公共收益管理辦法模板(10篇)

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篇1

第三條  省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省住房售后首次交易（以下簡(jiǎn)稱住房交易）的管理工作。設(shè)區(qū)的市和縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房交易的管理工作。

第四條  各級(jí)人民政府財(cái)政、土地、地稅、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，實(shí)施住房交易的管理工作。

第五條  住房交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，并遵循自愿、公平、公開(kāi)的原則。

第六條  除有下列情形之一的外，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買并取得房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)的住房都可以進(jìn)行交易：

（一）住房面積超過(guò)國(guó)家和本省規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，并且超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（二）已列入城鎮(zhèn)房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷范圍的；

（三）住房的產(chǎn)權(quán)屬于共有，有一個(gè)以上的共有人不同意交易的；

（四）住房已經(jīng)抵押且抵押權(quán)人不同意買賣、贈(zèng)與、交換的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第七條  住房交易的形式包括買賣、贈(zèng)與、交換、租賃和抵押等。

第八條  在進(jìn)行住房交易前，住房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知原房屋產(chǎn)權(quán)單位。在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的職工享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者租賃權(quán)。

第九條  住房所有權(quán)人在進(jìn)行住房交易前，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、夫妻雙方的居民身份證和其他有關(guān)材料，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理住房交易手續(xù)。

第十條  住房的交易價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定。

當(dāng)事人在辦理交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向房產(chǎn)行政管理部門(mén)申報(bào)成交價(jià)格。其中買賣、贈(zèng)與、交換住房的，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并持房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十一條  在進(jìn)行住房交易前房屋所有權(quán)人未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的，可以憑房屋所有權(quán)證書(shū)先行交易。交易完成后需要辦理土地使用權(quán)證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證書(shū)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十二條  以成本價(jià)購(gòu)買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分上交同級(jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

第十三條  進(jìn)行住房交易，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。

第十四條  以成本價(jià)購(gòu)買的住房可以相互交換，或者與私房、商品房交換。

在住房出售前或者出售后一年內(nèi)，該戶家庭按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買居住用房的，其交易行為視同房屋產(chǎn)權(quán)交換。

第十五條  在進(jìn)行住房交易后，對(duì)該住房的維修仍然按照交易前的維修管理辦法執(zhí)行，原住房所有權(quán)人繳納的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還。其中需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，原住房所有權(quán)人繳納的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分隨同房屋產(chǎn)權(quán)一并過(guò)戶。

第十六條  在進(jìn)行住房交易后，該戶家庭的夫妻雙方不得再按照國(guó)家和本省的城鎮(zhèn)住房制度改革優(yōu)惠政策，購(gòu)買、承租公有住房。

第十七條  本省鼓勵(lì)具備條件的單位和個(gè)人開(kāi)辦住房購(gòu)銷企業(yè)或者住房交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，從事住房的收購(gòu)、整修、出售業(yè)務(wù)和住房交易的中介服務(wù)活動(dòng)。

篇2

第三條、定點(diǎn)零售藥店審查和確定的原則是：保證基本醫(yī)療保險(xiǎn)用藥的品種和質(zhì)量；引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，合理控制藥品服務(wù)成本；方便參保人員就醫(yī)后購(gòu)藥和便于管理。

第四條、定點(diǎn)零售藥店應(yīng)具備以下資格與條件：

（一）持有《藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)許可證》、《藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)合格證》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，經(jīng)藥品監(jiān)督管理部門(mén)年檢合格；

（二）遵守《中華人民共和國(guó)藥品管理法》及有關(guān)法規(guī)，有健全和完善的藥品質(zhì)量保證制度，能確保供藥安全、有效和服務(wù)質(zhì)量；

（三）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省（自治區(qū)、直轄市）規(guī)定的藥品價(jià)格政策，經(jīng)物價(jià)部門(mén)監(jiān)督檢查合格；

（四）具備及時(shí)供應(yīng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)用藥、24小時(shí)提供服務(wù)的能力；

（五）能保證營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)至少有一名藥師在崗，營(yíng)業(yè)人員需經(jīng)地級(jí)以上藥品監(jiān)督管理部門(mén)培訓(xùn)合格；

（六）嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度有關(guān)政策規(guī)定，有規(guī)范的內(nèi)部管理制度，配備必要的管理人員和設(shè)備。

第五條、愿意承擔(dān)城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)服務(wù)的零售藥店，應(yīng)向統(tǒng)籌地區(qū)勞動(dòng)保障行政部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供以下各項(xiàng)材料：

（一）藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)許可證、合格證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本；

（二）藥師以上藥學(xué)技術(shù)人員的職稱證明材料；

（三）藥品經(jīng)營(yíng)品種清單及上一年度業(yè)務(wù)收支情況；

（四）藥品監(jiān)督管理、物價(jià)部門(mén)監(jiān)督檢查合格的證明材料；

（五）勞動(dòng)保障行政部門(mén)規(guī)定的其他材料。

第六條、勞動(dòng)保障行政部門(mén)根據(jù)零售藥店的申請(qǐng)及提供的各項(xiàng)材料，對(duì)零售藥店的定點(diǎn)資格進(jìn)行審查。

第七條、統(tǒng)籌地區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在獲得定點(diǎn)資格的零售藥店范圍內(nèi)確定定點(diǎn)零售藥店，統(tǒng)發(fā)定點(diǎn)零售藥店標(biāo)牌，并向社會(huì)公布，供參保人員選擇購(gòu)藥。

第八條、社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要與定點(diǎn)零售藥店簽訂包括服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、藥費(fèi)結(jié)算辦法以及藥費(fèi)審核與控制等內(nèi)容的協(xié)議，明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議有效期一般為1年。任何一方違反協(xié)議，對(duì)方均有權(quán)解除協(xié)議，但須提前通知對(duì)方和參保人，并報(bào)勞動(dòng)保障行政部門(mén)備案。

第九條、外配處方必須由定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)師開(kāi)具，有醫(yī)師簽名和定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)蓋章。處方要有藥師審核簽字，并保存2年以上以備核查。

第十條、定點(diǎn)零售藥店應(yīng)配備專（兼）職管理人員，與社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)共同做好各項(xiàng)管理工作。對(duì)外配處方要分別管理、單獨(dú)建帳。定點(diǎn)零售藥店要定期向統(tǒng)籌地區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)報(bào)告處方外配服務(wù)及費(fèi)用發(fā)生情況。

第十一條、社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)定點(diǎn)零售藥店處方外配服務(wù)情況的檢查和費(fèi)用的審核。定點(diǎn)零售藥店有義務(wù)提供與費(fèi)用審核相關(guān)的資料及帳目清單。

