土地開發的概念模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地開發的概念，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

土地是民生之本、發展之基、宏觀調控的重要手段，是一切經濟發展建設的空間基礎。現階段，隨著經濟的發展和城市化進程的加快，大量耕地由于建設占用、生態退耕、災害損毀使耕地總量快速減少。同時依然存在耕地空間分布不均、生產條件差、生態環境惡化等諸多問題限制我國經濟的快速健康發展，對我國的糧食安全構成威脅。在2007年全國十屆人大五次會議《政府工作報告》上，總理鄭重承諾，一定要確保全國18億畝耕地的“紅線”不能突破，這是一個事關14億人吃飯的重大問題。我國政府通過土地利用總體規劃、農用地用途轉用管制，建設用地審批等多種方式嚴格限制耕地的非農轉用。在限制我國農用地轉用同時對于必須占用耕地的建設用地進行耕地補充是維持耕地占補平衡的必要方式。

土地開發整理項目是保證我國耕地總量動態平衡的一個重要方法手段和重要因素，是促進土地合理有效利用，調整土地利用結構、土地關系的重要手段。在實現土地資源的合理配置，提高土地利用率和改善生態環境方面日益起到不可低估的作用。我國土地開發整理工作起步較晚，在其過程中依然存在著一些管理方式和制度不健全等問題。其中土地開發整理的市場化程度較低是主要問題之一，如果能在土地開發整理方面引入市場機制，創造更多市場作用因素，就能使很多問題迎刃而解。當然市場化不是萬能的，只有在政府的引導和監督下的市場化才能避免市場失靈的發生，真正保證我國的糧食安全。所以在本文的最后一段探討土地開發整理市場化后的社會效益與可能出現的問題。

一、土地開發整理與耕地占補平衡的理論內涵

（一）耕地占補平衡與土地開發整理的概念

耕地占補平衡是指非農建設占用耕地與土地整理開發復墾補充耕地兩者的平衡。1998年頒布的《中華人民共和國土地管理法》中正式提出實施耕地占補平衡制度，按照“占多少，墾多少”原則，建設單位必須要補充相應的耕地，以保證耕地不減少。2004年國務院28號文《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，各類非農建設經批準占用耕地的，建設單位必須補充數量質量相當的耕地，補充耕地的數量、質量實行按等級折算，防止占多補少、占優補劣。

學者對于耕地占補平衡的理解層次比較豐富，除了數量，質量的平衡，還提出耕地的生態平衡，區域平衡等多方面多層次的占補平衡概念。而依據我國現階段的耕地占補情況來看，新疆，內蒙古，黑龍江等地儲備耕地較多，而發達的中東部地區的儲備耕地數量已經不多，區域不平衡現象顯著，實現總量與質量的平衡需要一定程度的易地開發項目，因為土地的有限性，長時間實現區域內的平衡就更加困難甚至是不可能的。

土地開發與土地整理原本是兩個不同的概念，國土資源部土地整理中心認為：土地開發是對目前尚未利用，但其自然條件適宜或允許被開發為某種用途，且有利用潛力和開發價值的土地，采取技術經濟手段進行開發利用，包括開發荒山、荒地、荒水和灘涂等。而土地整理的概念則是：在一定的地域區間內，按照土地利用總體規劃和土地利用計劃的要求，采用一定的措施和手段，調整土地利用關系，改善土地利用結構，科學規劃，合理布局，綜合開發利用，提高土地資源的利用率和產出率，增加可利用土地數量，確保經濟、社會、環境三大效益良性循環的措施。它既可以是農地整理，也可以是市地整理?！?/p>

可以看出，土地開發的主要對象是完全沒有經過開發的荒地，而土地整理的對象主要是已經經過開發利用的土地，其主要目的是集約利用，使得原來的土地發揮更大的經濟作用。本文中將土地開發整理概念合并使用的目的主要是因為土地開發整理都可以增加可耕作耕地的面積，提高土地利用率和利用效率。如果耕地指標可以在市場上交易，它們都可以為耕地占用提供指標，具有市場化的條件。

（二）耕地占補平衡與土地開發整理的密切聯系與理論基礎

耕地占補平衡與土地開發整理之間密切相關，土地開發整理的主要目的是增加有效耕地面積，實現耕地占補平衡，保護我國糧食安全，經濟快速有效發展和生態環境安全。耕地占補平衡的實現也離不開土地開發整理，耕地成為非農業用地后只能通過易地開發或者整理的手段來補充，別無他法。

二者密切的聯系還體現在它們有一些共同的理論基礎，主要有土地資源的稀缺性，可持續發展理論，動態平衡理論，土地價值理論與土地生產潛力理論都是解決和指導耕地占補平衡和土地開發整理的理論基礎。具體理論內容不在此詳述。而在我國，《土地管理法》是耕地占補平衡和土地開發整理的法律基礎，從理論基礎和法律基礎的相關性可得出兩者的關系緊密。

二、現階段我國土地開發整理的主要模式

篇2

“丁橋模式”，其基本經驗就是城市土地開發的目標取向從片面追求經濟發展轉到全面、協調、可持續發展上來；城市土地開發理念及價值取向從“以利為本”轉到“以人為本”上來；城市土地開發的模式從房地合一開發轉到土地一、二級開發分離模式上來；城市土地開發管理的體制從多部門的條塊管理模式轉到以土地為主線的公共管理模式上來。

“丁橋模式”是怎么運作的?

浙江省杭州丁橋大型居住區位于杭州市區東北部江干區的丁橋鎮內，規劃為未來大杭州的CLD(即中央生活區)。為切實解決中低收入家庭的居住問題，2003年杭州市委、市政府及時啟動了丁橋大型居住區建設計劃，確定以保障性住房建設為主，并列入杭州市2003年重點工程。

在丁橋大型居住區開發建設中，針對傳統城市建設和土地開發所普遍存在的問題或矛盾，特別是征地拆遷難題、中低收入群體民生問題以及城市基礎設施、公建配套供給不足或建設滯后等問題，杭州市委、市政府以科學發展觀為指導，對城市土地開發的理念、組織體制、運作機制和運作模式等進行了大膽的創新實踐。

丁橋大型居住區一期規劃用地總面積5491畝，建筑總面積350萬平方米，建成區總居住人口10萬人。在短短的3年內，丁橋大型居住區一期土地開發建設任務基本完成，至2007年底，已順利完成征地4715畝，房屋拆遷65萬平方米，興建拆遷安置房35萬平方米，已有1051戶5000多人人住新建安置房。同時，還提供了902畝經濟適用房用地和897畝中低價商品房用地，其中2006年提供經濟適用房用地614畝，開工建設面積達60萬平方米，占當年杭州市區經濟適用房總開工面積的60％。曾經偏居一隅、乏人問津的城郊小鎮，如今被現代化的安居房小區、寬闊的公路、嶄新的學校以及齊備的基礎設施所代替。

分析總結丁橋大型居住區土地開發與建設的成功經驗，核心在于確立了一套符合科學發展觀要求的城市土地開發新理念、新機制、新模式。

(一)貫徹“以民為先”思想，樹立符合科學發展觀要求的土地開發新理念

城市土地開發不只是“生地”變“熟地”、“熟地”變“建筑”的工程過程，而且涉及到政府公共利益、開發企業利益和各種經濟個體利益(包含原用地企業、被征地拆遷農民、不同階層的城市居民等)之間復雜的經濟、社會關系的重新協調平衡過程。丁橋的成功實踐經驗，就是以科學發展觀“以人為本”的核心理念為指導，率先樹立“以民為先”的土地開發新理念，并通過貫徹實施“五個先”的原則加以落實。

1　實施“三個先”原則，優先保障被征地拆遷農民利益，破解征地拆遷難題

杭州丁橋大型居住區土地開發建設中，不僅在現行征地拆遷政策框架下，對征地補償、拆遷安置等給予政策傾斜，切實維護被征地拆遷戶的合法利益，而且貫徹了“以民為先”的新理念，通過實施“安置房先建設”、“10％留用地先定位”和“社會保障先落實”的“三個先”原則，來打消被征地拆遷農戶對后續生活保障的疑慮，從而得到了被征地拆遷農戶的贊同和支持，基本破解了征地拆遷的難題。

“安置房先建設”，是指房屋拆遷實施“先建后拆”，并在安置房建設中做到被征遷群眾“三參與一監督”(即征遷對象參與安置房地塊的選擇，參與安置房設計方案的確定，參與安置房建筑材料的選擇，參與監督安置房建設工程的質量)，從而大大縮短甚至避免拆遷戶過渡之苦。目前，總用地面積329畝、總建筑面積達35萬平方米的安置房建設已完工，1051戶拆遷農戶已入住功能齊全、環境優美的安置房。

“10％留用地先定位”，是指按照“確定先、分配先、引導先”原則對目前杭州市執行的留用地政策予以優先落實?！按_定先”，即征遷之初，事先征求鎮、村意見，在規劃中先行將314畝留用地指標全部落實到了區位條件較好的具體地塊；“分配先”，即由當地鎮政府牽頭，將通過審核的留用地指標分配到每個村；“引導先”，即丁橋大型居住區前期建設指揮部會同當地鎮政府對留用地進行開發性建議規劃，引導留用地資源有效配置與科學定位，確保居住區“三產”配套的充足與科學，從而不僅可以提供三產的就業崗位，還可以使村民從留用地的收益中獲得穩定的分紅。

“社會保障先落實”，是指按照杭州市現行征地農轉非人員基本生活保障有關政策，在征地拆遷之初，先行核定各村被征地農民的社保指標；征地拆遷之中確保征地補償費及時到位，確保符合參保條件的被征地農民100％參保。從而率先落實好被征地農戶的基本生活保障，解除他們的后顧之憂。

