍存在介入障礙和政策風險，例如大部分農村集體土地仍未完成確權，而我國《擔保法》明確規定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押。

（二）農村城鎮化配套產業經濟主體貸款

近年來，各銀行業機構大力支持示范工業園區內企業、農業產業化龍頭企業、設施農業項目等小城鎮配套產業經濟主體，天津城鎮化發展產業支撐能力顯著增強。2012年，銀行業機構向上述三類主體投放的貸款余額為253億元，同比增長68%。其中，工業園區企業和農業龍頭企業貸款增長很快，增速分別為79%和37%，但設施農業受制于農村土地抵押難等因素，融資滿足率很低，貸款增速較慢。

（三）基于層次分析法（AHP)的城鎮化貸款滿意度分析

層次分析法是將多個因素作為一個系統，進而將其分解為若干層次，通過定性指標模糊量化方法算出層次單排序（權數）和總排序，進行多因素綜合評價的系統方法。本文根據各銀行城鎮化貸款的投放情況，加上相關主體對貸款投放數量和質量的滿意程度的評分來設計評價體系。通過構建貸款滿意度因素判斷矩陣，分析當前銀行業貸款投放與城鎮化融資需求之間存在的差距。相關經濟主體對貸款滿意度的評價體系包括四個指標：（1）對貸款質量的滿意指數;（2）對貸款數量的滿意指數；（3）對貸款品種的滿意指數；（4）對銀行貸款創新能力的滿意指數。據此構建貸款滿意度因素判斷矩陣，計算權重后對所有值進行歸一化處理。模型中A/B分值越高，說明經濟主體對該項貸款情況的滿意度越高，反之則滿意度越低；計算出的權重值為歸一化后滿意度評分值，分數越高，說明經濟主體整體滿意度也越高。為了使分析更加直觀，設定標準分數T的滿分為10分：貸款質量滿意度得分為T*10=2.886；貸款數量滿意度得分為T*10=4.356；貸款品種滿意度得分為T*10=1.61；貸款創新能力滿意度得分為T*10=1.148。根據以上數據可以直觀地看出，經濟主體對貸款數量的滿意度最高，說明當前銀行業對天津農村城鎮化建設的支持力度較大。但是，各銀行還需要在貸款產品、貸款服務方面加強創新，尤其要增加更適合農業園區、設施農業等薄弱環節的貸款品種，提高對城鎮化基礎設施建設和配套園區、企業的貸款質量。

三、天津農村城鎮化基建項目風險分析：基于信貸決策模型

天津農村城鎮化在給銀行業帶來機遇的同時，一些深層次的原因和外部政策環境也給銀行業帶來諸多困難和問題。特別是作為天津農村城鎮化建設的主要項目——示范小城鎮、示范工業園區的基建項目融資需求巨大，投資周期較長，盈利能力較弱，現金流入“前低后高”，而且主要由區縣政府融資平臺承擔，還款來源主要是財政撥款和未來土地出讓收益，客觀上使銀行業在服務農村城鎮化的過程中面臨一系列風險。

（一）天津農村城鎮化主要基建項目的運作模式

天津示范小城鎮和示范工業園區均有各區縣政府組建投融資建設公司統籌運作，具體職能包括三個部分：一是對建設項目實行統一管理，負責項目規劃區內土地整理，包括辦理前期手續、工程招標；二是負責項目投融資，以建設項目土地出讓金政府收益及其他資產收益作為貸款償還來源；三是負責依法將土地出讓金政府收益用于平衡項目建設資金。

（二）城鎮化基建項目貸款決策模型的構建

本文擬構建一個銀行支持農村城鎮化基建項目的貸款決策模型，具體分析銀行面臨的主要風險和成本。假設1:不考慮所得稅、減值損失、提前贖回等因素，貸款分期付息，到期還本；假設2：銀行投放貸款可獲得的預期收入為E，貸款本金為B，合同利率為i，還款期數為n，投資總期數N，實際利率為R。假設3：區縣政府融資平臺是天津農村城鎮化項目的運作實體，但對借入的資金沒有處置權，貸款資金的使用和償還均由政府統籌安排，貸款能否如期歸還主要取決于地方財政實力和未來土地出讓收入的高低。在項目法人實際缺位、地方債務逐步壓縮、融資平臺監管政策收緊、未來土地出讓收益可能走低等情況下，潛藏著較大的信用風險。因此，假設貸款違約概率為P，貸款違約損失率為L；假設4：某個城鎮化建設項目可能存在多個投融資主體（實際也存在），銀行需要承擔協調不同經濟主體的組織成本C1；假設5：城鎮化建設項目由政府主導，銀行可能承受各類附加的行政干預和市場阻力，產生一定的阻滯成本C2；假設6：城鎮化項目投融資主體是追求利潤的，需要一定的排他收益來保障穩定的預期收益，銀行需要承擔一定的排他成本C3。