第十二條、社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要按照基本醫(yī)療保險(xiǎn)有關(guān)政策規(guī)定和與定點(diǎn)零售藥店簽訂的協(xié)議，按時(shí)足額結(jié)算費(fèi)用。對(duì)違反規(guī)定的費(fèi)用，社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不予支付。

第十三條、勞動(dòng)保障行政部門(mén)要組織藥品監(jiān)督管理、物價(jià)、醫(yī)藥行業(yè)主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)定點(diǎn)零售藥店處方外配服務(wù)和管理的監(jiān)督檢查。要對(duì)定點(diǎn)零售藥店的資格進(jìn)行年度審核。對(duì)違反規(guī)定的定點(diǎn)零售藥店，勞動(dòng)保障行政部門(mén)可視不同情況，責(zé)令其限期改正，或取消其定點(diǎn)資格。

篇3

第二條  本辦法適用于四川省城鎮(zhèn)（含獨(dú)立工礦區(qū)）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售的管理。

第三條  本辦法所稱的已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）根據(jù)國(guó)家和縣以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定按成本價(jià)格購(gòu)買的公有住房。

本辦法所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的國(guó)家給予優(yōu)惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設(shè)的住房。

第四條  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售必須依法進(jìn)行，遵循自愿、平等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，成交價(jià)格由買賣雙方協(xié)商議定，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價(jià)購(gòu)買公有住房，也不得購(gòu)買政府提供優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用住房或租住公有廉租住房。

第六條  市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規(guī)住房，并根據(jù)本辦法制定當(dāng)?shù)毓凶》亢徒?jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施方案的基礎(chǔ)上，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，開(kāi)放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)。

第七條  省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。

各市、州、縣人民政府和地區(qū)行政公署房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理工作。

第二章  出售條件

第八條  職工已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在取得合法房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超過(guò)其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分（不含公攤面積）未按規(guī)定以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足差價(jià)的已購(gòu)公有住房；

（二）超過(guò)其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補(bǔ)交稅費(fèi)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房；

（三）超過(guò)其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)占兩套以上公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，或者以非市場(chǎng)租金租住公有住房又按住房制度改革政策購(gòu)買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房；

（四）利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補(bǔ)足裝修費(fèi)用的；

（五）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；

（六）以分期付款或抵押貸款方式購(gòu)買，但房?jī)r(jià)款尚未付清或未經(jīng)抵押權(quán)人同意上市出售的；

（七）處于房屋拆遷公告范圍內(nèi)的；

（八）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（九）法律、法規(guī)以及縣以上人民政府規(guī)定的其他情形。

第九條  與機(jī)關(guān)辦公區(qū)、學(xué)校教學(xué)區(qū)和企事業(yè)單位生產(chǎn)區(qū)、工作區(qū)分割不開(kāi)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，只能向原產(chǎn)權(quán)單位或者單位職工出售。

第三章  出售程序

第十條  市（縣）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)、產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)、住房制度改革管理部門(mén)實(shí)行聯(lián)合辦公，為職工出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房辦理有關(guān)手續(xù)提供便利。

第十一條  職工出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，填報(bào)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表，并提交下列材料：

（一）房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）簽署的同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（三）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）身份證及戶籍證明；

（四）購(gòu)房專用發(fā)票或有效付款憑證；

（五）職工及其配偶所在單位出具的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房是否超標(biāo)，超標(biāo)部分是否按規(guī)定補(bǔ)差，有無(wú)違規(guī)購(gòu)占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。

第十二條  房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣以上住房制度改革管理部門(mén)對(duì)是否符合售房條件進(jìn)行審核；房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)應(yīng)在該申請(qǐng)出售房屋的所在地公告售房信息，并對(duì)該房屋面積進(jìn)行復(fù)核。

自公告售房信息之日起7個(gè)工作日內(nèi)，單位和個(gè)人可對(duì)該房屋上市出售提出異議；該房屋原產(chǎn)權(quán)單位可提出同等條件下保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，根據(jù)審核和公告情況，作出是否準(zhǔn)予該房屋上市出售的書(shū)面答復(fù)。準(zhǔn)予出售的，應(yīng)通知保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的原產(chǎn)權(quán)單位參與交易。

第十三條  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋買賣合同，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)核實(shí)后，按規(guī)定繳交有關(guān)稅費(fèi)。房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)應(yīng)自交易過(guò)戶手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，發(fā)放房屋所有權(quán)證。

第十四條  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，買方應(yīng)憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記。

尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)先行辦理交易過(guò)戶手續(xù)，辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起30日內(nèi)，由買方持變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。辦理土地使用權(quán)證書(shū)，除工本費(fèi)外，不得收取其他任何手續(xù)費(fèi)。

第十五條  已購(gòu)公有住房實(shí)際復(fù)核面積與房屋所有權(quán)證書(shū)標(biāo)明面積不符的，以實(shí)際復(fù)核面積為準(zhǔn)。實(shí)際復(fù)核面積大于房屋所有權(quán)證書(shū)標(biāo)明面積的，在該購(gòu)房職工住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的部分按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)、超過(guò)住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分按購(gòu)房當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)，向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)足購(gòu)房款后，方可上市出售。

第四章  交易稅費(fèi)

第十六條  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定繳交下列稅費(fèi)：

（一）出售居住超過(guò)一年的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，免繳營(yíng)業(yè)稅；居住不足一年的，營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)繳；

（二）買方暫按當(dāng)?shù)貓?zhí)行的契稅稅率標(biāo)準(zhǔn)減半繳納契稅；

（三）買賣雙方分別按成交價(jià)的0.5‰繳納印花稅；

（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；

（五）買方按所購(gòu)住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％、沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的按成交價(jià)的1％繳納土地出讓金；

（六）按成交價(jià)的0.5％交納交易手續(xù)費(fèi)（含房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等），由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半；

（七）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證工本費(fèi)各按10元交納。

國(guó)家稅費(fèi)政策有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條  鼓勵(lì)職工家庭為改善居住條件，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售換購(gòu)住房。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后一年內(nèi)，該戶家庭按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的，或者已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前一年內(nèi)，該戶家庭已按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的，按房屋產(chǎn)權(quán)交換繳交稅費(fèi)。

第十八條  職工按本辦法規(guī)定以市場(chǎng)價(jià)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在依法繳交稅費(fèi)后，其收入歸職工所有。

第五章  房屋售后維修

第十九條  已購(gòu)公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購(gòu)公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，職工原繳納的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第六章  罰則