2　實施基礎及公共配套設施先行建設原則，既及時滿足居民生活之需，又促進土地保值增值

現行的城市土地開發模式往往只將有關的市政基礎設施建設予以實施，如“七通一平”等，而對有關的公共服務設施等并無強制性要求，致使實踐中無論是經濟適用房還是商品房項目，公共配套設施未建成或未投入運營就倉促交付的現象非常普遍，不僅使得居民生活便捷度難以提高，容易引發多方面問題，也影響城市土地價值增值的有效實現。

針對這些問題，杭州丁橋大型居住區開發建設實踐中，率先提出“基礎及公共配套設施先行建設”的原則，在統一規劃指導下，將道路、學校、商場等公建配套設施與安置房建設一起先行建設，以盡量減少因居住區建設給征地拆遷群眾帶來的不便，滿足當地居民和購房入住居民生活、出行等方面的需求。此過程中，不僅被拆遷居民和新購房入住居民享受到了城市開發的益處，開發商也享受到城市發展的益處。截至2007年底，區內配套道路已基本貫通；河道整治正在進行；杭州師范大學附屬丁蘭實驗學校已投入使用；污水泵站已經建成；丁蘭公園、健身公園已基本建成；居住配套中心正在建設；自來水加壓泵站、11萬伏變電所、公交中心

站等其他配套項目也正在抓緊實施。所有基礎設施和公共服務設施等均將在經濟適用房投入使用前，全面建成并投入使用。

3　實施保障性民生用地優先供給原則，保障中低收入居民居住權的實現

從貫徹落實科學發展觀看，當前城市土地開發應更加重視社會公平，應將更多的眼光投向城市中大量的無房戶、住房困難戶等弱勢群體，以實現“居者有其屋”。杭州丁橋大型居住區土地開發項目無論是項目立項、規劃選址、還是供地政策，都始終樹立并貫徹優先保障民生問題的理念。

首先，丁橋大型居住區建設立項的初衷，就是為了解決中低收入家庭的住房困難問題，是杭州市實施“居者有其屋”工作目標的重要組成部分，并被列為杭州市2003年重點工程計劃和“實事工程”之一。

其次，在規劃上，明確規定整個丁橋地塊按照50％的比例建設經濟適用住房和中低價格的商品房，以充分保證保障性用地的土地供給和經濟適用住房的建設，切實保障中低收入階層居住權的實現。

再次，在供地政策上，優先供給經濟適用房用地。按照規劃，丁橋大型居住區三年內要交付經濟適用房用地902畝，規劃建筑總面積150多萬平方米。截至2007年底，所有經濟適用房地塊的交地工作全部完成，成為杭州市區經濟適用房交地最快、最多的區域，丁橋大型居住區指揮部還連續三年被評為杭州市經濟適用房和保障性住房建設先進單位。

(二)以土地儲備為平臺，構建符合科學發展觀要求的城市土地開發新機制

丁橋大型居住區開發建設實踐中，摒棄了傳統的城市土地開發管理模式和機制，以新型的城市土地儲備制度為平臺，實施成片土地分級開發模式。即按照“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的“五統一”原則，在土地出讓前，通過土地儲備，由政府先行組織實施土地前期開發，即實施城市土地一級開發模式。從而不僅使得政府能依法行使土地征用權、收購權，履行公共品提供的職責，而且有利于促進國有土地資產保值增值，也為優先保障被征地拆遷農民利益等“五個先”原則的貫徹落實奠定制度基礎。

(三)以國土管理部門為主導，構建符合科學發展觀要求的新型城市土地一級開發運作模式

如前所述，以土地儲備制度為平臺，實施土地一級開發將是我國新時期城市土地開發的主導模式。因此。如何探索建立一套行之有效的城市土地一級開發模式顯得尤為關鍵。丁橋大型居住區開發建設實踐中，為確?！拔鍌€先”原則的貫徹落實。摒棄了傳統的城市土地開發管理組織體制，率先引入了公共管理的理念，探索出了一條以國土管理部門為主導，土地開發前期指揮部與政策性土地開發公司為載體，實現政府主導與市場運作有效結合、多部門多級聯動的新型城市土地一級開發運作模式。

1　引人公共管理的理念，建立國土管理部門主導的新型城市土地開發管理組織體制

丁橋大型居住區土地開發實踐中，率先引入公共管理的概念，以土地經營為主線，構建起以國土管理部門為主導的新型城市土地開發經營管理組織體制。

首先，在領導體制上，丁橋大型居住區一期成立了由杭州市國土資源局、建委、發改委、財政和規劃各職能部門及江干區在內的丁橋大型居住區前期建設領導小組，以協調各職能部門關系，提高土地開發審批效率。

其次，建立了以杭州市國土資源局為主的丁橋大型居住區前期建設指揮部，采取“市、區、鎮、村”四級合力建設、各部門協調配合、全社會共同參與的工作機制，以更好地協調處理征地、拆遷環節各項工作，更好地貫徹落實好“三先”工作。

第三，在具體運作層面，以國土資源管理部門為主導，實施城市土地開發和建設中的各項具體的事務性和經營性工作。一方面，以土地儲備中心為依托，完成立項、規劃、整理和供地等政策面工作；一方面，以前期建設指揮部作為建設單位，統一征地拆遷、統一規劃設計、統一公開招標；一方面，成立附屬于國土部門的國有獨資的城市土地發展公司，既解決所需的大量資金問題，又能夠按照公司化運作要求具體實施土地開發和建設工作。

2　組建政策性土地開發公司，實現政府主導與市場運作的有效結合

土地儲備制度建立以來，作為事業性單位的土地儲備機構理所當然承擔土地一級開發中的事務性管理工作。而對于土地一級開發過程中涉及的融資活動、基礎設施及公共設施建設等具體經營性活動，理應是開發企業的優勢所在。但若完全由追求利潤最大化為目標的開發企業來承擔土地一級開發的所有經營性活動，又很難確保土地開發過程中的社會、生態目標的有效落實。

為較好解決企業的“贏利性”與“公共性”之間的矛盾，既提高土地一級開發的效率，降低開發成本，又能貫徹政府意圖，且較好避免政企不分或企業唯利是圖的隱患等，丁橋大型居住區的開發建設實踐中，專門組建了附屬于國土部門的國有獨資性質的政策性土地開發公司――杭州城市土地發展公司。由該公司通過貸款等形式籌措開發資金先行投入，再通過經濟適用房土地移交土地成本回收、部分商品房土地出讓金及安置房部分成本回收等形式回籠建設資金，并實現自我滾動平衡，從而較好解決了城市土地開發所需的大量資金問題；同時，又在前期建設指揮部統一領導下，以該公司為主導，按照市場化、公司化運作機制，具體落實征地拆遷、基礎設施及公共設施開發、安置房建設等經營性活動。從而實現政府主導與市場運作的有效結合，既確保社會目標的有效實現，又保證運作效率的提高。

“丁橋模式”的啟示

城市土地開發要貫徹落實科學發展觀，必須積極創新土地開發的理念、機制、體制、模式。針對我國當前城市土地開發模式普遍存在的問題及矛盾，我們認為丁橋大型居住區土地開發建設的成功經驗，至少可以給我們以下的啟示：

1　城市土地開發必須始終堅持科學發展觀，切實貫徹“以人為本、利益共享”的理念

縱觀當前城市土地開發管理中的突出矛盾和難題，主要在于征地拆遷難題、中低收入群體民生問題以及城市公共設施與基礎設施供給不足問題。因此，要確保城市土地開發有序展開，在城市土地開發的指導思想和理念上，必須要從片面追求經濟增長為主轉向“以人為本”、“利益共享”、“和諧發展”的軌道上來。

丁橋模式的成功經驗，首先在于確立了“以人為本”、“以民為先”的基本理念，更在于制定了具體的落實措施，特別是通過實施“五個先”原則，將“以民為先”的理念切實貫徹到城市規劃制定、用地指標分配、政策傾斜(如對失地農民的補償和社會保障、經濟適用房建設)等方面及其征地拆遷、土地整理、供地環節等土地開發的全過程，從而真正建立起

土地開發利益共享、和諧統籌發展的良性機制。其中征地拆遷環節的“以民為先”做法，不僅對于破解征地拆遷難題具有重要的實踐指導意義，對于指導我國征地制度改革創新也具有重要現實意義。

2　土地儲備制度是適應科學發展觀要求的新型城市土地使用管理制度的重要組成部分

從丁橋大型居住區土地開發建設的實踐看，土地儲備這項創新制度就制度本身而言是中性的，片面追求土地收益并非是土地儲備這項制度本身所致，而是發展觀的偏差及現行征地制度等的缺陷所致。非但如此，土地儲備制度恰是引導城市土地開發步入科學發展軌道的重要制度保障，理應成為科學發展觀指導下的我國新型城市土地開發管理制度的重要組成部分。

從貫徹落實科學發展觀角度看，土地儲備的目標導向不僅僅只關注通過商品性、贏利性用地的儲備、供給，以獲得土地增值收益，而更應當關注社會性和生態性目標，通過土地儲備運作，將土地投放于非贏利性的、或微利性、公益性的用地類型，以實現如建設保障性住房(包括村民的安置房和居民的經濟適用房)等。

3　城市土地一級開發應當堅持政府主導、市場化運作模式，組建政策性土地一級開發企業的模式具有較大的優勢

城市土地一級開發應當堅持政府主導，也就是說城市土地一級開發的主體應當是政府，這不僅是我國社會主義土地公有制的內在規定性，也是科學發展觀的內在要求。從目前各地實踐上看，由土地儲備機構承擔土地一級開發全過程的完全政府主導型土地一級開發模式，實踐效果不盡理想，且多局限于零星地塊之上。政府主導、市場化運作應是我國城市土地一級開發的主導模式。