（三）城鎮化基建項目貸款決策模型簡析

從以上公式可見，銀行支持農村城鎮化建設項目面臨各類風險和成本，只有保證E＞O，銀行才有貸款投放動力。因此，如何有效分攤和緩釋城鎮化基建項目的融資風險和各類成本，明晰地方政府、借款人與用款人之間的“借、用、還”和“權、責、利”關系，有效規避地方政府和投融資平臺的信用風險，減少項目運作的協調成本和阻滯成本，保證資金的優化分配和高效使用，形成資金的良性循環和回流機制，是解決農村城鎮化基建項目融資困境的關鍵。

四、支持天津農村城鎮化建設的對策與建議

農村城鎮化是一項系統工程，融資需求巨大，服務需求多樣，涉及業務眾多，需要政府部門、銀行業機構、金融監管部門等共同努力，在嚴守風險底線的基礎上，綜合發揮各類金融業態的力量，積極穩妥地推進。

（一）拓寬融資渠道，充分發揮民間資本的作用

建議政府部門利用財稅政策和財政資金杠桿，以部分機動財力做引導，面向社會募集組建“城鎮化建設基金”、“農業產業化發展基金”等，撬動民間社會資本支持城鎮化建設。綜合運用銀行貸款、理財、信托計劃、融資租賃、中期票據、私募債券、信貸資產證券化等多種方式，拓寬城鎮化建設融資渠道。積極支持民營企業參與城鎮化建設和市政設施管理營運，緩解政府負債壓力大、融資平臺受限多和資金運用效率低等問題。

（二）規范項目運作，嚴密防范城鎮化貸款的信用風險

地方政府應在地方債務風險可控的前提下，合理規劃和運作城鎮化建設項目。要根據區域國家政策和城鎮化發展需要，明確產權獨立的城鎮化項目建設和承貸主體，合理界定政府與項目建設和承貸主體的風險分配、責任歸屬和共同目標。應特別重視加強對項目建設和承貸主體的運營授權管理，明確資金使用和監控責任，發揮資金的最大效益，確保項目規范、高效運作。銀行業機構應加強客戶和項目準入管理，所支持的城鎮化建設項目必須符合土地規劃、環評要求、土地平衡和資金平衡測算條件，嚴格落實項目資本金、擔保增信和資金監管等條件。在項目執行過程中，銀行業機構要與地方政府、項目單位加強溝通聯系，及時掌握項目建設進度和投資情況，防止項目超預算，確保項目工程順利推進；嚴格按照項目施工進度劃撥資金，采用受托支付方式，確保專款專用；督促地方政府與項目單位處理好與相關利益主體（如周邊農戶）的關系，降低協調和阻滯成本。

（三）加強金融創新，提高城鎮化配套金融服務能力

銀行業機構應優先支持天津環城四區經濟條件較好、發展潛力較大、綜合收益較好、潛在風險較低的城鎮化建設項目。重點發展財政金融、金融IC卡、養老金、電子銀行等無風險業務，滿足城鎮化帶來的財稅資金服務、社會保障服務、電子支付結算等金融需求。積極發展投資銀行、住房金融、消費金融等風險較低業務，為地方政府債券發行、轉型農民和新市民投資理財、買房置業、日常消費等提供便捷的服務。擇優支持相關產業融資業務，例如運作相對規范、發展前景較好的中小微企業，等等。

（四）加強政策支持，推動農村經濟快速發展

農村經濟健康發展是農村城鎮化發展的重要基礎保障和長期產業支撐，也是推進農村城鎮化發展的薄弱環節。推動“三農”發展，要以提升農村經濟組織的自身實力為根本，充分發揮農業產業化龍頭企業、農民合作社、家庭農場等新型農業經營主體的帶動作用，形成金融、產業、財稅、投資等優惠政策合力支持的良好局面。完善政策性的涉農貸款融資擔保體系，鼓勵銀擔深化合作，發揮財政資金的杠桿作用。健全涉農貸款風險分散和補償機制，引導更多金融資源向“三農”傾斜。打通制約農村資產抵押融資的“確權頒證、價值評估、抵押登記和流轉處置”等四大瓶頸，推動農村資產資本化。加強農村信用體系建設，優化信用環境，推動金融機構與“三農”經濟共生共榮發展。