第二十條  違反本辦法第五條的規(guī)定，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價(jià)購(gòu)買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其退回所購(gòu)房屋或者按照商品房市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)齊房?jī)r(jià)款，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責(zé)令退還公有廉租住房，按市場(chǎng)住房出租標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金，并可處相當(dāng)于補(bǔ)交租金金額的罰款，但最高不得超過(guò)3萬(wàn)元。

第二十一條  采取欺騙手段，將不得上市出售的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處3萬(wàn)元以下罰款。

第二十二條  從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規(guī)定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以相當(dāng)于承租人按市場(chǎng)住房出租標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金金額的罰款，但最高不得超過(guò)3萬(wàn)元；并由其所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分。

第二十三條  從事已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條  依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補(bǔ)交房?jī)r(jià)款、補(bǔ)交租金和沒(méi)收的違法所得，應(yīng)一并上交財(cái)政。

第二十五條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

篇4

各區(qū)縣房地局（土地局）、開(kāi)發(fā)區(qū)房地局：

為簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，促進(jìn)已購(gòu)公房上市，搞活我市住房二級(jí)市場(chǎng)，現(xiàn)就以房改成本價(jià)所購(gòu)公房申請(qǐng)上市出售的有關(guān)問(wèn)題，補(bǔ)充通知如下：

一、凡以房改成本價(jià)所購(gòu)公房申請(qǐng)上市出售的，除與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)。在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

二、涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問(wèn)題，賣方應(yīng)如實(shí)向買方告知，并由雙方自行協(xié)商解決。

本通知自即日起實(shí)行。

篇5

2.第二季度公共收益情況

公共收益為56.4萬(wàn)元，較一季度增加9萬(wàn)元，增加比例19.9%。公共收益增加的主要來(lái)源為“停車費(fèi)”收入。在公共收益的支出方面，對(duì)自**年9月以來(lái)的支出部分進(jìn)行了核銷。從第三季度起，將嚴(yán)格按照季度周期及時(shí)進(jìn)行結(jié)算核銷。**年上半年的公共收益半年報(bào)，將在小區(qū)業(yè)委會(huì)公示欄內(nèi)公布。

3.第四屆第二次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)相關(guān)事項(xiàng)

經(jīng)本屆業(yè)委會(huì)發(fā)起，定于**年8月11日-13日召開(kāi)第四屆業(yè)主大會(huì)第二次會(huì)議（線下）。主要議題是對(duì)涉及小區(qū)業(yè)主關(guān)心的停車管理、架空層等公共部位利用方案的授權(quán)、南大門(mén)機(jī)動(dòng)車閘機(jī)改造方案、綠化（補(bǔ)種）方案進(jìn)行審議、表決。有關(guān)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的宣傳資料已投送到各樓棟的信箱、并在【**小區(qū)】微信平臺(tái)。

4.停車位的核定清理

業(yè)主大會(huì)后，業(yè)委會(huì)將安排物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面停車位進(jìn)行重新復(fù)核，調(diào)整部分不合理固定車位的位置，劃定非固定車位的位置和數(shù)量，并對(duì)流動(dòng)車位畫(huà)出專門(mén)標(biāo)識(shí)。

5.5-6月份完成維修工程項(xiàng)目情況

a)土建部分：東門(mén)進(jìn)出口地面嚴(yán)重沉降，重新整修恢復(fù)；85、86外墻抹灰脫落整修；

b)給排水系統(tǒng)：二期（46～65號(hào)）水泵房閥門(mén)更新；小區(qū)部分水箱浮球配件更換；

c)監(jiān)控系統(tǒng)：3～8號(hào)樓地庫(kù)入口增設(shè)攝像頭；

d)對(duì)講系統(tǒng)：5、40號(hào)樓對(duì)講電源更新，46、50號(hào)樓對(duì)講液晶顯示器維修，57號(hào)樓對(duì)講模塊維修，70號(hào)樓對(duì)講解碼器維修，50、57、59、60、63、67號(hào)樓對(duì)講按鈕模塊更新；

e)屋面、外墻及窗戶漏水：13、20、46號(hào)樓屋面防水層更新，18-202外墻滲水整修；

f)小區(qū)進(jìn)出大門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)：電磁鎖更新；

小區(qū)所有維修資料正逐步輸入業(yè)委會(huì)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，方便今后查詢和評(píng)估；

6.電子門(mén)禁系統(tǒng)

聯(lián)掌智能對(duì)講系統(tǒng)是今年開(kāi)始引進(jìn)的一個(gè)便民項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目可緩解小區(qū)原有門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)老化維護(hù)困難的問(wèn)題。設(shè)備由聯(lián)掌公司免費(fèi)提供，由物業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)行管理。經(jīng)上半年在部分樓棟試用后在小區(qū)逐步推廣。目前一期施工安裝完畢，目前開(kāi)通工作正在進(jìn)行。具體安排見(jiàn)小區(qū)一期各樓道門(mén)廳的物業(yè)公司通知。二期、三期的后續(xù)施工也將逐步進(jìn)行。

7.關(guān)于聘請(qǐng)律師做顧問(wèn)

為確保小區(qū)業(yè)委會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作的合法合規(guī)以及對(duì)內(nèi)對(duì)外各項(xiàng)事務(wù)應(yīng)對(duì)和處理，本屆業(yè)委會(huì)決定自**年7月起為期一年，特聘請(qǐng)**律師事務(wù)所的專業(yè)律師為本小區(qū)提供全方位的法律服務(wù),顧問(wèn)費(fèi)用為24000元，由公共收益中支出。

8.南門(mén)東側(cè)超市場(chǎng)地退租、招租

小區(qū)39號(hào)樓底層超市商鋪已于7月23日關(guān)閉停止?fàn)I業(yè)。**年的欠租也已按原合同金額收回。自8月1日起將對(duì)該物業(yè)場(chǎng)所對(duì)外公開(kāi)招租（另行）。有租賃意向者可向業(yè)委會(huì)咨詢。

9.籃球場(chǎng)的使用管理辦法

篇6

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)維修資金歸為商品房維修資金類；有限產(chǎn)權(quán)接軌維修資金歸為售后公房三項(xiàng)維修資金類。

對(duì)于商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兼有的業(yè)委會(huì)，根據(jù)小區(qū)的立項(xiàng)性質(zhì)，確定帳目公布的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

商品房

一、帳目結(jié)構(gòu)

房屋維修資金帳目公布以業(yè)委會(huì)為單位。按戶列帳，每個(gè)門(mén)牌幢設(shè)一個(gè)公共戶，業(yè)委會(huì)設(shè)一個(gè)業(yè)委會(huì)公共戶。

二、商品房維修資金收支項(xiàng)目分類和收益記存、費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