篇3

一、政策調控與土地開發

為了控制和處置閑置用地，我國頒布了《城市房地產管理法》（1994年頒布，2007年修正）、《閑置土地處置辦法》（1999年國土資源部5號令）等法律法規。為貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的決定，國土資源部近兩年又多次出臺政策，打擊閑置用地、囤地炒地。在2010年3月《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中，進一步提出，土地競買保證金不得低于兩成、拿地后10天內必須簽合同、建立用地開竣工申報制。對于開發商在土地市場上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的現象，《通知》也明確要求市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。

上述國家土地嚴控的政策是否能正真發揮有效作用，主要是通過對房地產商行為的約束來實現的，土地開發運作是嚴控政策瞄準的主要目標。中國沿海很多經濟發達城市，由于土地資源有限，人口密度大，在國家土地嚴格管控下，土地價格異常昂貴且對政策高度敏感，因此，土地開發時點的掌握對開發商異常重要，既要選擇合適的時機提高土地開發利潤，又要規避政策的調控風險。

二、土地開發的實質選擇權

房地產的投資活動除了具有投資金額龐大、沉入成本（sunk cost）較多的特性之外土地嚴控，“時間落差”（time-lags）是建商投資活動與其它資產投資活動最主要的差異所在。時間落差的存在，不但意味著建商將一旦開始進行土地開發，是無法隨著市場狀況的變動而調整投資量，也隱含著必須在較長的投資期間中，承受著更多因為市場不確定性所帶來的風險。因此，房地產開發投資具有“不可回復性”（irreversibility）和“可遲延性”（deferability）特點。

根據McDonald & Siegel（1986）等學者認為，具備不可回復性和可遲延性特點的投資計劃就如同持有一個“美式買權”（Americancall option），稱之為“實質選擇權”（real option theory）。自1973年芝加哥成立專門從事股票選擇權交易所以來，選擇權概念逐漸為世人所接受，而這樣的概念運用到實質資產投資決策上，即稱為實質選擇權。實質選擇權理論最早并非應用于土地開發決策上，土地開發僅為其中一個分支，最早多將此概念應用于石油開采、工廠生產等投資決策上。開發商一旦決定開始進行土地開發時，代表著開發商放棄了等待選擇權價值。

房地產開發商等待選擇權的存在，對土地增值預期較為敏感，結果導致城市黃金地段空地的存在，或者開發商以各種理由延遲土地開發時間、開發進度緩慢。

三、土地開發時機選擇

（一）傳統的NPV投資法則

不確定市場下的投資行為，一般基于傳統的NPV（net present value，凈現值）法則，該法則認為當預期現金流入量的折現值超過現金流出量的折現值時，則應該進行投資；反之，則不應該進行投資。因此，我們可以用下列的數學關系表示：

若，則應該進行投資；

若，則不應該進行投資。

其中f0代表該投資計劃在t0期的價值；而v0、i0則分別代表執行該投資計劃所帶來的現金流入量以及現金流出量的折現值。

然而，上述的投資準則隱含著投資計劃是不可遲延的（換言之，如果現在不投資，則該計劃將被永遠的放棄），也意味著投資計劃具有可回復性（換言之，在市場狀況不如預期來的理想時，開發商則可以隨時放棄投資而不需要負擔任何的沉入成本）cssci期刊目錄。事實上，在一個具有不確定性的市場中，隨著市場狀況的轉變，現在不適合執行的投資計劃（NPV≤0）并不必然就意味著應該永遠的放棄這一項投資計劃；相同的，當NPV＞0時也不能保證未來的市場狀況不會變的更糟糕。即使在市場狀況不變差的情況下，當開發商選擇執行了一項具有不可回復性的投資計劃時，更重要的是放棄了等待市場轉變的更為有利時再行投資的價值。

（二）NPV投資法則的修正

Pindyck（1991）將傳統的NPV法則修正為：“只有在單位資本的價值超過其安置成本的支出，且其差額大于保有此項投資權利的價值時，才可進行投資；反之土地嚴控，則不可投資”。于是在上述的概念之下，投資決策應該包括了下列兩個層次：

1、當投資決策的目的仍然在于解決當期是否投資的問題時，則投資準則應該修正為：

若，則應該進行投資;

若，則不應該進行投資;

其中，p(v,i)代表等到市場轉變的更為有利時再行投資的價值。

換言之，當，則應該進行投資，反之，則不進行投資。因此稱之為“門坎價值”（hurdle value）。

2、當投資的決策的目的在于解決何時為最佳的投資時機時，則投資決策為：，更進一步的說，描述了開發商等待投資的價值。就概念上而言，一旦開發商決定實行等待的投資策略時，則開發商可以在未來的市場狀況有利時才執行該項投資計劃，反之，在未來市場不利的情況下則繼續采取等待的投資策略。因此這樣的概念類似于持有一個美式買權，而其執行價格即為該投資計劃的總成本。

（三）土地嚴控下的土地開發時機選擇

以上NPV投資法則修正的相關判斷，實際對等待投資的時間是沒有嚴格限定的，而在我國現行的土地嚴控政策中，明確規定“土地閑置一年以上不滿兩年的，必須征收閑置費（相當于土地使用權出讓金20%），閑置兩年以上的，必須堅決收回”。據此，投資決策進一步修改如下表述：

其中，表示土地閑置罰金，v*是土地出讓金，t是閑置時間，當時，；當時，；當時，。

因此，從理論上看，開發商獲取土地，超過出讓合同約定的動工開發日期未滿一年未動工開發的，政策影響為零。超過1年小于2年的，面臨較大的閑置費罰金，獲利空間大大擠壓，有可能面臨無利可圖土地嚴控，甚至放棄土地開發投資的風險。超過2年，基本上土地開發投資過程已經結束。

四、土地閑置的問題分析

（一）開發商

一份由北京師范大學金融研究中心推出的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》稱，迄今為止全國范圍內囤積在開發商手里的土地，總量多達10億平方米。截至2007年底，沉淀在土地上的資金估計約2.4萬億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。開發商拿地后讓土地“曬太陽”，主要存在四種博弈心態和行為：

1、僥幸心態。不少企業不作市場調研，不進行比價分析，手握資金見地就拿，結果導致開發成本過高，無奈棄工撂地。

2、賭徒心態。由于拿地價格太高，與當時周邊樓價相比沒有明顯優勢，但開發商對未來房屋價格做出樂觀預期，因此有意推遲開發和入市時間。如果開發商房價上漲的預期落空，要么繼續閑置土地，要么因為不能賣出預期價格而自認倒霉。

3、投機心態。競得土地后使用權后，伺機進行土地轉讓，賺取差價利潤。

4、輕責心態。為應對土地嚴控，開發商可以通過象征性開工以躲避政策追究，又能繼續閑置，同時，即使開發商閑置過期，政府基本上沒有按期收回土地；而即便是退地，開發商所付成本也是不關痛癢。

（二）政府

政府在處理閑置用地和引導土地開發時機方面的政策和作用，也并不是無懈可擊，主要的問題如下：

1、地方和中央言行并不完全合拍。在分稅制的背景下，中央加強土地嚴控，地方政府作為土地出讓合同責任的一方，既有履行閑置用地清查工作的責任，也是“土地財政”受益者，一些地方政府甚至為了地方經濟發展，明文出臺允許土地出讓費用的遲交、緩交和暫不追繳的規定，這一定程度造成了囤地、土地閑置的認定困難。

2、未建立平等的違約責任機制。閑置土地產生的原因是多種多樣的，對于房地產開發商本身的原因所造成的土地閑置，法律法規都有了明確的規定。但對于因各級地方政府造成的土地閑置，例如“毛地”拆遷、工程預算變化、市政交通規劃變化等都會讓開發商或政府處于預算超支或時間推延以及其他的問題，目前還缺少法律法規的支持，也沒有有償收回的具體實施細則。

3、閑置土地處置效率不高。閑置土地一般采取批次報批方式進行處置，單次處置規模大土地嚴控，任務重，因涉及多級報批，閑置土地處置的常態化機制無法建立，而批次報批會因為其中個別情況不同步受影響，且會出現因規模大任務重而出現調查不清楚的情況，對處置效率產生較大影響。另外，閑置土地處置涉及到前期的調查、認定、處置方案擬訂、報審、征求意見、報批和處置方案的實施等多個環節、涉及多個政府部門的職責，處置周期太長，與促進土地利用盡快開發建設這一處置目的相違背。

4、閑置土地處置方案實施進展緩慢。首先，閑置土地處置涉及土地使用權人巨大經濟利益，抵觸情緒較大，易引發行政復議和行政訴訟，對處置方案的實施產生了影響。其次，土地閑置的原因較為復雜，閑置土地處置的相關配套政策缺乏，因缺乏相應的工作約束和責任追究機制，在執行閑置土地處置方案過程中會出現畏難情緒和互相推諉的情況，影響了處置工作的開展cssci期刊目錄。最后，很多城市土地批后監管的常態化機制未建立，閑置土地處置只是批后監管的一個中間環節，它受前期的規劃編制、土地出讓、施工許可和后期的竣工驗收、預售以及產權登記等工作的影響，土地監管的壓力全部集中在閑置土地處置環節中，對處置工作帶來了較大的壓力。

五、積極引導市場土地有序開發的建議

（一）擴大宣傳，提高認識。土地資源是不可再生的寶貴資源，有效保護和合理開發土地資源，是城市實現可持續發展的首要問題之一。在當前用地十分緊張的情況下,盤活清理閑置土地，是突破用地瓶頸的重要渠道。為此，要充分發揮電視、報紙、互聯網等新聞媒體作用，大張旗鼓地宣傳依法治理閑置土地的積極作用，營造良好氛圍。