1、商品房維修資金收支項(xiàng)目分五大類。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的經(jīng)營(yíng)收益，如停車費(fèi)收益、廣告牌收益等。

資金增加:主要指維修資金分戶金額的增加，如維修資金本金的交納，本金的利息及本金增值收入。

資金減少:主要指維修資金分戶金額的非費(fèi)用分?jǐn)倻p少，如維修資金本金的退還、滅失及用于增值的資金暫時(shí)性減少。

業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

日常維修更新、大修和專項(xiàng)維修更新費(fèi)用。

2、商品房維修資金收益記存、費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

小區(qū)公共部位收益計(jì)入業(yè)委會(huì)公共戶，自然幢、門(mén)牌幢共用部位收益計(jì)入門(mén)牌幢公共戶，開(kāi)發(fā)單位、購(gòu)房人交納的維修資金本金及利息計(jì)入各分戶。

業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、小區(qū)公共部位日常維修更新費(fèi)用、小區(qū)公共部位大修專項(xiàng)維修更新費(fèi)用在全業(yè)委會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ匀淮奔伴T(mén)牌幢共用部位日常維修更新費(fèi)用、自然幢及門(mén)牌幢大修專項(xiàng)維修更新費(fèi)用在相應(yīng)門(mén)牌幢范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｉ唐贩烤S修資金按先公共戶資金再分戶資金的順序分?jǐn)偸褂谩?/p>

三、商品房維修資金帳目公布表編制說(shuō)明

商品房維修資金帳目公布表由維修資金帳戶收益、支取及對(duì)帳單組成。

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、將所有在小區(qū)范圍進(jìn)行分?jǐn)偟木S修資金收支，按月份分日常收益、資金增加、資金減少、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和維修五類科目公布。

四、商品房維修資金帳目公布表生成和公布方式

房屋維修資金帳目公布表由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)編制，每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內(nèi)張貼。業(yè)主分戶的余額對(duì)帳單由專戶銀行寄送。

五、以商品房立項(xiàng)的小區(qū)中售后房三項(xiàng)維修資金帳目的公布

以商品房立項(xiàng)的小區(qū)，維修資金的管理使用以《市商品住宅維修基金管理辦法》為依據(jù)，帳目公布按照商品房維修資金帳目公布規(guī)范。

售后房

一、售后房三項(xiàng)維修基金帳目結(jié)構(gòu)

售后房三維修基金分街坊基金、房屋維修基金、電梯水泵大修基金（有電梯房屋有）三部分，由市公積金中心統(tǒng)一監(jiān)管、增值。

二、售后房三項(xiàng)維修基金費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

在分?jǐn)偸褂萌?xiàng)維修基金前，首先應(yīng)確定管轄范圍內(nèi)售后房的比例，將維修項(xiàng)目總費(fèi)用按售后房比例折算出三項(xiàng)維修基金應(yīng)分?jǐn)偨痤~。有新出售的公房，應(yīng)及時(shí)到建設(shè)銀行新增開(kāi)戶，并及時(shí)調(diào)整基金分?jǐn)傊械氖酆蠓勘壤?/p>

街坊基金：街坊基金用于全業(yè)委會(huì)范圍的小修養(yǎng)護(hù)、中大修、綠化養(yǎng)護(hù)和小區(qū)照明電費(fèi)四類支出。分?jǐn)偡椒ㄊ侨珮I(yè)委會(huì)分?jǐn)偂?/p>

房屋維修基金：房屋維修基金用于房屋的小修養(yǎng)護(hù)，中大修，水泵檢修、報(bào)修、搶修、電費(fèi)，樓道燈照明，信報(bào)箱分?jǐn)偘祟愔С觥７謹(jǐn)偡椒ㄊ情T(mén)牌幢分?jǐn)偂?/p>

電梯水泵大修基金：電梯水泵大修基金用于房屋電梯、水泵的大修。分?jǐn)偡椒ㄊ情T(mén)牌幢分?jǐn)偂?/p>

三、售后房小區(qū)公共收益的處理方法

由于售后房三項(xiàng)維修基金無(wú)法計(jì)入收益，因此售后房小區(qū)的公共收益在扣除管理成本后，由物業(yè)公司代管。

四、售后房三項(xiàng)維修基金帳目公布表編制說(shuō)明

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、確定管轄范圍內(nèi)售后房的比例，將維修項(xiàng)目總費(fèi)用按售后房比例折算出三項(xiàng)維修基金應(yīng)分?jǐn)偨痤~。

五、售后房三項(xiàng)維修基金帳目表生成和公布方式

售后房三項(xiàng)維修基金帳目公布表由業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內(nèi)張貼三項(xiàng)維修基金帳目表。

業(yè)主分戶的余額對(duì)帳單由專戶銀行寄送。

篇7

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場(chǎng)監(jiān)管

由于建筑物開(kāi)發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個(gè)階段，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)不可避免地存在以下兩個(gè)方面的固有缺陷[1]。一是不完全競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并具有對(duì)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)權(quán)，同時(shí)在日常管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有賣方優(yōu)勢(shì)地位，業(yè)主大會(huì)難以改變這種現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主各自對(duì)物業(yè)質(zhì)量信息和物業(yè)服務(wù)信息的了解不一樣，容易導(dǎo)致建筑方把開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主；物業(yè)服務(wù)公司憑借賣方優(yōu)勢(shì)也可能會(huì)降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的失信。為了補(bǔ)救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，需要政府和行業(yè)等進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。

（二）物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)由于其特殊性，在長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程中暴露出了許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和矛盾。一是業(yè)主被動(dòng)接收物業(yè)管理服務(wù)的問(wèn)題。由于物業(yè)管理市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)的缺陷，業(yè)主通常只能被動(dòng)接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務(wù)賣方，這就會(huì)造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司。二是公共和個(gè)體性義務(wù)的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主個(gè)人義務(wù)，物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主，導(dǎo)致個(gè)體業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務(wù)成本與服務(wù)價(jià)格的問(wèn)題。服務(wù)成本應(yīng)向全體業(yè)主公開(kāi)，服務(wù)價(jià)格應(yīng)以所享受的服務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)應(yīng)征求業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)公司單方面提高服務(wù)價(jià)格將會(huì)侵害業(yè)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內(nèi)的公共資源獲取經(jīng)濟(jì)收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司只是全體業(yè)主行使管理權(quán)利[2]。五是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的粗放型問(wèn)題。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是粗放型，集中表現(xiàn)在勞動(dòng)力素質(zhì)不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設(shè)缺失等，無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)提高的要求。

（三）社會(huì)公共利益的維護(hù)要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理在維護(hù)社會(huì)公共利益方面具有五個(gè)方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為了更好維護(hù)物業(yè)管理對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，需要政府進(jìn)行適度的市場(chǎng)監(jiān)管。

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)管主體通過(guò)設(shè)立有關(guān)行政許可制度對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，包括物業(yè)資質(zhì)制度、物業(yè)管理師制度等。對(duì)業(yè)主，建立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，也將其作為調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的基礎(chǔ)制度[3]。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)客體即物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。對(duì)市場(chǎng)客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對(duì)稱的信息。具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時(shí)代和市場(chǎng)需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，并與時(shí)俱進(jìn)地不斷優(yōu)化和完善評(píng)價(jià)體系。

（三）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管

價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，以維護(hù)交易公平和業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管，可以通過(guò)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)制度實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。

（四）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)，容易造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賣方優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和公平交易，可以通過(guò)制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、提供競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果三種手段實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)管。

（五）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，需要政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求進(jìn)行雙向激勵(lì)。加大供給有利于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)；刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。政府可通過(guò)稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求的監(jiān)管。

（六）物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，因此，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，通過(guò)制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范、物業(yè)財(cái)物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度作為物業(yè)管理市場(chǎng)行為的政策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）20-0147-02

引言

物業(yè)工作是社會(huì)服務(wù)行業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，是社區(qū)管理和保障的重要組成部分。物業(yè)管理在我國(guó)經(jīng)過(guò)了30多年的發(fā)展，已擁有一個(gè)龐大的市場(chǎng)規(guī)模。但物業(yè)管理市場(chǎng)問(wèn)題常出，如隨意收取管理費(fèi)、崗位缺失、安保失職等，此類問(wèn)題的出現(xiàn)擾亂了業(yè)主的正常生活和工作，以至媒體有關(guān)業(yè)主物業(yè)維權(quán)的報(bào)導(dǎo)也屢見(jiàn)不鮮。

隨著物業(yè)工作市場(chǎng)化改革深入，物業(yè)工作已初步建立了公益性投入與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，而如何保證這一機(jī)制健康高效運(yùn)行下去，物業(yè)管理的市場(chǎng)監(jiān)管體系建設(shè)和完善就顯得尤為重要。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的問(wèn)題，在法制健全和市場(chǎng)充分開(kāi)放的環(huán)境下，需要重新審視物業(yè)管理工作，分析物業(yè)管理在新時(shí)期的現(xiàn)狀和特征，研討物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)國(guó)家地區(qū)和其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法，不斷完善和優(yōu)化我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系。

一、物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的必要性

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場(chǎng)監(jiān)管

由于建筑物開(kāi)發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個(gè)階段，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)不可避免地存在以下兩個(gè)方面的固有缺陷[1]。一是不完全競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并具有對(duì)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)權(quán)，同時(shí)在日常管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有賣方優(yōu)勢(shì)地位，業(yè)主大會(huì)難以改變這種現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主各自對(duì)物業(yè)質(zhì)量信息和物業(yè)服務(wù)信息的了解不一樣，容易導(dǎo)致建筑方把開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司憑借賣方優(yōu)勢(shì)也可能會(huì)降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的失信。為了補(bǔ)救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，需要政府和行業(yè)等進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。

（二）物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)由于其特殊性，在長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程中暴露出了許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和矛盾。一是業(yè)主被動(dòng)接受物業(yè)管理服務(wù)的問(wèn)題。由于物業(yè)管理市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)的缺陷，業(yè)主通常只能被動(dòng)接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務(wù)賣方，這將會(huì)造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司。二是公共和個(gè)體性義務(wù)的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主個(gè)人義務(wù)，物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主，導(dǎo)致個(gè)體業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務(wù)成本與服務(wù)價(jià)格的問(wèn)題。服務(wù)成本應(yīng)向全體業(yè)主公開(kāi)，服務(wù)價(jià)格應(yīng)以所享受的服務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)應(yīng)征求業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)公司單方面提高服務(wù)價(jià)格侵害業(yè)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內(nèi)的公共資源獲取經(jīng)濟(jì)收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司只是全體業(yè)主行使管理權(quán)利[2]。五是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的粗放型問(wèn)題。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是粗放型，集中表現(xiàn)在勞動(dòng)素質(zhì)不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設(shè)缺失等，無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)提高的要求。

（三）社會(huì)公共利益的維護(hù)要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理在維護(hù)社會(huì)公共利益方面具有五個(gè)方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為了更好地維護(hù)物業(yè)管理對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，需要政府進(jìn)行適度的市場(chǎng)監(jiān)管。

二、“十位一體”構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系

（一）監(jiān)管體系的目標(biāo)

對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，其目標(biāo)是要建立和完善符合社區(qū)服務(wù)工作特點(diǎn)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的新型物業(yè)保障體系，逐步形成以法制監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管為主，社會(huì)監(jiān)管與企業(yè)自律為輔的多層次、全方位的監(jiān)管體系[3]。

（二）監(jiān)管體系的原則

1.市場(chǎng)基礎(chǔ)配置和政府調(diào)控相結(jié)合

以市場(chǎng)為主導(dǎo)，尊重市場(chǎng)在物業(yè)管理服務(wù)中的基礎(chǔ)性配置作用，才能根本協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)各方（政府、物業(yè)公司、業(yè)主、員工）的利益。政府宏觀調(diào)控的目的是解決市場(chǎng)自身無(wú)法解決的問(wèn)題（如不完全競(jìng)爭(zhēng)性），調(diào)解物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)各方矛盾，體現(xiàn)社會(huì)公平公正。

2.經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合

物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)具有社會(huì)公共利益性，良好的物業(yè)能美化環(huán)境，優(yōu)化秩序，因而物業(yè)服務(wù)提供者必須將經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益結(jié)合起來(lái)進(jìn)行考慮。

3.公平、公正、公開(kāi)原則

監(jiān)管體系的建立和完善，要兼顧物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)各參與方的利益，要求監(jiān)管是全面的、相對(duì)穩(wěn)定的，監(jiān)管的主體是權(quán)威的、獨(dú)立的。

（三）“十位一體”構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系

為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、維護(hù)社會(huì)公共利益、解決市場(chǎng)在資源配置過(guò)程中不能解決的問(wèn)題，需要對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。為了全面、有效地監(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)，監(jiān)管主體需要由以下4個(gè)方面構(gòu)成：政府職能部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主大會(huì)和企業(yè)自身。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)要素通常由6個(gè)部分組成，即市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)行為。為了高效明確地監(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)，監(jiān)管主體在對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管可以從這6個(gè)要素角度具體進(jìn)行，構(gòu)建由四大監(jiān)管主體和六大市場(chǎng)要素組成的“十位一體”的新型物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系。