（二）嚴格審批，加強監管。對已按批次批準農用地轉用、征收的建設用地供應情況,實行年度跟蹤檢查制度，嚴格按照國有土地使用權出讓合同及補充協議規定的內容，對建設項目進行批后管理。通過建立項目回訪制度，跟蹤檢查已辦項目的建設情況，督促用地單位按合同履行竣工時間和建設標準，加快已供土地的開發建設速度，不斷提高土地總體利用率。

（三）“以用為先、依法進行、分類處置、集約利用”的原則，扎實推進處置工作。根據閑置土地的不同類型，可以采取以下六種方式處置閑置地土地嚴控，分別是：計征土地閑置費，限期開發，地塊置換，退地還耕，協議收購或托管，強制無償收回。收回的國有土地要納入儲備，作為存量建設用地進行管理使用。

（四）認真研究閑置土地處置過程中出現的法律問題。為了較好的應對閑置土地處置過程中出現的行政復議和行政訴訟，依法依規的開展閑置土地處置工作，建議對閑置土地處置過程中需要明確的法律問題進行研究，如法院裁定涉及閑置土地的處置、無償收地的性質和法律依據、聽證程序等等，進一步指導和規范閑置土地處置工作。

（五）進一步健全土地批后監管的長效機制。建立土地利用監測監管系統，在行政辦文系統中建立閑置土地處置信息系統，真正做到實時監管，常態化處置。

進一步規范土地出讓和土地出讓合同，建議首先把好土地出讓關，對于出讓條件還不成熟的地區暫緩土地出讓。其次，要進一步規范土地出讓合同格式文本，合理約定開、竣工期限，合同條款內容要與現行法律法規一致并考慮批后監管的可行性。

建立批后監管長效機制，建議認真梳理批后監管的各個審批環節，將審批工作和土地批后監管工作結合起來，利用信息化手段，建立起環環相扣的常態化監管機制。

參考文獻：

[1]Mcdonald,R.&Siegel,D.The valueof waiting to Invest[J].The Quarterly Journal of Economics(ISSN:0035-5533),1986,Nov,707-727.

篇4

前言：開展土地利用現狀與潛力調查工作是以完成城鎮地籍測量為前提的一項新興項目，該項目需要提前運用一定的測繪手段完成城鎮地籍調查工作，方能提高精度，形成準確的基礎圖件、數據，從而為保質保量完成開發區土地利用現狀與潛力調查工作做好技術保障。

1.土地開發整理各階段測繪技術的應用分析

土地開發整理關系到國計民生，現代測繪技術是土地開發整理項目規劃設計的重要支撐項目，它貫穿于土地開發整理的全過程。

1.1 土地開發整理專項規劃階段

該階段是其他工作的前提，是對土地利用現狀的一個整體性把握，需要繪制一個規劃的基礎圖件，按照國家相關規定的比例繪制圖形，以供日后的工作和使用。該階段還有一個關鍵性的任務，就是土地開發整理潛力調查，其潛力調查圖以1∶1萬土地詳查圖為工作底圖，結合野外實地調查來開展工作的。目前，我國的部分市縣級實際使用的土地詳查圖編制時間仍是20世紀90年代初期或中期，此時期的圖紙早已失去了對土地規劃真正的數據調查作用，圖件的現勢性較差，影響了整體規劃效果的準確性。隨著科技的發展，社會的進步，測繪技術得到了廣泛的應用和發展，當前對于較大區域的土地開發整理專項規劃基礎圖件，可以借助3S技術，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實測現勢性較強的數據，再用GIS技術建立土地利用現狀及變更數據庫，并對這些基礎數據進行實時分析評價，以解決專項規劃基礎圖件的現勢性問題。

1.2 土地開發整理項目規劃設計階段

項目確定，總體的規劃有了一定的方向，需要對項目可行性進行一番準確的研究和定位。該階段對部分精確地數據并沒有很高的要求，只要對整體的項目有一個整體性的概括性圖紙即可，知識為了方便后期工作的啟動，但該階段對項目區邊界的要求較高，要求邊界控制點的平面坐標及經緯度坐標，建議采用GPS測量方式精確測定項目區邊界控制點。

1.3 土地開發整理項目施工及管理階段

該階段是實現工程最為關鍵的一個階段，施工單位要根據相關單位或者部門提供的準確數據進行合理的分工，快速準確的施工，所采用的方式是：采用工程施工放樣測量的方法，依據通過審批的設計方案及設計圖件進行相應的施工。不止是施工過程中，還包括項目在施工完成后的竣工驗收，在提交竣工圖紙時還要提供土地開發整理項目竣工圖，其比例尺與土地開發整理項目規劃設計圖相同。該階段屬于成果驗收階段，其測量所獲得的數據將作為日后施工隊伍以及各大相關數據保管以及管理部門的檔案，因此，該階段必須做到工作細致認真，數據準確，內容全面。

在整個項目竣工后，還要提供項目的后期管理以及使用者的反饋信息，可充分利用項目竣工驗收的測量資料和圖件，與施工前的土地開發整理現狀圖及施工設計圖進行對比研究及跟蹤管理，但施工過程中如牽扯到較復雜的如沉降、變形觀測等施測活動，則需要由專門測繪機構進行專門施測研究。

2.土地利用現狀調查技術路線中測繪技術的應用

目前，我國對土地利用現狀的調查主要分為以下幾個步驟，包括現場的準確勘察、平面控制測量、變化地物的修測補測、圖形編輯、權屬調查、建筑物狀況調查、地籍調查表的填寫、建立和完善地籍管理信息系統等。我們今天要談的是其中的控制測量，控制測量所涉及的內容較為廣泛，包括界點、水系、植被、建筑物、方位。目前，由于我國的科學發展水平的顯限制，所采用的測量方法相較于發達國家仍顯滯后，主要是利用城鎮1:500地籍調查數據，對變化地物進行修測、補測，采用全站儀解析法測繪，測點的位置標注在草圖上，坐標信息由全站儀自動記錄，并通過軟件傳輸至計算機，通過繪圖軟件進行編輯處理。此時，測繪技術就顯得尤為重要，它可以為日后的土地管理提供保證和技術支持。

3.土地利用現狀分析技術路線中測繪技術的應用

完成調查的測繪，需要對土地進行一個合理的規劃，此時就需要一定技術含量的測繪技術的使用，要應用一定的方法按照先前的結論得出我國土地目前的數量以及分布情況，按照一定科學的方式進行一次分析和規劃，合理的將我國目前土地應用的現狀呈現在調查者的面前，可通過土地利用結構、土地利用強度、土地利用效益等方面對開發區土地利用現狀進行評價。其中土地利用強度的概念較為重要，主要是指單位土地面積上的土地開發利用程度，是一個具有時間和空間意義的相對比較概念。今天的土地可利用的能量是由于過去土地的使用所造成的。從理論上說土地利用強度具有時間上的可度量性，空間上的可比較性。

大地是人類賴以生存必不可少的，而且它可以為人類的發展帶來無限的利益，出了經濟和社會的效益，還包括生態環境發展的效益。因此，測繪技術的不斷發展是可以提升土地的可持續利用性。

4.土地利用潛力分析技術路線中測繪技術的應用

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1分類編碼

1.1分類基本要素的確定信息分類的基本要素是：分類主體、分類對象、分類目的和分類所使用的標準。依據中國土地開發整理的現狀，提出了土地利用專題圖分類的基本要素。

1.2分類編碼的內容按信息的結構特征及其在土地開發整理專題制圖中的作用，將土地開發整理專題圖信息分為現狀基礎信息要素、現狀專題要素、規劃專題要素、附加信息要素。現狀基礎信息要素主要包括：地理格網、水系及附屬設施、道路及附屬設施、電力設施、地形地貌、權屬界線、其他現狀要素、注記。現狀專題要素主要包括：項目區邊界、土地利用現狀布局、現狀專題內容注釋。規劃專題要素主要包括：項目區邊界、規劃后土地利用布局、規劃溝渠、規劃管道、規劃水工建筑物、規劃道路、規劃電力設施、其他規劃要素、規劃專題內容注釋。附加信息要素主要包括：風向玫瑰圖、項目區地理位置圖、圖例、圖簽、數學基礎說明、指北針、圖名標注。

1.3分類編碼的原則為使編碼方案簡單實用，在制定要素分類編碼時主要考慮了以下原則：（1）與相關分類標準統一；（2）與行業緊密結合，反映行業特點，適應土地開發整理行業的特殊要求；（3）適用性，盡量沿用習慣名稱，避免發生概念混淆；（4）符合行業現行的有關規定；（5）符合制圖習慣。

1.4分類編碼的方法采用6位數字型代碼方法，第1位代表主題類，第2位代表一級子類，第3、4位代表二級子類，第5、6位代表三級子類。例如編碼120101“常年河”中“，1”代表大類“地理信息要素”；“2”代表一級子類“水系及附屬設施”；“01”代表二級子類“河流、溪流”；最后兩位“01”代表三級子類“常年河”。

2分類編碼體系設計

2.1分類編碼體系的編制根據上圖要素分類分類編碼的原則和方法，結合相關標準確定上圖要素和分類編碼體系。

篇6

中圖分類號： F301.24文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

隨著我國經濟發展以及城市化進程速度加快，大量土地被占用，使我國的可耕地面積大規模減少。因此，我們要大力開展土地開發整理工作，從而達到土地利用的生態效益、社會效益和經濟效益三者之間的高效統一，同時達到對生態環境進行改善和保護的最終目的。

二、土地開發整理內涵

土地開發是在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采取相應措施，將未利用土地資源進行合理開發和管理的活動。

我國臺灣地區在1970年和1980年分別頒布了《市地重劃實施方法》和《農地重劃條例》，標志著該地區土地整理的運作步入規范化階段。雖然我國內地的土地整理可以追溯到西周時期的井田制度，但對土地整理的系統研究卻滯后于其他地區。在我國，國土資源部在借鑒國外土地整理概念的基礎上，將土地整理定義為在一定區域內，按照土地利用規劃或城市規劃所確定的目標和用途，采取行政、經濟、法律和工程技術手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調整改造，以提高土地利用率，改善生產、生活條件和生態環境。

我國的土地整理分狹義和廣義兩種。狹義的土地整理主要指農地整理，廣義的土地整理包括土地的復墾和開發，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動態平衡。簡單的說，土地開發整理就是采取措施對田、水、路、林、村的綜合整治，通過動態調整，改善生產條件，提高土地利用率，提高土地質量。在不破壞環境的情況下開發閑置土地和未利用地，對在生產建設中挖損、塌陷、壓占等造成破壞而廢棄的土地進行復墾。由此可見，進行土地開發整理可以增加耕地面積，提高土地集約利用率，有效增加耕地面積；調整土地關系，使其適應土地生產力提高的要求；擴大綜合生產能力，提高土地產出率，實現土地資源的景觀功能。

三、土地開發整理的環境影響

（一）土地開發整理的生態環境影響

土地開發整理作為促進土地資源整合利用，調整土地利用結構的主要方式，對提高土地資源的合理利用，實現土地資源的合理配置以及改善生態環境等具有重要的作用。經科學實踐證明，采用科學的方法進行土地開發整理可以增加耕地的利用率。但由于土地開發整理是一項復雜的工程，將會改變生態環境原有的生態系統格局以及組成，土地開發整理不僅會對生態環境帶來有利的影響，也會對生態環境造成負面的影響。土地開發整理對生態環境造成負面影響主要有以下幾個方面。

1.對水環境和水資源的影響

在土地開發整理的活動中，水利水電、坡地墾殖、農田灌溉工程以及梯田建設中很容易對地表水系結構造成影響，因此對原有的水系統以及自然生態環境造成破壞，而且在土地開發整理中的工礦的開發、建設、村鎮以及城鎮的建設都會產生生活污水和工業污水，從而造成水環境受到污染。

2.對植被種類及格局的影響

在土地開發整理的過程中為了提高耕地墾殖的利用率，會引起荒地開發以及村鎮的遷并等活動的產生，這些活動的產生有可能會導致自然植被以及人工植被等大面積植被退化或者減少，很多植被由農作物代替，可欣賞景觀種類減少等現象的發生。荒地開發過程中道路修建、各種農田水利的興建以及建筑物的建設等活動，有可能會對原有的植被格局變化造成影響，從而使植被的空間格局和數量結構發生相應變化，導致地表植被減少。

3.對土壤以及微生物的影響

在土地開發的過程中，土地調配以及土地平整是必不可少的手段，因此對地表的整理利用活動將會造成地表土層結構的變化，由此引起土壤構成的變化。農作物需要長期的耕作、灌溉、施肥等生產活動，這不僅會對土壤造成污染和危害，還會導致土壤中大量的微生物生存環境被破壞，更為嚴重的是在耕地休耕或者撂荒的期間，地表極易造成水土流失和土地沙化，有可能會引起氣候發生極端變化。

（二）對區域土地可持續利用的影響

可持續發展要求土地開發整理規劃執行后，該區域復合系統能夠長期、穩定、協調地發展，即該區域土地系統有良好的結構性能，具有動態調節性及其與環境相適應性，且各子系統之間具有高效的輸入輸出轉換功能。具體表現為土地開發整理規劃執行后，使生物資源、生態環境等方面得到合理利用和有效保護，并對其產生長期深遠的影響。

（三）對社會環境的影響

任何開發建設項目或戰略、規劃都會給外部社會環境帶來影響，既存在有利影響又存在不利影響。有利影響包括提高規劃區域的經濟發展能力，調整社會結構，改善區域人口的收入水平；不利影響包括迫使人口遷移，擾亂社會穩定性，影響區域人口的收入水平等。

四、對土地開發整理工作的幾點建議

土地開發整理是國土資源管理工作中的一項重要任務。目前，我國面臨人口多、耕地面積少的現狀，隨著國民經濟快速發展，人與地的矛盾更加突出，盡管當前我國土地開發整理工作已經取得了經濟、社會、生態環境等方面的初步效益，同時也存在一些不可忽視的問題。在對我國土地開發整理過程中存在的問題進行認真分析后，提出具體建議如下：

（一）加大宣傳力度，提高全民認識

土地開發整理工作是利國利民、造福人類的大好事，因此要將這項工作長期有效的開展下去。這就要求國土資源工作人員樹立依法進行土地開發整理的觀念，爭取廣大人民群眾對土地開發整理工作的理解與支持，多給群眾講解土地開發整理的相關知識，提高群眾對土地開發整理工作的認識。

（二）加強技術培訓，建設專業隊伍

土地開發整理是一項技術性很強的業務工作，并且要求工作人員的業務水平和對相關知識掌握必須準確到位。因此必須嚴格要求工作人員熟悉與土地管理相關的政策法規，平時多看書、多學習農業、水利和交通等方面的業務知識，對具體工作人員經常進行業務知識方面的培訓。只有不斷的學習理論知識和積累實踐經驗，才能不斷的研究并解決土地整理工作中出現的新情況、新問題。

（三）建立健全法制，高效合理管制

我國目前還沒有一部真正意義上的土地開發管理方面法律法規，而僅有土地管理法等比較宏觀的法律規定，法律法規的空白已影響我國的土地開發整理工作的開展。因此，應盡快出臺較完善的《土地開發整理》方面的政策法規，有了法律的嚴格約束，才能合理的解決土地產權權屬問題，提高土地利用率，切實保護好耕地，使土地開發整理工作逐漸地規范化、法制化。從而杜絕在土地的開發整理中產生浪費土地資源的現象。采取誰的權屬誰負責、誰管理、誰維護的原則，切實將土地的利用和開發同所有權人的切身利益相掛鉤，這樣更能夠激勵他們做好土地開發和管理工作。

（四）制定嚴格工作制度，逐步完善職責

由于土地開發整理工作對社會發展具有長期深遠的影響，因此，在土地開發整理工作中，應制定切實可行的工作制度。例如：規定每個項目都安排指定的負責人，具體工作人員要完全參與項目的立項、施工、驗收等各項工作實踐中去，并實行項目責任制，哪一個環節出現問題，追究該環節責任人的責任。同時，建立相應的獎勵制度，對工作盡職、認真負責的負責人給與獎勵。

（五）重視生態環境保護，促進生態平衡

首先要對被平整地塊周圍環境都需進行綜合考慮，應做到邊整理邊保護，堅決杜絕毀林開荒、故意破壞耕地的現象發生。其次，要以科學理論為依據，真正做開發到整理一塊土地，就成功一塊，只有這樣才能提高農業產值，促進農業發展，使土地資源利用可持續長遠的發展。

五、結束語

綜上所述，土地的開發整理工作不僅增加了我國的耕地面積，使我國的農業生產條件有了很大的改善，而且極大的提高了農民的生活水平。同時，土地開發整理工作取得了極大的環境效益和經濟效益，因此我們要使其更加有序的進行下去。只有不斷的加大對土地開發整理的研究，方可不斷提高土地開放整理的工作水平，促進土地開發整理的不斷發展。

參考文獻：

[1]蔣勝強 匡春峰 郭嵐 土地開發整理規劃設計變更問題淺析[J]中國集體經濟20ll(4)

篇7

由于我國面臨著嚴竣的人口和土地問題，因此需要加快轉變傳統的土地利用觀，通過可持續土地整理來強化土地資源管理，節約和集約用地，通過大力保護土地和加強土地資源再生的社會生產過程，即加大土地開發、復墾及整理的力度，通過擴大土地自然供給來更好的增加土地經濟供給量，實現土地的可持續性使用。

一、加快實行土地整理產業化管理

在實現可持續土地整理過程中，需要加快推動土地整理產業化管理。需要對已經利用的土地采取有效的保護、整治和管理等諸多措施，努力提高土地生產力，擴大再生產。通過不斷對土地質量和生產力進行改善來增加可利用土地的面積特別是在當前經濟條件下，通過實行土地整理產業化能夠有效的提高土地整理的效率，轉變土地利用方式。特別是在當前政府由于資金不足，缺乏完善的投入機制情況下，更應加快推動土地整理產業化，從而確保土地整理過程中資金的良性循環。當前我國土地整理產業化模式中，以市場運作模式、行政指導與市場運作相結合模式、政府立項、企業運作模式等三種模式為主，任何一種模式都不能過多的依賴于政府，需要進一步擴展資金來源及渠道，實現土地整理主體的多元化。在土地整理產業化管理過程中，需要對土地資源進行價值核算，統一定價，并定期對土地資源價格進行重新評定，以便于更好的推動社會經濟的可持續發展。

二、編制科學的土地開發整理規劃

在可持續土地整理工作中，需要編制土地開發整理規劃，這是土地整理效益得以實現的關鍵環節。在具體編制過程中，需要以系統工程原理作為重要指導，同時還要處理好與土地利用總體規劃的關系。通常情況下，需要在土地利用總體規劃的指導下來編制土地開發整理規劃，并處理好內外的各種關系，使其能夠更好的發揮出整體效益。同時還要有效的將土地開發整理系統、社會經濟系統和生態環境系統有效的結合在一起，理順其內在的聯系，在規劃方案擬訂過程中綜合、全面進行考慮。對于具體的規劃方案，需要做到幾個供選方案共存，這樣才能從中選擇與規劃目標相符，而且綜合效益最優的方案，使規劃的質量能夠得到有效的保障。