1.監(jiān)管主體的職能監(jiān)管

（1）政府職能部門(mén)依法監(jiān)管

政府職能部門(mén)一方面要針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)制定并完善法規(guī)政策，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管職能，積極實(shí)施政府宏觀調(diào)控，從政策上保證監(jiān)管的嚴(yán)肅性；另一方面要推進(jìn)職能轉(zhuǎn)變，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)建立規(guī)范的檢查制度，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查指導(dǎo)。

（2）行業(yè)協(xié)會(huì)專業(yè)監(jiān)管

行業(yè)協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)整合資源，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律，維護(hù)市場(chǎng)秩序和開(kāi)展行業(yè)評(píng)估，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)合力作用，從標(biāo)準(zhǔn)上保證監(jiān)管的統(tǒng)一性。

（3）業(yè)主大會(huì)民主監(jiān)管

業(yè)主大會(huì)主要監(jiān)管本地區(qū)域市場(chǎng)，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行合同監(jiān)管，增強(qiáng)監(jiān)管的執(zhí)行力，執(zhí)行考核管理制度，堅(jiān)持公平公正對(duì)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效考核，通過(guò)暢通溝通渠道確保物業(yè)管理服務(wù)的信息公開(kāi)和透明，從民意上保證監(jiān)管的透明度。

（4）企業(yè)自我監(jiān)管

企業(yè)自身需要加強(qiáng)制度建設(shè)，健全企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理制度，并不斷提高企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行能力，進(jìn)行自查自糾，對(duì)自身從源頭上進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管。

2.監(jiān)管主體對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)要素的監(jiān)管

（1）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)管主體通過(guò)設(shè)立有關(guān)行政許可制度對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，包括物業(yè)資質(zhì)制度、物業(yè)管理師制度等。對(duì)業(yè)主，建立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，并將其作為調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的基礎(chǔ)制度。

（2）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)客體即物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，對(duì)市場(chǎng)客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對(duì)稱的信息，具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時(shí)代和市場(chǎng)需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，并對(duì)評(píng)價(jià)體系與時(shí)俱進(jìn)地不斷優(yōu)化和完善。

（3）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管

價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，以維護(hù)交易公平和業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管，可以通過(guò)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)制度實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。

（4）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)，容易造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賣方優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和公平交易，可以通過(guò)制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、提供競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果三種手段實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)管。

（5）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，需要政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求進(jìn)行雙向激勵(lì)，加大供給有利于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)，刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。政府可通過(guò)稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求的監(jiān)管。

（6）物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，因而對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管重點(diǎn)在物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，應(yīng)制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范、物業(yè)財(cái)物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度，作為物業(yè)管理市場(chǎng)行為的政策依據(jù)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從監(jiān)管主體和市場(chǎng)要素角度提出了構(gòu)建“十位一體“的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系，可以作為從事物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管工作的參考，各相關(guān)監(jiān)管主體可以具體細(xì)化對(duì)應(yīng)的監(jiān)管制度，以保證監(jiān)管的合理性和有效性，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

1和平里街道老舊小區(qū)基本情況

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)［2］。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個(gè)社區(qū)中，10余個(gè)社區(qū)都存在老舊小區(qū)，屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會(huì)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位管理，剩下少數(shù)為業(yè)主自治管理或處于無(wú)人管理狀態(tài)。

2和平里街道加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐

2．1全力配合老舊小區(qū)升級(jí)改造

東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動(dòng)用大量的人力、物力、財(cái)力對(duì)多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治和升級(jí)改造，對(duì)交林2號(hào)樓南側(cè)等8處道路進(jìn)行修復(fù)，設(shè)置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹(shù)池和金屬護(hù)欄，為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭，開(kāi)展地壇北里1號(hào)樓北側(cè)與和平里九小門(mén)前花園的綠化工作。通過(guò)老舊小區(qū)升級(jí)改造，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。

2．2協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位解決物業(yè)問(wèn)題

和平里街道的老舊小區(qū)大多無(wú)物業(yè)公司管理，出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題根據(jù)目前政策只能由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)解決。為此，和平里街道辦事處對(duì)地區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開(kāi)展調(diào)查，摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產(chǎn)權(quán)單位，逐一核實(shí)權(quán)屬信息，查找單位基本情況和聯(lián)系方式，建立老舊小區(qū)臺(tái)賬，為解決老舊小區(qū)物業(yè)問(wèn)題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求，積極協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位處理居民反映的各類物業(yè)問(wèn)題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的市長(zhǎng)信箱3件、區(qū)長(zhǎng)信箱35件、非緊急救助470件，重點(diǎn)協(xié)調(diào)西營(yíng)房9號(hào)院物業(yè)失管、安定路24號(hào)樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車管理等問(wèn)題，多次聯(lián)系、督促相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及時(shí)解決居民合理訴求，有效地維護(hù)了居民的權(quán)益。

2．3規(guī)范小區(qū)居民自治形式

和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作，明確了業(yè)委會(huì)為主、自管會(huì)為輔的居民自治模式，對(duì)業(yè)委會(huì)相關(guān)工作進(jìn)行部署分工，形成社區(qū)建設(shè)工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會(huì)配合的工作格局，指導(dǎo)居民自治工作，協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理基本知識(shí)手冊(cè)》，及時(shí)委任小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)中有經(jīng)驗(yàn)的社區(qū)工作者擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)籌備組組長(zhǎng)，協(xié)調(diào)居委會(huì)場(chǎng)地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會(huì)工作的各個(gè)階段，協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、東城區(qū)房管局等主管部門(mén)咨詢;涉及法律方面的問(wèn)題，街道辦事處利用律師顧問(wèn)的資源，協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則，維護(hù)業(yè)主自身的合法權(quán)益。街道辦事處根據(jù)每個(gè)業(yè)委會(huì)的實(shí)際情況，制作了業(yè)委會(huì)的工作時(shí)間表，對(duì)業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)行記錄，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)提醒業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，逐步規(guī)范業(yè)委會(huì)的工作。經(jīng)過(guò)街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，涌現(xiàn)出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、和平里中街三號(hào)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)等一批切實(shí)維護(hù)業(yè)益、運(yùn)行規(guī)范、協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)更是在北京市業(yè)委會(huì)工作領(lǐng)域得到推廣。探索自管會(huì)、社區(qū)社會(huì)組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據(jù)各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問(wèn)題，分類指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)和居民開(kāi)展自助管理。例如，安德路47號(hào)院停車位不足，停車糾紛多發(fā)，街道指導(dǎo)安德路社區(qū)居委會(huì)組織小區(qū)車主成立車輛自管會(huì);林調(diào)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題突出，街道指導(dǎo)林調(diào)社區(qū)熱心居民成立“綠滿家園”環(huán)境美化服務(wù)隊(duì)，以社區(qū)社會(huì)組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理，獲得居民的一致好評(píng)。