在土地整理工作中，需要依托于現勢性較好的地形圖作為底圖，以其為依據來進行具體的規劃，準確劃分權屬界線，及明確土地面積的位置。同時還要根據比例尺地形圖中比例尺來繪制各類地物及地類符號，做好田地規劃工作，確保田塊的各種參數要與其他各種規劃保持良好的協調性，并形成一個有機的整體。

在土地開發整理工作中，需要保護好周圍的生態環境，因此需要對于溝-渠-路-林-田-村等項目的綜合規劃方案進行深入研究，同時做好技術經濟分析評價工作，有效的降低土地開發整理過程中對生態環境所產生的負面效應。需要樹立良好的生態觀點，應充分認識到土地整理效益的取得不能依靠破壞生態環境來實現，需要在土地開發過程中進行保護，在保護過程中進行開發。另外，還需要做好耕地后備資源調查和評價工作，在具體實施過程中要樹立科學開發觀念，加強對中低產田的改造，確保現有耕地質量和生產力的提升。

三、實行有利于土地整理產業的優惠政策

在土地整理工作中，需要嚴格按照土地管理法進行，對土地整理收益分配政策進行完善，使企業能夠更積極、主動的參與到土地整理產業化運作中來，合理分配土地整理后產生的土地增值收益，這樣各參與主體由于有相應的利益，這就使其參與的積極性提高。同時還要進一步對各部門及相關權利人的關系進行理順，其行為主體能夠有權對土地整理匯新增的土地面積進行支配，使其對該項土地使用和受益具有相應的權利。長期以來我國農村宅基地產權制度存在一定的缺陷，為了能夠更好的推動土地整理工作的順利進行，需要對農村宅基地屬于農村集體組織所有進行明確。

對于土地整理工作，需要加大支付的力度，對于新增建設用地的土地有償使用費，可以將該項費用專項用于耕地開發工作，為了能夠更好的支持土地整理項目的順利實施，政府可以設立土地整理基金，拓寬渠道，利用多種途徑來籌措土地整理基金，并獲取相應的收益。

在土地整理工作中，需要加快觀念的轉變，樹立良好的市場觀念，并將其引入到土地開發整理工作中來，在市場經濟環境下，對土地整理的投入產出效益進行深入分析，加快對市場的開發力度，積極調動各方面的積極因素，從而吸引更多力量加入到土地整理工作中來。

四、建立高素質的土地整理專業技術隊伍

土地整理工作具有較強的技術性和專業性，對從業人員業務素質具有較高的要求。因此要想提高土地整理工作的質量和實現土地整理的高效益，則需要建立一支高素質的土地整理專業隊伍。在日常工作中，需要加強土地整理隊伍建設工作，強化土地整理從業人員的業務培訓，使其掌握新技術和新方法，提高土地整理的先進性和科學性?？梢酝ㄟ^建立土地整理規劃師執業資格制度來有效的將土地整理專業人員與土地整理項目有效的結合起來，編制出高質量的土地整理規劃設計，并達到預期的土地整理效果。

五、結束語

土地作為一種稀缺資源，人口和土地是我國發展中需要面臨的嚴竣問題，特別是當前我國經濟建設過程中，土地資源更為短缺，這就使土地資源的可持續發展具有非常重要的意義，因此需要保證土地資源的合理利用。通過可持續土地整理，不僅能夠有效的增加土地利用面積，提高土地利用率，而且還能夠提高單位面積土地的產量，使經濟發展與耕地總量動態平衡問題得以解決，對推動我國社會經濟的可持續發展具有深遠的意義。

參考文獻

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中圖分類號：F301文獻標識碼： A

一、土地一級開發的概念及內涵

2000年12月，北京市人大常委會通過的《中關村科技園區條例》中首次提到“土地一級開發”一詞，但并未對土地一級開發的涵義做出明確界定。2002年12月，北京市國土資源和房屋管理局印發了《北京市土地一級開發管理暫行辦法》（京國土房管出[2002]1100號），第一次從立法角度對土地一級開發做了較為詳盡權威的界定。2005年印發了《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市[2005]540號），該文與前文相比，土地一級開發概念有所變化，前文提出的“一級開發”概念變為后文提出的“土地儲備和一級開發”。后文中規定：“本辦法所稱土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為?！蓖恋貎浜鸵患夐_發主體是政府，主要環節包括土地征購、拆遷、基礎設施建設。

2006年5月，北京市國土資源局印發了《北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法》（京國土市〔2006〕290號），其中第七條規定“土地儲備機構作為土地一級開發項目的招標人，負責組織編制土地一級開發項目實施方案、組織實施項目招標投標活動、與中標人簽訂土地一級開發委托協議，以及對中標人在土地一級開發過程中實施監督管理?！?，且第十條中規定“擬實施土地一級開發的工作內容，包括前期手續辦理、征地拆遷組織和市政基礎設施建設等。”該辦法表明，土地一級開發主體為土地儲備機構通過招標方式確定的中標人，開發內容主要是指土地平整及前期開發。

綜合有關政府部門及研究學者關于土地一級開發的定義，其內涵集中體現在以下幾個方面。從一級開發目的來看，使“毛地”或“生地”變為“熟地”，達到土地出讓的條件和標準，是為土地出讓所做的前期準備，即為土地儲備中的土地整理及前期開發環節；從土地一級開發的內容來看，主要包括前期手續辦理、征地拆遷與安置、市政基礎設施及套設施建設；從土地開發市場分類來看，土地一級開發市場是土地一級開發存在的前提和條件，它是以土地使用權出讓為主的土地市場，并且土地一級開發主體僅僅是獲得了一級土地的開發權，而非使用權或其他權項；從土地出讓方式的變遷來看，土地一級開發是在土地儲備制度建立后逐步提出的，土地儲備制度的核心是改變由傳統的“生地出讓”、“毛地出讓”向“熟地出讓”，使傳統的房地產開發由商一級、二級聯動開發的模式走向政府主導一級開發模式的轉變，使傳統的協議出讓走向市場化的招拍掛出讓程序。從土地儲備制度對土地一級開發的影響來看，我國土地儲備制度的產生、存在及發展，意味著土地一級市場從開發主體、開發模式上發生了根本性變化，也體現出了土地一級開發主體的專業性和市場地位，將國有土地使用推進了市場化，彰顯了土地交易的明了化和公平性。

二、土地一級開發模式特點

（一）政府獨占開發形式

政府獨占開發形式是政府指定開發企業或許以建立項目企業的方法進行土地一級開發。

此形式能夠確保政府徹底操控地價，一起確保土地開發為熟地后的增值收益不丟失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府施行土地一級開發的各項業務。該形式首要缺點是政府的土地開發資金壓力較大，融資途徑窄。

（二）企業主導開發形式

企業主導開發形式又稱一二級聯動開發形式，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發企業，由土地一級開發企業按照土地使用權出讓協議的約好，對協議范圍內土地施行包含拆遷補償，公建配套設備建造在內的土地一級開發行為，使協議范圍內土地到達建設條件，再面向市場轉讓土地使用權。

房地產企業經過土地一二級聯動開發，取得一級開發階段收益的一起，既確保了企業將來的可持續發展，也確保了可獲取土地在將來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。但該形式不利于政府操控土地市場地價，政府宏觀調控土地低價的才能使土地價值下降。

（三）政府主導商業化運作形式

由政府主導的商業化運作形式是指政府“抓兩端，放中心”。“抓兩端”即由政府操控土地儲備方案和供給方案，“放中心”，即充分利用社會企業力量實行土地一級開發。

這種形式中，政府依據土地市場調查判斷土地需求狀況，以招拍掛方法將擬開發的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權受讓人，并由土地使用權受讓人分期付出土地受讓價款用于土地一級開發。政府經過投標等方法選擇具有資歷的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為契合土地受讓人需求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格后，政府正式移送土地于土地受讓人。

由政府主導的市場化運作形式既確保政府在土地一級開發中的主導地位，又能充分利用市場資源，減輕政府開發資金壓力，是中國土地一級開發將來發展趨勢。

三、土地一級開發風險問題分析

（一）編制計劃期間

土地一級開發項目受控制性詳細規劃影響較深?？刂菩栽敿氁巹澗唧w編制是以城市總體計劃為依托。經過控制性詳細規劃可確切的計算出可供出讓經營性用地面積及公建配套設施規模。堅持控制性詳細規劃的穩定性，控制政府機構因公共利益等原因減縮可供出讓經營性用地面積。防止擴增公建配套設施建設規模的可能性，是企業出資土地一級開發項目意圖風險辦理的要點。

（二）土地報征及轉用期間

政府依照城市開發計劃所設定的條件，經過行政批示對農村集體土地進行征收，將集體土地性質變更為國有土地性質，完成土地所有權歸屬變更。土地報征環節包括農用地轉用審批及土地征收批示兩部分。土地一級開發項目常因新增建設用地指標配給不到位，或因獲得報征批文存在妨礙而發展緩慢，影響項目開發進程。

（三）安置拆遷補償期間

土地一級開發安置拆遷補償環節通常采用政府主導，或政府授權委托土地一級開發企業實施。其間拆遷安置補償方法是進行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級開發企業核算項目開發成本及收益的關鍵要素。但是，此期間土地一級開發企業通常無操控的主動權，進而缺少對項目開發成本和進程的有效操控。

（四）土地出讓期間

經營性用地必須以招、拍、掛的方式出讓，決定了土地出讓環節市場化的特色，加之國家調控方針不斷出臺，方針效應逐漸閃現。如土地出讓之時恰逢進入經濟衰退或方針性限控期間，土地市場的動搖必將對土地一級開發企業主營業務收入發生晦氣影響。