3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，基礎(chǔ)設(shè)施損毀嚴(yán)重

例如，隨著居民生活水平的提高，私人機(jī)動(dòng)車保有量飛速增長(zhǎng)，大多小區(qū)停車位數(shù)量都無(wú)法滿足居民停車需求;加之多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)劃時(shí)沒(méi)有配備專門(mén)的停車位，這導(dǎo)致很多小區(qū)存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發(fā)，影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設(shè)輕管理，硬件設(shè)施長(zhǎng)期失管失修，維護(hù)不及時(shí)，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問(wèn)題。基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費(fèi)用，加之由于原產(chǎn)權(quán)單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問(wèn)題。

3．2物業(yè)運(yùn)營(yíng)難度大，棄管現(xiàn)象多發(fā)

多數(shù)老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問(wèn)題，規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)存在“先天不足”。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項(xiàng)維護(hù)，大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面，老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產(chǎn)權(quán)單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房由于相關(guān)政策規(guī)定，物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)低;許多居民是單位退休職工，認(rèn)為物業(yè)管理還應(yīng)由單位負(fù)責(zé)，不認(rèn)同現(xiàn)代物業(yè)管理方式，花錢買服務(wù)的意識(shí)尚未形成。

3．3產(chǎn)權(quán)單位復(fù)雜，協(xié)同配合缺失

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、房改房、央產(chǎn)上市房、承租房等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。產(chǎn)權(quán)人也是多種多樣，有居民個(gè)人、房管部門(mén)、單位產(chǎn)權(quán)人、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等，多種產(chǎn)權(quán)形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見(jiàn)。原產(chǎn)權(quán)單位若出現(xiàn)分立、合并或解散等情況，責(zé)任主體更是無(wú)從談起。老舊小區(qū)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)無(wú)疑為物業(yè)問(wèn)題的解決、業(yè)主大會(huì)的組建和物業(yè)費(fèi)用的收取帶來(lái)了障礙。3．4居民主人翁意識(shí)不足，自治能力欠缺多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差，目前居民多為老人、弱勢(shì)群體和外來(lái)人員，這些人員收入較低，主人翁意識(shí)不足，在自治能力方面有所欠缺，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)難以成立，物業(yè)公司無(wú)法選聘，物業(yè)問(wèn)題沒(méi)有合法主體牽頭。

4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

4．1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果

老舊小區(qū)難以依賴居民出資或者物業(yè)公司入駐實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此，政府應(yīng)該“精準(zhǔn)滴灌”，提升對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面要通過(guò)拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面，對(duì)目前還不能拆遷的老舊小區(qū)，加大資金投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造力度，要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導(dǎo)向，更新、維護(hù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵(lì)物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對(duì)進(jìn)駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補(bǔ)貼，用于彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損，提高物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼。完善物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼相關(guān)制度，形成居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。

4．2探索準(zhǔn)物業(yè)管理模式

根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人［3］。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無(wú)法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，客觀收集業(yè)主意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)或者個(gè)人，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)。實(shí)現(xiàn)外包式半專業(yè)化物業(yè)管理，做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識(shí)，使得居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，從而為過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4．3促進(jìn)小區(qū)居民依法自治

小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情，真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會(huì)不但能夠協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾，還能夠規(guī)范小區(qū)內(nèi)公共收益的征收和使用，合理經(jīng)營(yíng)和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)，提升小區(qū)的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識(shí)不強(qiáng)、選舉業(yè)主委員會(huì)條件不成熟的老舊小區(qū)，可以先實(shí)行樓長(zhǎng)制度，選出有責(zé)任心的業(yè)主擔(dān)任樓長(zhǎng)，協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)管理，以這種方式建立居民自治的基礎(chǔ)。其次，探索采取政府購(gòu)買服務(wù)方式，引入社會(huì)組織參與小區(qū)管理，協(xié)助業(yè)委會(huì)為居民提供服務(wù)，為小區(qū)管理出謀劃策。最后，加強(qiáng)業(yè)主參與網(wǎng)絡(luò)渠道構(gòu)建，網(wǎng)絡(luò)的間接性也可以緩解鄰里之間當(dāng)面提出意見(jiàn)的尷尬，使每一個(gè)業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見(jiàn)。

參考文獻(xiàn):

［1］趙楠楠．物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因及對(duì)策［J］．法制與經(jīng)濟(jì)，2014，05．

篇10

稅法規(guī)定，不征稅收入主要有三大類：一是財(cái)政撥款；二是依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金；三是國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。

（一）財(cái)政撥款

是指各級(jí)人民政府對(duì)納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織撥付的財(cái)政資金，但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號(hào)）規(guī)定，本條所稱財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門(mén)的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國(guó)家投資，是指國(guó)家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。這里將財(cái)政性獎(jiǎng)金分成三類：

1、企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。

2、對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕87號(hào)）規(guī)定，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（1）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；

（2）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

（3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

3、納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織按照核定的預(yù)算和經(jīng)費(fèi)報(bào)領(lǐng)關(guān)系收到的由財(cái)政部門(mén)或上級(jí)單位撥入的財(cái)政補(bǔ)助收入，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除，但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。

（二）行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金

行政事業(yè)性收費(fèi)是指依照法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在實(shí)施社會(huì)公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務(wù)過(guò)程中，向特定對(duì)象收取并納入財(cái)政管理的費(fèi)用。

政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，代政府收取的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金。

財(cái)稅〔2008〕151號(hào)規(guī)定：

1、企業(yè)按照規(guī)定繳納的、由國(guó)務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金以及由國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)繳納的不符合上述審批管理權(quán)限設(shè)立的基金、收費(fèi)，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

2、企業(yè)收取的各種基金、收費(fèi)，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。

3、對(duì)企業(yè)依照法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定收取并上繳財(cái)政的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，準(zhǔn)予作為不征稅收入，于上繳財(cái)政的當(dāng)年在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除；未上繳財(cái)政的部分，不得從收入總額中減除。

（三）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入

主要是指企業(yè)取得的，由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金。例如：

1、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于核電行業(yè)稅收政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕38號(hào)）