（五）還遷房及公建配套設施建設

還遷房及公建配套設施建設規模大，動輒上百萬平米項目同時開工建設，建設工期較短，因而項目建造安全及質量風險度極高。

（六）收益獲取期間

收益獲取環節是企業出資土地一級開發項最終意圖，也是企業出資土地一級開發項目風險辦理的最終目標。企業出資土地一級開發項目最終收益怎么返還，“熟地”出讓后，企業收益終究是不是可實現，清楚以上問題是土地一級開發企業做出出資決策的關鍵所在。企業應與政府明確約定土地一級開發成本返還方式及收益的額度大小，確保土地一級開發中企業的利益。

四、土地一級開發項目建議

（一）優化運作流程，提升管理才能，加強成本操控

一級開發企業在土地整治和收儲過程中，觸及到征地、拆遷、基建、土地出讓等許多環節。同時，一級開發又是一個綜合性、系統性工程，觸及很多和政府對口以及和外部合作單位商洽的環節，因而，優化運作流程、提升管理才能對一級開發企業的成本操控有著重要要求。

（二）完善規劃意圖、提升區域潛在價值

土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征是其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功用的完善具有決定性的因素，區域功用又對區域價值有根本性的影響。

（三）掌握行業周期，操控開發節奏

在掌握行業周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業局勢和區域經濟等要素，也要充分考慮政策要素。這就需求企業有敏銳的市場觸覺及意識，而且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據市場需求來操控開發節奏，然后提升區域土地價值，最大程度的提高企業利潤率。

（四）加強項目管理，保證工程建設質量安全

質量安全無小事，特別是關于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設過程中，要求土地一級開發企業加強思想認識，牢固樹立“千秋大業，質量第一”的質量思想，加強項目管理力度和管理水平，保證工程建設質量和安全。

結束語：

綜上所述，土地一級開發主要是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地或鄉村集體土地進行統一征地、拆遷、居民安置、補償等流程，并規劃進行相應的市政配套基礎設施建設，以促使該區域范圍內土地達到三通一平（五通一平或七通一平）的開發條件，通過政府進行收儲，以招拍掛形式完成土地有償使用或流轉。在此過程中，土地一級開發企業需要進行大量的資金周轉，因此也就會產生大量的資金閑置，通過短期內閑置資金的有效周轉，能夠為土地開發企業爭取更多的利潤，也為土地開發提供資金支持。

參考文獻：

[1]王寶玲.事業單位參與土地一級開發的常見風險及策略研究[J].現代商業,2014,03:166-167.

[2]牛明.土地一級開發領域的風險與機遇[J].法人,2014,03:55-56.

篇9

與《土地開發整理項目設計報告編制規程》可以直接相比較的其他行業的項目設計報告編制規程，主要有《小型水電站初步設計報告編制規程》和《水利水電工程初步設計報告編制規程》，這都是針對工程項目“設計階段”的，也都是設計“報告編制規程”；另外，《水利水電工程可行性研究報告編制規程》針對的是工程的“可行性研究階段”，其格式也可以借鑒。

對比分析以上三個規程，可以看出報告編制規程的一般結構是：“總則”、“綜合說明”、各主體章節內容、“附錄”、“附加說明”和“條文說明”六大部分。各部分具體內容如下：

(1)總則：主要介紹制定本規程的依據、規程適用范圍、報告編制的原則要求、設計報告的主要內容和深度要求，以及設計報告的內容在規程中的編排位置。

(2)綜合說明：主要是全部設計報告的綱要和主要結論，要求能夠反映整個工程的設計概況，與設計報告下面的其他各部分內容基本上對應，力求簡明扼要、重點突出。

(3)各主體章節內容：報告的主體內容，從基礎條件分析―確定工程任務―工程設計―工程管理設計―概預算到效益評價，各主要構件都是獨立成章。

在規程的各章節中，主要是提出本工作階段需要介紹、說明的內容，例如各種基礎數據、基本情況、結構尺寸、相關指標參數、計算條件和方法、主要措施、主要結果等。對于如何確定上述內容，不做規定。

(4)附錄：主要是提供定制的各種表格，如工程特性表。

(5)附加說明：主要說明規程的主編單位和主要起草人。

(6)條文說明：是對“附錄”以前的各項內容的各條款所做的逐條說明。主要涉及概念范疇和注意事項(如與前期的可行性研究階段相比，設計階段新出現的一些情況如何處理；特殊基礎條件或者不同工程類型下特別需要的計算、說明要求)。對于如何確定上述內容，不做規定。

土地開發整理項目設計報告編制現狀

自開展土地開發整理工作以來，項目設計報告(2005年以前為規劃設計報告)一直按照《土地開發整理項目規劃設計規范》(TD／T 1012-2000)的規定編制。根據《規范》，土地開發整理項目設計報告由規劃文本、規劃說明和設計說明j部分組成。從這些年各地項目設計工作的實踐來看，現設計報告編制規定不能滿足項目管理的實際需要。存在的主要問題有：

第一，設計報告編制內容不全。隨著項目管理的不斷發展，以前沒有列為重點，或者沒有成為重點的內容越來越重要；同時，建設社會主義新農村拓展了土地開發整理的內容。比如，現設計報告編制規定中缺乏景觀工程設計的有關內容；生態保護和村莊整治的內容闡述的不夠詳細。

第二，內容不統一，格式不規范。由于《規范》在內容和格式上的要求不十分詳盡和明確，導致報告編寫的內容不夠統一，格式也不夠規范，造成不同設計單位編寫的報告內容和格式都不一樣，在一定程度上影響了《規范》的指導性。

第三，重點不突出?！兑幏丁穼⒃O計報告分為三部分，但是具體內容要求不十分明確，以致在實際編寫報告過程中一般性的內容，如整理區概況、自然和社會經濟條件、經濟評價、管理措施等大量重復，而真正需要重點說明的工程布置和設計內容，反而不能得到充分的解釋和闡述。

第四，缺乏工程技術特點。從《規范》的要求來看，報告的內容缺少針對性，土地開發整理的工程特性闡述不詳。工程設計是項目可行性研究的延續和深化，而不是可行性研究的重復；工程設計應該根據工程的特點和實際要求，重點解決諸如工程布局中的工程定位和標準問題、工程具體形式、結構、尺寸和材料等問題，突出工程設計技術特點。

第五，規劃設計圖件不規范?，F規范對規劃設計圖紙編制只規定了原則性要求，具體的上圖要素和制圖格式沒有明確的界定。各地上報的規劃設計圖件存在的問題較多，主要表現在項目現狀圖與規劃圖圖面不清晰，圖例不全或圖例與圖面內容不一致，建設內容標注不詳細；建筑物設計圖紙不完整，圖式、圖樣不規范，主要尺寸、材料標注不全等。

土地開發整理項目設計報告編制規程大綱建議

土地開發整理項目設計報告編制規程的編寫應遵循以下幾項原則：

(1)反映土地開發整理規程指導的一般性。規程本身就賦予了規程在技術和管理指導方面的一般性和普適性。土地開發整理項目設計報告編制規程所指導的不僅僅是國家投資土地開發整理項目，還包括省級投資土地開發整理項目。規程指導的一般性就要求報告內容的全面性，必須為可能出現的各種新的土地利用、工程和管理措施留有彈性、接口。

(2)反映土地開發整理的發展趨勢。以往的土地開發整理主要是以農用地整理為主，隨著土地開發整理事業的發展，特別是推進社會主義新農村建設的需要，農村居民點等建設用地整理越來越顯得重要。一些有一定超前理念和具備一定條件的工程項目，如景觀生態工程，已經成為土地開發整理的工程建設內容。

(3)反映土地開發整理的特點。土地開發整理的特點首先反映在土地問題上，重點是強調耕地質量、新增耕地面積、土地結構優化、土地相關指標管理和土地資源的可持續利用；其次，土地權屬問題，主要是所有權屬、使用權屬、土地他項權屬的調整問題，是土地開發整理的核心；第三，公眾參與問題，這是土地開發整理的保障。

(4)反映報告內容組成的邏輯性。報告內容應按照如下邏輯進行安排：綜合說明(概略說明整個報告的情況)―項目概況(現場踏勘需要了解的，是項目分析和工程設計的依據)――項目分析(是進行項目基礎分析、保障總體方案有效性和群眾性的基礎)――工程布局和建設內容(按照項目分析中的推薦方案進行土地利用布局和工程布局，并在布局階段提出單項工程和單位工程的規模和數量)――工程設計(就各類工程進行設計，明確各分項工程量，并進行匯總)――施工組織設計――權屬調整方案――實施措施與工程管理――預算投資――效益分析與耕地質量評價――相關附圖附表和附件。

(5)簡明扼要，避免重復，突出重點。

根據以上原則及我國土地開發整理的實際情況，現提出《土地開發整理項目設計報告編制規程》大綱建議。

第一章總則。土地開發整理項目設計報告的作用，制定本規程的依據；規程適用范圍；土地開發整理項目設計報告編制的原則要求；項目設計報告的主要內容和深度要求。

第二章綜合說明。可研批復情況；綜合說明：1)項目所在

地(市)、縣(市)，2)項目類型，3)項目性質，4)項目建設地點(位置和范圍)，5)項目區地貌類型，6)項目建設規模，7)項目區土地權屬情況(所有權、使用權)，8)項目預計新增耕地面積、新增耕地率，9)項目建設工期，10)項目總投資，11)公眾參與情況；項目特性表。