自2008年1月1日起，核力發(fā)電企業(yè)取得的增值稅退稅款，專項(xiàng)用于還本付息，不征收企業(yè)所得稅。

2、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)社會(huì)保障基金有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]136號(hào)）規(guī)定，對(duì)社保基金理事會(huì)、社保基金投資管理人管理的社保基金銀行存款利息收入，社保基金從證券市場(chǎng)中取得的收入，包括買賣證券投資基金、股票、債券的差價(jià)收入，證券投資基金紅利收入，股票的股息、紅利收入，債券的利息收入及產(chǎn)業(yè)投資基金收益、信托投資收益等其他投資收入，作為企業(yè)所得稅不征稅收入。

二、不征稅收入的其他規(guī)定

稅法及相關(guān)文件規(guī)定，企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除。

財(cái)稅〔2009〕87號(hào)規(guī)定，企業(yè)將符合本通知第一條規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后，在5年（60個(gè)月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或其他撥付資金的政府部門(mén)的部分，應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額；重新計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非營(yíng)利組織企業(yè)所得稅免稅收入問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕122號(hào)）規(guī)定，非營(yíng)利組織不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入應(yīng)作為免稅收入。

三、相關(guān)案例

案例1：2009年8月，某企業(yè)收到市環(huán)保局給予的30萬(wàn)元專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼，同時(shí)收到資金撥付文件，文件規(guī)定該資金專門(mén)用于企業(yè)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。環(huán)保局對(duì)此項(xiàng)資金有具體管理要求，企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出也進(jìn)行了單獨(dú)核算。企業(yè)取得該補(bǔ)貼后，當(dāng)年用于發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的費(fèi)用化支出為5萬(wàn)元，用于購(gòu)買有關(guān)固定資產(chǎn)的資本化支出為10萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)當(dāng)年計(jì)提折舊1萬(wàn)元。企業(yè)在進(jìn)行2009年度的企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，將專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼全部計(jì)入應(yīng)納稅所得額，同時(shí)對(duì)費(fèi)用化支出5萬(wàn)元和折舊1萬(wàn)元均在稅前進(jìn)行了扣除。假設(shè)該企業(yè)匯算清繳時(shí)自行計(jì)算的2009年度應(yīng)納稅所得額為100萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了稅款。問(wèn)：該企業(yè)是否存在涉稅問(wèn)題？

解答：該企業(yè)收到財(cái)政性資金的情形符合財(cái)稅[2009]87號(hào)關(guān)于不征稅收入條件的相關(guān)規(guī)定。因此，應(yīng)作為不征稅收入處理，同時(shí)，其費(fèi)用支出和相關(guān)的折舊均不得稅前扣除。其2009年應(yīng)納稅所得額應(yīng)該為100-30+5+1＝76（萬(wàn)元），應(yīng)退抵企業(yè)所得稅100×25%-76×25%＝6（萬(wàn)元）。此外，其尚未使用的15萬(wàn)元，如果在5年（60個(gè)月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或環(huán)保局，應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額；但重新計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出，仍允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

案例2：某企業(yè)按照法律、法規(guī)（或國(guó)務(wù)院）的有關(guān)規(guī)定收取政府性基金（或行政事業(yè)性收費(fèi)），并上繳財(cái)政，2009年共收取政府性基金（或行政事業(yè)性收費(fèi)）100萬(wàn)元。該企業(yè)是一家事業(yè)單位。

解答：該事業(yè)單位收取的政府性基金（或行政事業(yè)性收費(fèi)）100萬(wàn)元，只要符合法律、法規(guī)（或國(guó)務(wù)院）的有關(guān)規(guī)定，并上繳財(cái)政，就準(zhǔn)予作為不征稅收入，于上繳財(cái)政的當(dāng)年在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。如果未上繳財(cái)政，那么未上繳的部分就應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額繳稅，而不得從收入總額中減除。

案例3：某企業(yè)經(jīng)稅務(wù)部門(mén)認(rèn)定為非營(yíng)利組織，其2009年按國(guó)務(wù)院規(guī)定收到行政事業(yè)性收費(fèi)1000萬(wàn)元，該收費(fèi)當(dāng)年在銀行孳生利息收入5萬(wàn)元。該企業(yè)在年終將收費(fèi)1000萬(wàn)元全部上繳了財(cái)政，其取得的銀行利息5萬(wàn)元未上繳。問(wèn)該收費(fèi)及利息的涉稅處理。

解答：該企業(yè)收費(fèi)1000萬(wàn)元符合稅法規(guī)定的不征稅收入條件，因此作為不征稅收入處理。其利息5萬(wàn)元，按照財(cái)稅〔2009〕122號(hào)的規(guī)定，非營(yíng)利組織不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入應(yīng)作為免稅收入，因此，該5萬(wàn)元作為免稅收入處理，從收入總額中扣除，同時(shí)其用于支出的部分可以按照規(guī)定在稅前扣除。

常見(jiàn)問(wèn)題解答

1、問(wèn)：我公司從區(qū)政府取得的一筆財(cái)政補(bǔ)貼，是否需要繳納企業(yè)所得稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]87號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

因此，你公司從區(qū)政府取得的這筆財(cái)政補(bǔ)貼，如果符合條件，應(yīng)該作為不征稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅。

2、問(wèn)：我公司招用下崗失業(yè)人員取得財(cái)政發(fā)放的補(bǔ)貼，是否需要計(jì)征企業(yè)所得稅？

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]87號(hào)）明確規(guī)定：對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；

（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

如你公司招用下崗失業(yè)人員取得財(cái)政發(fā)放的補(bǔ)貼符合上述條件的，可以作為不征稅收入，但其對(duì)應(yīng)的支出不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；如不符合，則應(yīng)計(jì)入當(dāng)年收入總額計(jì)征企業(yè)所得稅。

3、問(wèn)：我想咨詢一下：我公司從科技部門(mén)取得的撥款補(bǔ)貼是否要并入收入繳企業(yè)所得稅？

答：對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（1）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；

（2）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

（3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。否則，要征企業(yè)所得稅。新晨

4、問(wèn)：居民企業(yè)在證券交易所開(kāi)立賬戶并進(jìn)行證券交易，其獲得的投資收益是否繳納企業(yè)所得稅？

答：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2008]第1號(hào)）第二條關(guān)于鼓勵(lì)證券投資基金發(fā)展的優(yōu)惠政策規(guī)定：

（一）對(duì)證券投資基金從證券市場(chǎng)中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價(jià)收入，股權(quán)的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

（二）對(duì)投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

（三）對(duì)證券投資基金管理人運(yùn)用基金買賣股票、債券的差價(jià)收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

根據(jù)上述文件規(guī)定，貴公司取得的投資收益是企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額的一部分，是否要征所得稅，分為以下幾種不同情況：