第三章項目概況?！痢量h(市)簡況；項目區基本情況：1)自然條件，2)社會經濟情況，3)土地利用現狀。

第四章項目建設條件分析?；A設施條件：1)交通基礎條件，2)排灌系統骨干設施狀況，3)電力基礎設施狀況，4)農田基礎設施現狀，5)其他基礎設施狀況；居民點建設：1)居民點分布情況，2)居民點用地結構，3)居民點建設強度，4)規劃建設情況；土地利用限制因素：1)土地利用限制因素，2)主要對策；水土資源分析：1)灌溉水源與可供水量分析，2)需水量預測，3)水土資源供需平衡分析，4)節水措施說明；新增耕地來源分析；公眾參與：1)設計階段公眾參與情況，2)公眾對項目的主要意見及處理情況，3)項目實施公眾參與方案。

第五章工程規劃。建設目標；規劃標準；規劃設計依據；工程規劃：1)土地利用布局，2)工程布局；建設內容；方案比選說明：1)可行性研究階段的主要結論，2)方案比選。

第六章工程設計。土地平整工程：1)田塊布置，2)土地平整分區與方法，3)土方計算；灌排工程：1)灌溉工程，2)排水工程，3)電力線路，4)建筑物；道路工程；農田防護工程：1)農田防護林，2)水土保持工程，3)其他防護工程；拆遷工程(墳地、廢棄宅基地整理)；居民點整理工程；景觀生態工程；典型田塊設計；工程量分類匯總：1)工程量計算說明，2)分類匯總表。

第七章施工組織設計。施工條件；施工布置和方法；質量管理；施工進度。

第八章土地權屬調整。土地權屬調整范圍；土地權屬現狀；土地權屬調整原則；權屬調整程序。

第九章實施措施與工程管理。實施措施：1)組織機構，2)管理制度，3)實施控制措施；工程管理：1)管理機構，2)管理措施，3)管理經費。

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一、土地整理概念

所謂土地整理，指的是在土地出讓之前，相關的部門或者機構對于該項土地進行投資以及整理的過程。在實際的操作過程中，土地整理在很多地區及城市都是通過政府部門來實施的，或者是由政府部門將相關土地整理活動交由企業來操作，政府部門只是負責監督和管理。除上述方式外，也可以由國有企業以及事業單位性質的相關土地儲備機構來進行操作。多為一項經濟活動，土地整理涉及的面比較廣泛，通常包含了拆遷、征地以及相關地區的基礎建設等，這些活動都是由政府部門來組織和實施的，土地開發建設企業的經濟行為也是受雇于政府部門。

從長期來看，土地整理行為在土地規劃、設計建設、工程質量等多個方面都會影響到一個地區的未來發展，具有長遠影響。

二、土地整理項目資金管理原則

一是?？顚Ｓ迷瓌t。土地開發整理項目資金是有特定用途的專項資金，必須專項用于經批準的土地開發整理項目，項目建設單位必須遵守“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，按照規定的用途和開支標準，安排使用項目資金，任何部門、單位或個人不得以任何時候理由和采取任何方式或截留、侵占、挪用項目資金，不得擅自改變資金用途和擴大使用范圍及提高開支標準。項目資金不得用于購建項目配套設備以外的固定資產，不得用于對外投資，不得用于支付滯納金、罰款、違約金、賠償金，不得用于贊助和捐贈支出。

二是分責落實、統一監管原則。我國土地開發都是由國家立項或組織實施，資金由財政統一安排，主要有土地使用費、復墾費等，這就需要在國家統一政策下，按照相關職責，對項目統一監管，以滿足國家宏觀調控的需要。

三是突出重點，壓縮費用性支出。整理項目的資金是通過預算安排的，在核定項目投資時，要突出重點，壓縮費用性支出，一般無重大不可抗力的事件，項目資金預算不可修改。

四是注重效益原則。要通過科學管理，降低項目成本，努力提高項目的使用效益，要建立項目評價機制，要充分體現項目資金的效益性和目的性。

三、土地整理項目資金使用范圍及會計核算要求

土地整理項目資金會計核算的要求有以下幾個方面：

一是項目承擔單位必須按照專項資金管理要求，進行單獨管理與核算。二是項目承擔單位應根據《會計法》規定和項目資金管理要求，設置會計機構和配備會計人員，建立項目資金使用管理制度和核算制度，明確部門、人員和崗位的職責權限，健全內部控制與監督機制，確保項目資金的合理有效使用。

下列事項應作為預算結余處理：由于土地開發整理規劃的調整、有關政策的變更等原因而終止繼續施工的項目，通過清算后確認的不再施工的工程施工的工程費用及相關費用部分。已竣工驗收項目，因施工條件變化等原因而少完成的工程量，經審計確認后其預算費用部分應作為預算結余處理。項目預算中不可預見費未支用部分；按有關規定從項目預算中預留的質量保證金（20%），在竣工驗收時，因質量問題而扣減返還數額部分。

項目承擔單位應根據批準的項目預算文件所規定的費用支出范圍控制使用資金，凡是項目預算沒有規定的費用支出，即使符合土地開發整理專項資金所規定的支出范圍，也不能擅自增加項目預算外的費用支出。

項目資金的開支范圍為組織、實施管理土地開發整理項目所發生的各項支出，包括前期工作費、工程施工費、固定資產購置費、拆遷補助費、竣工驗收費、業主管理費和不可預見費。前期工作費的支出指項目正式實施前所發生的各項支出，包括：項目立項審查及報批、項目可行性研究及規劃設計、項目勘察、土地清查、工程招標、工程監理等各項工作發生的支出。

土地整理工程施工費的支出指為實施項目設計工程所發生的各項支出，包括：土地平整工程、農田水利工程、田間道路工程以及其它工程所發生的各項費用。

竣工驗收費的支出指項目各項工程完工后，為實施項目竣工驗收、項目竣工決算、項目成果管理而發生的各項支出，包括：項目工程驗收、項目決算編制與審計、土地重估與登記、基本農田重劃與標志等各項工作發生的支出。業主管理費的支出指項目承擔單位為組織管理項目所發生的各項管理性支出，包括：項目管理人員的各種工資、職工福利費、公務費、業務招待費和其他費用等。

四、土地整理項目資金使用管理分析

首先，項目資金請撥款管理。項目資金請撥款管理主要是指國土資源部門收到專項撥款并撥付下級項目管理單位和下級項目管理單位收到專項撥款的管理。具體指：各級項目管理單位對收到的項目撥款，應進行?？罟芾?，保證項目資金專款專用。項目承擔單位應根據工程進度提出資金需求，上級單位根據規劃設計、招投標協議及工程合同等要求，結合工程進度，及時、足額地撥付資金。同時，按有關規定保留一部分?？钭鳛楣こ藤|量保證金，待項目竣工驗收合格后再撥付。

其次，項目資金使用的管理。按資金使用用途的不同，項目資金使用管理分為工程施工費管理、固定資產管理、其它費用管理和不可預見費管理四個部分。在進行項目資金支付時按照一下程序來進行：劃清各項費用開支界限，嚴格遵守費用開支范圍；經辦人簽字；有關業務部門審核；財務部門審核；單位領導或單位領導授權人核準并簽字。

支付預付工程款時，應按合同約定條件，由施工單位提交用款申請，并經相關負責人批示同意后才支付。用款單位應提供的書面資料包括以下內容：工程進度，包括本期工程進度和預計下期工程進度，累計已完成工程量；工程監理意見；請款用途、金額；用款單位負責人批示、簽章；會計人員在按規定撥款后，應及時登記入賬，并附以下原始憑證；用款申請單；用款施工單位收款的正式收據（嚴禁使用白條）；項目承擔單位撥款的銀行付款存根（嚴禁用現金及現金支票支付）；其他相關憑證等。

按項目實施、管理方式的不同，工程價款的結算方式有階段結算和完工結算兩種。這主要與簽訂合同的內容有關。工程結算時，工程施工單位提交結算單，結算單主要內容：工程項目名稱及具體施工內容；合同或協議規定的工程量、金額；實際完成的工程量、金額；累計預收工程款或已結算工程款；本期應收工程款；工程施工單位負責人簽字。工程監理提交監理報告，工程監理的報告包括：項目實施概況；各項工程的工程量、工程造價及工程質量；工程監理人員的簽章、工程監理單位蓋章。

項目承擔單位有設備購置費用發生的按以下規定辦理：正確區分應列入固定資產管理的設備與工程材料的界限；購置設備應按采購合同規定的條款結算與支付；設備安裝完成后，應按照構建總成本備查登記管理；項目竣工驗收后，進行整體項目使用權轉移時，應辦理移交手續，提交固定資產移交清單，明確接管單位，以確保資產的安全完整。

其它費用包括前期工作費、竣工驗收費、拆遷補償費和業主管理費。項目承擔單位發生的這些費用支出，應按照相關文件規定的支出范圍、預算額度進行使用，并嚴格劃分項目費用和非項目費用之間、項目各費用之間的界限，屬于共性費用的，應提供分攤標準并分別攤入各項費用。項目承擔單位發生屬于不可預見費范圍的費用時，必須提交不可預見費使用申請報告，說明使用不可預見費的原因，使用額度，并逐級報批。

再次，項目竣工財務決算的管理。土地開發整理項目竣工財務決算是以實物數量和貨幣分別為計量單位，報日常項目會計核算資料匯總、整理為一個完整的指標體系，綜合反映竣工項目的實際支出的投資效果的總結性文件。

五、土地開發整理項目資金的決算和審計工作

土地開發整理項目投入資金量大，工程量大，建設周期長，在項目結束時，必須加強對項目資金的相關決算和審計工作，以確保項目資金的專款專用，充分發揮資金的使用效率。

一是要認真做好土地開發整理項目的資金決算工作，認真核對資金撥款情況，對每個土地整理項目資金的支出數和項目資金的結余數進行決算。二是加強對土地開發整理項目的竣工驗收管理，認真檢查土地開發整理項目的驗收報告。三是加強對土地開發整理項目資金的審計工作，確保項目資金“?？顚Ｓ谩?，進一步充分發揮土地開發整理項目資金的使用效率。